Итоги I квартала 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

1.  Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 1 квартале 2013 года снизился, при этом снижение общей площади предлагаемых помещений наблюдалось почти по всем видам недвижимости.

2.  Цены на рынке продажи в целом несколько снизились, в то время, как на рынке аренды наблюдался, наоборот, рост.

3.  Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

·  В сегменте торговой недвижимости в 1 квартале цены продаж и ставки аренды выросли как в центре, так и за его пределами (за исключением продажи торговых помещений за пределами центра). Если учесть, что объем предложения торговых помещений при этом уменьшился, можно сделать вывод, что торговые помещения в первом квартале пользовались повышенным спросом.

·  На рынке продажи офисной недвижимости средневзвешенная цена в центре снизилась, а за пределами почти не изменилась, в то время, как на рынке аренды средние арендные ставки в центре почти не изменились, а за его пределами несколько выросли.  Подобная динамика может свидетельствовать о нестабильной ситуации на рынке офисов.

·  Средняя ставка на рынке аренды по производственно-складским помещениям не изменилась, а средневзвешенная цена на рынке продажи снизились.

Главный вывод:

По итогам 1 квартала 2013 года можно судить о стабильной со знаком «плюс» динамике на рынке аренды и менее оптимистичной ситуации на рынке продажи, что может быть связано с возрастающими в последнее время инвестиционными рисками, снижением спроса и стагнационными процессами в экономке.  Из всех видов недвижимости наиболее уверенно в 1 квартале 2013 года чувствовала себя торговая недвижимость.

В 1 кв. 2013 года по отношению к 4 кв. 2012 года объем предложения уменьшился на 14% по количеству и на 20% по общей площади. По сравнению с 1 кв. 2012 года объем предложения увеличился на 20% по количеству и на 21% по общей площади, вернувшись к показателям начала 2011 года. Это может свидетельствовать как о существовании отложенного до сих пор еще не реализованного спроса, так и о стабилизации рынка после подъема 2012 года в условиях замедления экономического роста.

Всего в 1 кв. 2013 года на продажу было выставлено 1775 объектов общей площадью 2960 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена в 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года снизилась на 2%, а по отношению к 1 кв. 2012 года цена выросла на 1% и составила 4560 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара за квартал снизился на 2%,  в рублевом эквиваленте снижение составило около 4%.

Объем предложения по общей площади за исследуемый квартал по торговой недвижимости снизился на 23%, по офисной – на 26%, по помещениям свободного назначения – на 11%, в то время, как по производственно-складским – вырос на 3%.

Объем предложения по общей площади в 1 кв. 2013 года по сравнению с 1 кв. 2012 года по торговой недвижимости вырос на 31%, по офисной – на 19%, по производственно-складским  - на 2%, а по помещениям свободного назначения – на 64%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остаются офисные помещения, объем которых по площади составляет 57%. Далее идут производственно-складские (16%), торговые помещения (15%), помещения свободного назначения (12%).

По отношению к 4 кв. 2012 года цены на торговую недвижимости в 1 кв. 2013 года снизились на 6%, а на производственно-складскую – на 8%. Цены на офисные помещения выросли на 2%, а на помещения свободного назначения – на 7%.

Средневзвешенная цена в 1 кв. 2013 года по сравнению с  1 кв. 2012 года снизилась на 16% по торговым,  и на 1% по офисным помещениям. По производственно-складской недвижимости цены за этот период выросли на 2%,  по помещениям свободного назначения – на 24%.

В 1 кв. 2013 года экспонировался 481 торговый объект общей площадью 457 тыс.кв.м, из них 62 объекта предлагалось внутри Садового Кольца и 419 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству в 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года снизился на 27%, а по общей площади - на 50%.  Значительное снижение общей площади было связано, в частности, с уходом с рынка таких крупных торговых объектов как на Ветошном пер. (5000 кв.м) и на Зубовском б-ре (2100 кв.м).

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 19%, а по общей площади – на 20%.

Средневзвешенная цена в первом квартале по сравнению с четвертым по торговым объектам в центре выросла на 9% до 16098 $/кв.м, что можно объяснить изменением структуры предложения. С одной стороны в 4 кв. 2012 года с  рынка ушли несколько крупных и относительно дешевых объектов - на Таганской пл. (1420 кв.м, 6088 $/кв.м), на Кадашевской наб. (1500 кв.м, 6690 $/кв.м) и на Зубовском б-ре (2100 кв.м, 9286 $/кв.м), с другой, в 1 кв. 2013 года началось экспонирование трех крупных и дорогих объектов -  на ул. Неглинная (247 кв.м, 39555 $/кв.м), ул. Пречистенка (410 кв.м, 21653 $/кв.м) и Б.Дмитровка (456 кв.м, 21653 $/кв.м).

Средневзвешенная цена на торговые помещениям за пределами центра снизилась на 3% до 5002 $/кв.м, что было связано как с уходом крупного и дорогого объекта на Марксистской пл. (8504 кв.м, 10308 $/кв.м), так и с выходом на рынок в 1 кв. 2013 года крупного и дешевого объекта на Новочеркасском б-ре (10511 кв.м, 2316 $/кв.м).

В 1 кв. 2013 года на продажу было выставлено 176 объектов street-retail общей площадью 52 тыс.кв.м, из них 30 объектов – внутри Садового Кольца и 146 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 17%, а общей площади - на 12%.

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 29%, а по общей площади – на 35%.

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 6% до 18271 $/кв.м. Рост цен произошел, как по новым объектам, так и по тем, которые на рынке предлагаются с прошлого года. Такой существенный рост свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности.

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 5% до 8479 $/кв.м, однако, в отличии от объектов в центре, цены по объектам, экспонирующимся давно, не выросли, а рост цен был обусловлен в основном уходом в 4 квартале дешевых и крупных торговых объектов на Люблинской ул. (1330 кв.м, 2926 $/кв.м) и Ленинском пр-те (4220 кв.м,  5312 $/кв.м) и выходом в 1 квартале дорогих объектов на Ленинградском пр-те (218 кв.м, 23737 $/кв.м) и на Ленинском пр-те (336 кв.м, 23605 $/кв.м).

Объем предложения по офисным объектам в 1 кв. 2013 года снизился на 12% по количеству и на 26% по общей площади и составил 929 объектов общей площадью 1685 тыс.кв.м, из них 246 объектов – в центре и 683 объекта  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 1 кв. 2013 года  по отношению к 4 кв. 2012 года сократился на 10% по офисным помещениям в пределах Садового Кольца и на 29% - за его пределами, а по сравнению с 1 кв. 2012 года – вырос на 11% в центре и на 21% за пределами Садового Кольца.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года уменьшилась на 7% и составила 8970 $/кв.м, что было обусловлено, с одной стороны, уходом в 4 кв. 2012 года крупного и дорогого объекта на ул.Тверская (5700 кв.м, 13679 $/кв.м), а с другой - выходом на рынок в 1 кв. 2013 года крупного и дешевого офисного объекта на Садовнической наб. (15372 кв.м, 13305 $/кв.м).

Средневзвешенная цена на офисные объекты за пределами Садового Кольца в 1 кв. 2013 года выросла на 1% и составила 4093 $/кв.м.

Объем предложения на рынке аренды в 1 кв. 2013 года по отношению к 4 кв. 2012 года снизился на 15% по количеству и на 23% по общей площади. По сравнению с 1 кв. 2012 года объем предложения по количеству уменьшился на 27%, а по общей площади - на 32%. Всего в 1 квартале экспонировалось 3225 объектов общей площадью 2171 тыс.кв.м.

Средняя ставка аренды за 1 кв. 2013 года выросла по сравнению с 4 кв. 2012 года на 5% до 620 $/кв.м/год, что с учетом двухпроцентного снижения курса доллара говорит о росте ставок в рублевом выражении на 3%.

По сравнению с 1 кв. 2012 года средняя арендная ставка в долларовом выражении возросла на 7%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остаются офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (14%).

Объем предложения по общей площади в 1 кв. 2013 года по отношению к 4 кв. 2012 года снизился на 13% по торговой, на 21%  по офисной, и на 30% по производственно-складской недвижимости.

За год объем предложения по общей площади снизился на 20% по торговой, на 32% по офисной и на 36% по производственно-складской недвижимости.

Изменение объема предложения по количеству было сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади.

Средняя ставка в 1 квартале по торговой недвижимости выросла на 7% до 1062 $/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 2% до 564 $/кв.м/год, а по производственно-складской практически не изменилась и составила 215 $/кв.м/год.

По отношению к 1 кварталу 2012 года ставки по всем видам недвижимости выросли сопоставимо. Прирост ставок составил: 7% - по торговым объектам, 6% -  по офисным и 5% -  по производственно-складским объектам.

Объем предложения торговой недвижимости за 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года по количеству снизился на 12%, а по общей площади - на 13%. Снижение объема предложения за год было почти в 2 раза больше – на 25 и 20% соответственно.

Всего в 1 квартале экспонировалось 713 объектов площадью 314 тыс.кв.м, из них 111 объектов предлагалось в центре и 602 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 1 квартале  вырос на 3% в центре, и уменьшился на 14% - за его пределами.

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года выросла на 9% и составила 1915 $/кв.м/год. При этом рост произошел, как за счет изменения структуры предложения (ухода с рынка дешевых объектов и выхода на рынок дорогих объектов), так и по объектам, продолжающим экспонирование уже на протяжении минимум двух последних кварталов. В условиях роста объема предложения такой повсеместный рост цен свидетельствует о росте деловой активности.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 1 кв. 2013 года увеличилась на 5% и составила 905 $/кв.м/год. На увеличение средней ставки повлиял, в частности, выход в 1 квартале таких дорогих объектов как на ул. Профсоюзной (200 кв.м, 3970 $/кв.м/год) и на Б.Тульской (70 кв.м, 3641 $/кв.м/год).

Объем предложения объектов формата street-retail в 1 кв. 2013 года снизился на 1% по количеству и на 10% по общей площади. Снижение объема предложения за год по количеству составило 28%, а по общей площади - 33%.

Всего в 1 квартале экспонировалось 283 объекта площадью 75 тыс.кв.м, из них 61 объект предлагался в центре и 222 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади за квартал сократился на 7% в центре и на 11% за его пределами.  За год объем предложения снизился на 18% в центре, и на 35% - за его пределами.

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 1 квартале выросла на 3% и составила  2124 $/кв.м/год. Рост цен наблюдался в том числе по объектам, которые экспонируются с прошлого года, что свидетельствует о высоком спросе на объекты данного формата в целом.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 1 квартале выросла на 7% и составила 1029 $/кв.м/год.

Объем предложения по общей площади снизился на 22% по офисным помещениям в центре и на 21% за его пределами. По отношению к 1 кв. 2012 года снижение составило 42% по помещениям внутри Садового кольца и 30% - за его пределами.

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца по сравнению с 4 кв. 2012 года выросла на 1% и составила 829 $/кв.м/год.

Средняя ставка по офисной недвижимости за пределами  центра по сравнению с 4 кв. 2012 года выросла на 3% до 504 $/кв.м/год. Рост произошел за счет изменения структуры предложения. Так доля объектов со ставками выше
700 $/кв.м/год выросла с 14,2% в 4 кв. 2012 года до 15,5% в 1 кв. 2013 года. При этом доля объектов, которые экспонируются уже давно практически не изменилась.