Кластерный анализ
Кластерный анализ - это принцип географического районирования территории на основе определенных природных и социально-экономических характеристик, показателей в целях проведения исследований, построение зон охвата и последующей разработки концепции девелоперских проектов, а также проведения оценки объектов недвижимости.
Что такое кластер
«Кластер» (или «Связка») - территория, ограниченная физическими препятствиями естественного (природного) и искусственного (антропогенного) происхождения.
К первым можно отнести леса, водные объекты, рельеф, ко вторым - железные дороги, промышленные зоны, автомагистрали.
Простейший пример «связки» - поселок в горной долине. Ведь если у жителей такого поселка есть все для полноценной с их точки зрения жизни, они могут годами не выезжать за пределы этой территории. И только в случае крайней необходимости станут преодолевать высокий горных хребет, отделяющий их от соседнего селения.
Более того, жители двух таких селений могут даже изъясняться на разных диалектах. А ведь, если мерить расстояние «по прямой», то оно может оказаться всего-навсего пять-десять километров, которые по хорошей равнинной трассе человек готов преодолевать несколько раз на дню.
Таким образом, кластер может характеризоваться также и единым историческим геоэтникосоциальным ландшафтом.
Примерно те же «механизмы» действуют и в мегаполисе.
«Кластер» - это город в городе, живущий и развивающийся по своим законам. Если его население может удовлетворить все свои потребности в пределах кластера, то без особой необходимости не будет преодолевать такие малоприятные преграды как многочасовую пробку на единственном мосту через железнодорожную ветку.
Но, конечно, для этого на территории связки должно быть все: рабочие места, всевозможные магазины и торговые центры, детские и образовательные учреждения, медицинские центры, предприятия службы быта, возможности для отдыха, развлечений и занятий спортом и многое другое.
Получается, что для рынка недвижимости кластер является отдельным подрынком, к которому применимы такие понятия как «мощность связки» (с точки зрения сосредоточения денежной массы в «кластере»), потенциальная «емкость» (для объектов торговли) и другие.
Принципы деления на кластеры
Минимальный кластер – это городской квартал. Внутри каждого квартала, как правило, есть продовольственный магазин, школа, детский сад, аптека, пара овощных киосков. И уж конечно, никакая домохозяйка не станет тратить время и нервы, перебегая оживленную широкую магистраль, лишь для того, чтобы купить пакет молока за три квартала от своего дома. При этом поездка в торговый центр за бытовой техникой покажется ей вполне логичной. Но опять же – в соседний район, а не на другой конец Москвы.
Таким образом, видно, что от правильного определения размера кластера и его границ во многом зависит успех проекта.
По значимости потенциальные границы связок подразделяются на три категории.
Первая – естественные водные преграды, лесные массивы, а также радиальные железнодорожные ветки, ведущие от столичных вокзалов за пределы города. Все это – самые труднопреодолимые препятствия. Возможность быстрого переезда на другую сторону реки или железной дороги полностью зависит от количества мостов (путепроводов) и их пропускной способности. А через озеро или лесопарковую зону вообще не проходит никаких дорог.
Когда на продолжении Люблинской улицы в Братеево стали строить ТЦ Real, многие были уверены, что новый гипермаркет эконом-класса «перетянет» на себя часть потребителей Ашана, уже открытого на той же Люблинской, но в Марьино. Тем более, что оба объекта находятся буквально пяти минутах езды по прямой широкой дороге (когда она свободна, разумеется). Однако, ничего подобного не случилось, да и не должно было случиться. Дело в том, что Ашан и Real были открыты не то, что в разных кластерах, а даже в разных мегакластерах. Москва-река с единственным на всю округу Братеевским мостом стала почти непреодолимой преградой. По крайне мере, большого количества желающих выстаивать огромные пробки при переезде через мост ради посещения аналогичного по сути своей ТЦ не нашлось.
Ко второй категории границ относятся преграды, которые при определенном желании вполне можно преодолеть: промзоны, а также магистрали I уровня – радиальные шоссе, продолжающиеся за МКАД и переходящие в трассы междугороднего/федерального уровня. Впрочем, роль последних - двоякая. Для мегакластера они не являются потенциальной преградой. Скорее – наоборот – связующим звеном, главной артерией, по которой жителям вполне удобно перемещаться внутри «своей» мегасвязки. А вот с точки зрения обычного кластера, где важным критерием является шаговая доступность, магистральная улица вполне оправданно будет служить границей.
Говоря о границах кластеров, нельзя забывать и о социальной составляющей. Традиционно в пределах столицы есть «престижные» и «рабочие» районы, которые исторически сложились в зависимости от концентрации тех или иных предприятий. Так, например, рабочие ЗИЛа и АЗЛК получали жилье на юге и юго-востоке столицы, а сотрудники академических НИИ и ВУЗов – на юго-западе и западе. Существует и более детальное деление. К примеру, рядом с районом «хрущевских» домов построен новый квартал «бизнес-класса». Вполне естественно, более состоятельные покупатели новостроек захотят пользоваться иными магазинами или ресторанами, нежели жильцы пятиэтажек. Даже если эти «два мира» будут разделены небольшой улицей.
Безусловно, при разделении территории Москвы на кластеры учитывались потенциальные границы всех уровней. Таким образом, специалисты компании в пределах Москвы выделяют 87 кластеров («связок»), которые, в свою очередь, объединяются в 12 мегакластеров («мегасвязок»). Еще одни мегакластер – Зеленоград, который является, по сути, отдельным городом.
Кластерный анализ
Весь комплекс исследований для каждого проекта проводится именно в кластере. При более глобальном проекте – соседние кластеры или даже мегакластеры. В каждом определяется плотность и качество жилой застройки, социально-демографический состав жителей, их уровень доходов и потребительские предпочтения, структуру расходов, автомобильный и пешеходный трафик, транспортная доступность, наличие в данной связке аналогичных объектов, городская инфраструктура.
Кроме того, обязательным является изучение перспективного развития данной связки. В частности, какие аналогичные проекты в будущем должны выйти на рынок или какие изменения произойдут в жилом секторе.
К примеру, по соседству в скором времени будет построен такой же бизнес-центр, но с более выгодным местоположением относительно метро. Или жителей окрестных домов отселяют и начинают строить элитный жилой комплекс. Понятно, что в этом случае супермаркет эконом-класса вряд ли будет востребован.
При оценке объектов недвижимости аналоги подбираются в первую очередь именно в кластере. Чем больше информации будет получено об анализируемом участке и кластере, в котором он находится, тем выше шанс, что девелопер успешно справится со своей задачей.
Необходимо заметить, что границы кластера не вечны. Строительство новой дороги или моста, реформация промзоны могут изменить границы кластера или объединить две в одну.
