Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Итоги II квартала 2016 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

  1. Объем предложения на рынке продажи снизился по всем сегментам кроме производственно-складских помещений, в то время, как на рынке аренды изменение объема предложение оказалось несущественным.
  2. Как ставки, так и цены в долларовом выражении выросли за исключением цен на помещения свободного назначения, при этом максимальный уровень роста как ставок, так и цен наблюдался по торговой недвижимости.
  3. Среди основных особенностей  развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи во 2 квартале 2016 г. можно выделить:
  • По сегменту торговой недвижимости цены на объекты в центре снизились, а за пределом центра – выросли. Рост ставок по объектам в центре был ниже, чем по объектам за его пределами. По street-retail динамика ставок была аналогичной, в то время, как по ценам – противоположной: цены на объекты в центре выросли, а за его пределами, наоборот, снизились.
  • На рынке продажи офисной недвижимости цены по объектам в центре снизились, а за его пределами – почти не изменились, в то время, как арендные ставки выросли как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца.
  • Цены продажи производственно-складских помещений снизились, в то время, как арендные ставки выросли.

 

Главный вывод:

Рост  цен по некоторым сегментам и ставок в долларовом выражении оказался ниже снижения курса доллара, в результате чего цены и ставки в рублевом выражении во 2 квартале снизились, что обусловлено сложной ситуацией в макроэкономике, при этом рынок продажи, судя по снижению цен по некоторым сегментам и менее высокому росту цен по другим, чувствует себя менее уверенно, чем рынок аренды, что может быть связано со сложной ситуацией с инвестициями.

______

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

 

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от  $560 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $400 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.


Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Во 2 кв. 2016 года объем предложения сократился на 15% по количеству и на 28% по общей площади. За год, по сравнению cо 2 кв. 2015 года, объем предложения уменьшился на 26% по количеству, и на 36% общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 083 объекта общей площадью 2 986 тыс.кв.м.


Ценовые показатели  52,8  74,9  65,9

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2016 года снизилась на 2% и составила 3 293$/кв. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 12%, цена в рублевом эквиваленте снизилась на 14% до 217000 руб./кв.мЗа год, со 2 квартала 2015 года цена в долларах снизилась на 18%, а в рублях выросла на 2%.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 30%, а за год - на 48% и составила 9,83 млрд. $.

Снижение как долларовых, так и рублевых цен во 2 квартале свидетельствует о постепенном усилении негативных тенденций на рынке.

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение2 146661 0333 3221,55198 965
к прошлому кварталу-16%-36%-28%-15%-11%
к прошлому году-27%-35%-36%-13%+2%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 38%, по производственно-складским помещениям – вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения – уменьшился на 10%. 

Объем предложения по общей площади за год, по сравнению со 2 кв. 2015 года, по торговой недвижимости снизился на 60%, по офисной – на 43%, по производственно-складским  - сократился на 46%, а по помещениям свободного назначения вырос на 9%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут помещения свободного назначения (23%), торговые помещения (9%) и производственно-складские (13%).

Ценовые показатели

За 2 квартал 2016 года цена по торговой недвижимости выросла на 7% до 4480$/кв.м, по офисной - на 2% до 3527$/кв.м, по производственно-складской – на 4% до 1712$/кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 9% до 3139$/кв.м.

По сравнению с 2 кварталом 2015 года средневзвешенная цена выросла на 1% по торговой и на 6% - по производственно-складской недвижимости,  снизилась на 18% по офисной и на 23% по помещениям свободного назначения.

Более значительный рост цен на торговые и производственно-складские объекты свидетельствует о том, что спрос на них в настоящее время превышает спрос на офисные объекты.

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение44885 2472820,63302 142
к прошлому кварталу+7%-19%-12%-18%-8%
к прошлому году-31%-45%-59%-40%+34%
Офисная недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение1 197396 1031 7861,49221 676
к прошлому кварталу-22%-42%-37%-20%-8%
к прошлому году-30%-40%-39%-13%-1%
Производственно-складские помещения
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение21452 711643382 037
к прошлому кварталу+3%-1%-4%-7%+3%
к прошлому году+5%-23%-32%-35%+13%
Помещения свободного назначения
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение287126 9716112,13207 870
к прошлому кварталу-24%-35%-23%+2%-16%
к прошлому году-21%-0%-2%+24%+2%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 445 торговых объектов общей площадью 282 тыс.кв.м., из них 62 объекта – внутри Садового Кольца и 383 объекта – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре сократился по количеству на 3%, а по общей площади – на 24%. 

Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 9%, а по общей площади уменьшился на 30%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2016 г. уменьшилась на 9% и составила 10839$/кв.м. При этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились, а  снижение цены было обусловлено, в частности, окончанием экспонирования в 1 квартале двух крупных и дорогих объектов на Новинском б-ре (1220 кв.м, 19 000 $/кв.м) и на ул.Арбат (1413 кв.м, 25 129 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 11% до 3877$/кв.м, что объяснялось уходом с рынка в 1 квартале нескольких дешевых объектов – на ул.Юровской (4892 кв.м, 1345 $/кв.м), ул.Мытной (12900 кв.м, 1600 $/кв.м) и на пр-те Андропова (90000 кв.м, 3090$/кв.м).  Цены на объекты, экспонируемые уже давно, выросли на 9%.

Судя по данным за 2 квартал, спрос на торговые помещения за пределами центра значительно превысил спрос на торговые объекты в центре.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение6319 190260,42731 846
к прошлому кварталу-2%-34%-21%-19%-17%
к прошлому году-25%+9%+4%+37%+6%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение38566 0572560,66258 115
к прошлому кварталу+8%-14%-11%-18%-2%
к прошлому году-32%-52%-61%-43%+24%

Street Retail

Объем предложения

Во 2 квартале 2016 г. на продажу было выставлено 119 объектов street-retail общей площадью 31 тыс.кв.м, из них 26 объектов – внутри Садового Кольца и 93 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 13%, а общей площади - на 49%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 12%, а по общей площади –  на 1%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 4% до 15538$/кв.м, при этом по старым объектам цена возросла на 8%. Рост также  был обусловлен как уходом с рынка в 1 квартале дешевого объекта на ул.Земляной Вал (469 кв.м, 5767 $/кв.м), так и выходом во 2 квартале дорогого объекта на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 26981 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 6% до 4985$/кв.м., На снижение цены, в частности, повлиял выход на рынок двух дешевых объектов - на Новозаводской ул. (832 кв.м, 1007 $/кв.м) и на ул.Трофимова (1767 кв.м, 2872 $/кв.м ), при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца выросли на 6%.

 

Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение265 6105,470,211 025 580
к прошлому кварталу-10%-47%-43%-36%-6%
к прошлому году-32%-17%-40%-12%+37%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение938 344,2225,560,27326 447
к прошлому кварталу+13%-15%+3%-9%-18%
к прошлому году-34%-48%-40%-10%-13%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов во 2 квартале снизился на 22% по количеству и  на 38% по общей площади и составил 1170 объектов общей площадью 1636 тыс.кв.м, из них 243 объекта экспонировалось в центре и  927 объектов  – за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений по общей площади в пределах Садового Кольца снизился на 27%, а за его пределами – на 40%. По сравнению со 2 кварталом 2015 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 37%, а за пределами Садового Кольца - на 44%.


Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2016 года снизилась на 5% и составила  6 330$/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 1 квартале дорогого объекта на ул.Ильинка (3 291 кв.м., 15 493 $/кв.м), а также выхода на рынок двух дешевых объектов - на ул.Знаменка  (3 000 кв.м., 2 477 $/кв.м) и на ул.Машкова (7 585 кв.м., 3 176 $/кв.м), при этом цены по объектам, которые  экспонируются уже давно, выросли на 5%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 2972$/кв.м.

Тот факт, что цены по помещениям в центре снизились, а по объектам за его пределами незначительно выросли свидетельствует о росте спроса на помещения за пределами центра. Однако исходя из одинаковых темпов роста цен за год можно заключить о том, что в среднесрочной перспективе подобные отличия не наблюдаются.

 

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение245114 6782761,13415 812
к прошлому кварталу-28%-37%-28%-0%-13%
к прошлому году-38%-36%-37%+3%+1%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение952281 4241 5111,59186 243
к прошлому кварталу-21%-44%-39%-23%-8%
к прошлому году-27%-42%-40%-17%-3%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2016 года уменьшился на 1% по количеству и на 5% по общей площади. В целом за  последние 4 квартала объем предложения сократился по количеству на 25%, а по общей площади - на 31%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 4265 объектов общей площадью 2394 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняяставка за квартал выросла на 7%, а по сравнению со 2 кварталом 2015 года  -  уменьшилась на 35% и составила 286$/кв.м./год. С учетом того, что курс доллара за год снизился на 12%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал снизилась на 5%, а за год – на 19% до 18 847 руб./кв.м/год.  Годовая арендная плата со 2 квартала 2015 г. по 2 квартал 2016 года  снизилась на 56% и составила 0,555 млрд. $.

Тот факт, что на рынке аренды средняя арендная ставка снизилась не только в долларах, но и в рублях, продолжает свидетельствовать о том, что, несмотря на относительную стабилизацию в макроэкономике, положение в ней и на рынке недвижимости продолжает оставаться сложным.


Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение4 29836 9202 4150,5618 817
к прошлому кварталу-3%-10%-6%-4%-3%
к прошлому году-29%-46%-36%-9%-14%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2016 года уменьшился на 6% по торговой, на 5% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 42%, офисной – на 31%, а производственно-складской недвижимости – на 26%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 51%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости выросла на 10% и составила 466$/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 268$/кв.м/год, а по производственно-складской - на 8% до 104$/кв.м/год. 

По сравнению  со 2 кварталом 2015 года снижение ставки аренды составило 32% по торговой, 35% по офисной и 28% по производственно-складской недвижимости. 

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1 0067 9533140,3130 658
к прошлому кварталу-2%-13%-8%-5%-1%
к прошлому году-35%-57%-47%-18%-11%
Офисная недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение2 55723 4591 2610,4917 594
к прошлому кварталу-3%-9%-6%-3%-4%
к прошлому году-27%-43%-35%-11%-14%
Производственно-складские помещения
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение7355 5088401,146 865
к прошлому кварталу-1%-8%-7%-6%-2%
к прошлому году-28%-36%-31%-4%-6%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади - на 6%. Объем предложения за год снизился на 32% по количеству, а по общей площадки на 42%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1002 объекта площадью 311 тыс. кв. м, из них 96 объектов - в центре и 906 помещений – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 8% в центре и на 6% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2016 года выросла на 5% и составила  830 $/кв.м./год. Рост ставок наблюдался в условиях увеличения на 2% ставок по давно экпонируемым объектам. Рост ставок произошел также, в частности, за счет выхода во 2 квартале двух дорогих объектов - на ул.М.Бронная (367 кв.м,  2 128$/кв.м/год) и на ул.Б.Бронная (139 кв.м,  2 379$/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 11% и составила  427$/кв.м/год.  При этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, выросли на 3%, а доля дорогих объектов со ставками выше 400$/кв.м/год выросла с  30% в первом до 34% во втором квартале.

Ставки по помещениям в центре за квартал выросли меньше, чем за его пределами, однако за год снижение ставок оказалось сопоставимым, поэтому о существенных отличиях в спросе на торговые помещения в пределах и за пределами Садового Кольца в среднесрочной перспективе говорить нельзя.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение73868180,2459 358
к прошлому кварталу+9%-13%+6%-6%-2%
к прошлому году-40%-61%-45%-11%-8%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение9337 0852970,3228 413
к прошлому кварталу-3%-13%-8%-5%-2%
к прошлому году-35%-57%-47%-19%-11%

Street Retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2016 года вырос на 1% по количеству, но снизился на 10% по общей площади. За год объем предложения по количеству уменьшился на 32%, а по общей площади – на 42%.  Всего во 2 квартале экспонировалось 393 объекта площадью 87 тыс.кв.м, из них 49 объектов предлагалось в центре и 344 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к 1 кварталу уменьшился на 40% в центре и на 5% за его пределами. 

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца  во 2 квартале по сравнению с первым выросла на 8% и составила 955$/кв.м/год. Ставки по давно экспонируемым объектам выросли на 2%, а доля дорогих объектов со ставками выше 1000$/кв.м/год выросла с 30% в 1 квартале до 39% во втором.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 13%  и составила 483 $/кв.м/год, при этом ставки по старым объектам выросли на  5%, а доля дорогих помещений со ставками выше 500$/кв.м/год увеличилась с 28% в 1 квартале до 34% во втором.


Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение3941480,2163 787
к прошлому кварталу+18%-36%-20%-35%-7%
к прошлому году-38%-72%-58%-33%-13%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение3562 277820,2332 370
к прошлому кварталу-1%-10%-4%-3%-1%
к прошлому году-33%-51%-41%-12%-12%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за  2 квартал 2016 года по количеству уменьшился на 2%, а по общей площади - на 5%. Объем предложения составил 2528 объектов общей площадью 1 243 тыс. кв. м., из них 400 объектов  – в центре и 2 128 объектов – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади вырос на 1%, а за его пределами – снизился на 6%. По сравнению  со  2 кварталом 2015 года объем предложения снизился на 29% по помещениям внутри Садового кольца и 31% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца выросла на 5% до  382$/кв.м/год. Рост общей средней ставки происходило в условиях роста на 5% ставки объектам, которые экспонируются уже давно, а доля дорогих объектов со ставками выше 400$/кв.м/год снизилась с 26% во 2 квартале до 31% во 2 квартале.

За пределами центра ставка выросла на 6% и составила 246$/кв.м/год. При этом рост ставок происходил также на фоне роста на 6% ставок по старым объектам, а доля дорогих объектов со ставками выше 500$/кв.м/год выросла с 17% в 1 квартале до 20% во 2 квартале.

Сопоставимость уменьшения ставок на объекты в центре и за его пределами как за квартал, так и за год продолжает говорить о примерно равном влиянии положении в макроэкономике на указанные сегменты.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение2813 6301240,4426 605
к прошлому кварталу-7%-6%-2%+6%-2%
к прошлому году-40%-50%-43%-4%-14%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение2 27619 8291 1370,516 482
к прошлому кварталу-2%-9%-6%-4%-4%
к прошлому году-25%-41%-35%-13%-12%


RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2020.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты