Итоги II квартала 2016 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

1. Объем предложения на рынке продажи снизился по всем сегментам кроме производственно-складских помещений, в то время, как на рынке аренды изменение объема предложение оказалось несущественным.
2. Как ставки, так и цены в долларовом выражении выросли за исключением цен на помещения свободного назначения, при этом максимальный уровень роста как ставок, так и цен наблюдался по торговой недвижимости.
3. Среди основных особенностей  развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи во 2 квартале 2016 г. можно выделить:

• По сегменту торговой недвижимости цены на объекты в центре снизились, а за пределом центра – выросли. Рост ставок по объектам в центре был ниже, чем по объектам за его пределами. По street-retail динамика ставок была аналогичной, в то время, как по ценам – противоположной: цены на объекты в центре выросли, а за его пределами, наоборот, снизились.
• На рынке продажи офисной недвижимости цены по объектам в центре снизились, а за его пределами – почти не изменились, в то время, как арендные ставки выросли как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца.
• Цены продажи производственно-складских помещений снизились, в то время, как арендные ставки выросли.

Главный вывод:

Рост  цен по некоторым сегментам и ставок в долларовом выражении оказался ниже снижения курса доллара, в результате чего цены и ставки в рублевом выражении во 2 квартале снизились, что обусловлено сложной ситуацией в макроэкономике, при этом рынок продажи, судя по снижению цен по некоторым сегментам и менее высокому росту цен по другим, чувствует себя менее уверенно, чем рынок аренды, что может быть связано со сложной ситуацией с инвестициями.

______

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от  $560 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $400 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

Объем предложения

Во 2 кв. 2016 года объем предложения сократился на 15% по количеству и на 28% по общей площади. За год, по сравнению cо 2 кв. 2015 года, объем предложения уменьшился на 26% по количеству, и на 36% общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 083 объекта общей площадью 2 986 тыс.кв.м.

Ценовые показатели  52,8  74,9  65,9

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2016 года снизилась на 2% и составила 3 293$/кв. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 12%, цена в рублевом эквиваленте снизилась на 14% до 217000 руб./кв.м.  За год, со 2 квартала 2015 года цена в долларах снизилась на 18%, а в рублях выросла на 2%.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 30%, а за год - на 48% и составила 9,83 млрд. $.

Снижение как долларовых, так и рублевых цен во 2 квартале свидетельствует о постепенном усилении негативных тенденций на рынке.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 38%, по производственно-складским помещениям – вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения – уменьшился на 10%. 

Объем предложения по общей площади за год, по сравнению со 2 кв. 2015 года, по торговой недвижимости снизился на 60%, по офисной – на 43%, по производственно-складским  - сократился на 46%, а по помещениям свободного назначения вырос на 9%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут помещения свободного назначения (23%), торговые помещения (9%) и производственно-складские (13%).

Ценовые показатели

За 2 квартал 2016 года цена по торговой недвижимости выросла на 7% до 4480$/кв.м, по офисной - на 2% до 3527$/кв.м, по производственно-складской – на 4% до 1712$/кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 9% до 3139$/кв.м.

По сравнению с 2 кварталом 2015 года средневзвешенная цена выросла на 1% по торговой и на 6% - по производственно-складской недвижимости,  снизилась на 18% по офисной и на 23% по помещениям свободного назначения.

Более значительный рост цен на торговые и производственно-складские объекты свидетельствует о том, что спрос на них в настоящее время превышает спрос на офисные объекты.

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 445 торговых объектов общей площадью 282 тыс.кв.м., из них 62 объекта – внутри Садового Кольца и 383 объекта – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре сократился по количеству на 3%, а по общей площади – на 24%. 

Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 9%, а по общей площади уменьшился на 30%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2016 г. уменьшилась на 9% и составила 10839$/кв.м. При этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились, а  снижение цены было обусловлено, в частности, окончанием экспонирования в 1 квартале двух крупных и дорогих объектов на Новинском б-ре (1220 кв.м, 19 000 $/кв.м) и на ул.Арбат (1413 кв.м, 25 129 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 11% до 3877$/кв.м, что объяснялось уходом с рынка в 1 квартале нескольких дешевых объектов – на ул.Юровской (4892 кв.м, 1345 $/кв.м), ул.Мытной (12900 кв.м, 1600 $/кв.м) и на пр-те Андропова (90000 кв.м, 3090$/кв.м).  Цены на объекты, экспонируемые уже давно, выросли на 9%.

Судя по данным за 2 квартал, спрос на торговые помещения за пределами центра значительно превысил спрос на торговые объекты в центре.

Объем предложения

Во 2 квартале 2016 г. на продажу было выставлено 119 объектов street-retail общей площадью 31 тыс.кв.м, из них 26 объектов – внутри Садового Кольца и 93 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 13%, а общей площади - на 49%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 12%, а по общей площади –  на 1%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 4% до 15538$/кв.м, при этом по старым объектам цена возросла на 8%. Рост также  был обусловлен как уходом с рынка в 1 квартале дешевого объекта на ул.Земляной Вал (469 кв.м, 5767 $/кв.м), так и выходом во 2 квартале дорогого объекта на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 26981 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 6% до 4985$/кв.м., На снижение цены, в частности, повлиял выход на рынок двух дешевых объектов - на Новозаводской ул. (832 кв.м, 1007 $/кв.м) и на ул.Трофимова (1767 кв.м, 2872 $/кв.м ), при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца выросли на 6%.

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов во 2 квартале снизился на 22% по количеству и  на 38% по общей площади и составил 1170 объектов общей площадью 1636 тыс.кв.м, из них 243 объекта экспонировалось в центре и  927 объектов  – за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений по общей площади в пределах Садового Кольца снизился на 27%, а за его пределами – на 40%. По сравнению со 2 кварталом 2015 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 37%, а за пределами Садового Кольца - на 44%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2016 года снизилась на 5% и составила  6 330$/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 1 квартале дорогого объекта на ул.Ильинка (3 291 кв.м., 15 493 $/кв.м), а также выхода на рынок двух дешевых объектов - на ул.Знаменка  (3 000 кв.м., 2 477 $/кв.м) и на ул.Машкова (7 585 кв.м., 3 176 $/кв.м), при этом цены по объектам, которые  экспонируются уже давно, выросли на 5%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 2972$/кв.м.

Тот факт, что цены по помещениям в центре снизились, а по объектам за его пределами незначительно выросли свидетельствует о росте спроса на помещения за пределами центра. Однако исходя из одинаковых темпов роста цен за год можно заключить о том, что в среднесрочной перспективе подобные отличия не наблюдаются.

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2016 года уменьшился на 1% по количеству и на 5% по общей площади. В целом за  последние 4 квартала объем предложения сократился по количеству на 25%, а по общей площади - на 31%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 4265 объектов общей площадью 2394 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняяставка за квартал выросла на 7%, а по сравнению со 2 кварталом 2015 года  -  уменьшилась на 35% и составила 286$/кв.м./год. С учетом того, что курс доллара за год снизился на 12%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал снизилась на 5%, а за год – на 19% до 18 847 руб./кв.м/год.  Годовая арендная плата со 2 квартала 2015 г. по 2 квартал 2016 года  снизилась на 56% и составила 0,555 млрд. $.

Тот факт, что на рынке аренды средняя арендная ставка снизилась не только в долларах, но и в рублях, продолжает свидетельствовать о том, что, несмотря на относительную стабилизацию в макроэкономике, положение в ней и на рынке недвижимости продолжает оставаться сложным.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2016 года уменьшился на 6% по торговой, на 5% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 42%, офисной – на 31%, а производственно-складской недвижимости – на 26%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 51%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости выросла на 10% и составила 466$/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 268$/кв.м/год, а по производственно-складской - на 8% до 104$/кв.м/год. 

По сравнению  со 2 кварталом 2015 года снижение ставки аренды составило 32% по торговой, 35% по офисной и 28% по производственно-складской недвижимости. 

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади - на 6%. Объем предложения за год снизился на 32% по количеству, а по общей площадки на 42%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1002 объекта площадью 311 тыс. кв. м, из них 96 объектов - в центре и 906 помещений – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 8% в центре и на 6% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2016 года выросла на 5% и составила  830 $/кв.м./год. Рост ставок наблюдался в условиях увеличения на 2% ставок по давно экпонируемым объектам. Рост ставок произошел также, в частности, за счет выхода во 2 квартале двух дорогих объектов - на ул.М.Бронная (367 кв.м,  2 128$/кв.м/год) и на ул.Б.Бронная (139 кв.м,  2 379$/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 11% и составила  427$/кв.м/год.  При этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, выросли на 3%, а доля дорогих объектов со ставками выше 400$/кв.м/год выросла с  30% в первом до 34% во втором квартале.

Ставки по помещениям в центре за квартал выросли меньше, чем за его пределами, однако за год снижение ставок оказалось сопоставимым, поэтому о существенных отличиях в спросе на торговые помещения в пределах и за пределами Садового Кольца в среднесрочной перспективе говорить нельзя.

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2016 года вырос на 1% по количеству, но снизился на 10% по общей площади. За год объем предложения по количеству уменьшился на 32%, а по общей площади – на 42%.  Всего во 2 квартале экспонировалось 393 объекта площадью 87 тыс.кв.м, из них 49 объектов предлагалось в центре и 344 – за его пределами.