Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Итоги II квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды во 2 квартале вырос, причем на рынке продажи – более значительно. Уровень цен и ставок в 2 квартале в долларах несколько вырос, в то время, как в рублях существенно снизился.

Уровень снижения в рублях как цен, так и ставок по торговой недвижимости оказался выше, чем уровень сокращения в рублях цен и ставок по офисной недвижимости.

Главными особенностями в развитии отдельных видов недвижимости на рынке аренды и продажи стали следующие:

  • По сегменту торговой недвижимости в центре объем предложения на продажу вырос гораздо больше, чем за его пределами. Рост объема предложения в аренду и в центре и за его пределами был умеренным. Наименьшее снижение ценовых показателей в рублях было отмечено по ставкам на торговые объекты в центре, а максимальное – по ценам на такие же объекты.
  •  Объем предложения помещений street-retail за пределами центра на продажу снизился, а в  аренду – вырос. Объем предложения в центре вырос как на продажу, так и в аренду, при этом в аренду - существеннее.  Рублевые цены на помещения за пределами центра незначительно выросли, в то время, как рублевые цены по объектам в центре и ставки по всем объектам сопоставимо снизились.
  • На рынке продажи и аренды офисной недвижимости рост объема предложения  в центре был выше, чем за его пределами, в то время, как изменение ставок аренды и цен продаж был сопоставимым.
  • Объем предложения производственно-складских помещений на рынке продажи вырос выше, чем на рынке аренды, в то время, как ставки и цены изменились примерно одинаково.

Главный вывод:

По итогам 2 квартала 2015 года объем предложения вырос значительно, а цены и ставки также выросли, но несущественно.  Учитывая тот факт, что рублевые цены снизились, можно заключить, что негативные тенденции в макроэкономике продолжают сказываться на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшее давление, судя по изменению рублевых цен и ставок, отрицательные тенденции оказали на сегмент торговой недвижимости.


Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Во 2 кв. 2015 года объем предложения вырос на 15% по количеству и на 37% по общей площади. За год, то есть по сравнению cо 2 кв. 2014 года, объем предложения увеличился на 10% по количеству, а по общей площади снизился на 6%.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 878 объектов общей площадью 4 769 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2015 года выросла на 3% и составила 4 025 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 16%, цена в рублевом эквиваленте уменьшилась на 13% до 212 516 руб./кв.м.  За год, со 2 квартала 2014 года цена в долларах снизилась на 14%, а в рублях выросла на 36%.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал выросла на 40%, а за год снизилась на 19% и составила 19,19 млрд. $.

Существенное снижение цен в рублях во 2 квартале произошло после существенного роста в 1 квартале, в то время, как в долларах изменение цен было гораздо менее значительным.

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение2 9231 011 2425 2001,78194 484
к прошлому кварталу+13%+16%+21%+7%-4%
к прошлому году+13%+22%+4%-8%+18%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости возрос на 25%, по офисной – на 42%, по производственно-складским помещениям – на 38%, а по помещениям свободного назначения - на 28%.  

Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению со 2 кв. 2014 года, по торговой недвижимости не изменился, по офисной – снизился на 7%, по производственно-складским снизился на 34%, а по помещениям свободного назначения вырос на 41%.

Доля сегментов в общем объеме предложения по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 60%. Далее идут торговые помещения (15%), помещения свободного назначения (15%) и производственно-складские (10%).

Ценовые показатели

По отношению к 1 кварталу  цена предложения торговой недвижимости во 2 квартале выросла на 1% до 4 367 $/кв.м, офисной - на 3% до 4 296 $/кв.м, производственно-складской – на 8% до 1 825 $/кв.м, помещений свободного назначения – на 4% до 4 170 $/кв.м.

Средневзвешенная цена за год (по сравнению со 2 кварталом 2014 года) уменьшилась на 27% по торговой, на 15% по офисной, на 3% по производственно-складской недвижимости и на 16% по помещениям свободного назначения.

Минимальный рост цен на торговые объекты по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости за квартал и максимальное снижение цен за год свидетельствуют о большей переоцененности данного сегмента на фоне снижения показателей розничного товарооборота.

 

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение647154 6906841,06225 981
к прошлому кварталу0%-0%+15%+15%-13%
к прошлому году+7%+16%+19%+12%-3%
Офисная недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение1 709660 4982 9461,72224 126
к прошлому кварталу+20%+23%+29%+7%-5%
к прошлому году+11%+20%-3%-13%+24%
Производственно-складские помещения
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение20468 5519434,6272 697
к прошлому кварталу0%+15%+21%+20%-5%
к прошлому году+32%+17%+2%-23%+15%
Помещения свободного назначения
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение363127 5036251,72203 965
к прошлому кварталу+11%+6%-4%-14%+11%
к прошлому году+28%+55%+38%+8%+12%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 623 торговых объекта общей площадью 708 тыс. кв.м, из них 83 объекта – внутри Садового Кольца и 540 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 2%, а по общей площади – вырос на 66%.  Рост площади был обусловлен выходом во 2 квартале крупного объекта на ул.Ильинка (34 000 кв.м).

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 4%, а по общей площади – на 22%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 31% до 9 354 $/кв.м, что произошло за счет выхода на рынок во 2 квартале 2015 года относительно дешевого большого объекта на ул.Ильинка (34 000 кв.м,
6 367 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 5% до 3 907 $/кв.м, как в связи с ростом на 5% цен по объектам, экспонируемым уже давно, так и в связи с началом экспонирования относительно дорогого объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м., 6 374 $/кв.м).

За год цены на помещения в центре снизились в большей степени (-39%), чем по помещениям за пределами Садового Кольца (-26%).

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение8417 553250,3688 711
к прошлому кварталу-11%-46%-36%-26%-18%
к прошлому году-15%-31%-43%-32%+19%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение563137 1376591,17208 086
к прошлому кварталу+2%+12%+19%+16%-6%
к прошлому году+11%+27%+25%+12%+2%

Street Retail

Объем предложения

Во 2 квартале 2015 г. на продажу было выставлено 174 объекта формата street-retail общей площадью 52 тыс. кв.м, из них 37 объектов – внутри Садового Кольца и 137 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 8%, а общей площади вырос на 3%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 1%, а по общей площади –  снизился на 7%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 10% до 14 839 $/кв.м. Рост произошел как за счет увеличения на 10% цен по объектам, которые на рынке выставляются уже не первый квартал, так, в частности, и за счет выхода во 2 квартале крупного и дорогого объекта на Новинском бул. (1 220 кв.м, 20 235 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 19% до 6 918 $/кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца также, как и в центре, выросли на 10%, и, кроме того, на рост повлиял уход с рынка крупного и дешевого объекта на Солнечногорской ул. (1 614 кв.м, 1 281 $/кв.м).

К более существенному росту цен по объектам за пределами центра могло привести снижение объема предложения таких помещений. И, наоборот, по объектам в центре, объем предложения которых незначительно, но вырос, цены выросли в меньшей степени.

Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение386 7899,080,24747 779
к прошлому кварталу-12%-26%-12%0%-16%
к прошлому году+9%+3%-7%-14%+11%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение14016 06142,760,31375 649
к прошлому кварталу-3%-7%-8%-5%+1%
к прошлому году+13%+17%-4%-15%+22%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале вырос на 21% по количеству и на 42% по общей площади и составил 1 710 объектов общей площадью 2 842 тыс. кв.м, из них 394 объекта – в центре и 1316 объектов  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца возрос на 21%, а за его пределами – на 46%. По сравнению со 2 кварталом 2014 года в центре общая площадь уменьшилась на 12%, а за пределами Садового Кольца на 7%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2015 года выросла на 5% и составила 7 703 $/кв.м. Рост цен был связан как с ростом на 5% цен по объектам, экспонируемым уже не первый квартал, так и в связи с уходом с рынка крупного относительно дешевого объекта на Ветошном пер. (26 587 кв.м, 6 396 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале так же, как и в центре, выросла на 5% и составила 3 705 $/кв.м, что произошло ввиду как увеличения на 5% цен по объектам, которые выставляются уже не первый квартал, так и за счет окончания экспонирования крупного дорогого объекта на Кутузовском пр-те (48 671 кв.м, 9 934 $/кв.м).

Тот факт, что при более, чем в 2 раза значительном росте объема предложения за пределами центра по сравнению с ростом цен на помещения в центре, уровень роста цен был одинаковым, может говорить, о большем спросе на помещения на периферии.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение398179 0944351,09412 012
к прошлому кварталу+19%+5%+16%-3%-9%
к прошлому году+12%+13%-10%-19%+25%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение1 311481 4042 5121,92191 618
к прошлому кварталу+21%+30%+32%+9%-1%
к прошлому году+11%+22%-2%-12%+25%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2015 года вырос на 8% по количеству и на 14% по общей площади. За год объем предложения увеличился на 11% по количеству и на 20% по общей площади.

Всего во 2 квартале экспонировалось 5 683 объекта общей площадью 3 473 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым выросла на 5%, а по сравнению со 2 кварталом 2014 года  -  уменьшилась на 29% и составила 439 $/кв.м/год.С учетом того, что курс доллара с первого по второй квартал снизился на 16%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал уменьшилась на 11%, а за год – на 39% до 23 161 руб./кв.м/год.

Годовая арендная плата с 1 по 2 квартал выросла на 17% и составила 1,27 млрд. $.

 

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение6 08268 0313 7640,6221 803
к прошлому кварталу-0%+2%+7%+7%-4%
к прошлому году+18%+26%+30%+10%-2%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому возрос на 9% по торговой, на 12% по офисной и на 21% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год по торговой недвижимости вырос на 8%, по офисной - на 15%, по производственно-складской недвижимости – на 34%.

Доля сегментов в общем объеме предложения существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 52%. Далее идут производственно-складские (35%), торговые помещения (15%).

Ценовые показатели

Средняя запрашиваемая арендная ставка во 2 квартале по торговой недвижимости выросла на 4% и составила 681 $/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 415 $/кв.м/год, а по производственно-складской - на 9% и составила  144 $/кв.м/год.  

Рост ставок на торговые объекты, как и рост цен продажи, был минимальным по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, что свидетельствует о снижении спроса на торговые помещения в условиях уменьшения покупательской способности населения и падения розничного товарооборота.

За год (по отношению ко 2 кварталу 2014 года) снижение запрашиваемых ставок аренды составило 34% по торговой, 25% по офисной и 31% по производственно-складской недвижимости.  Таким образом, в среднесрочном плане торговые помещения оказались также аутсайдерами.

 

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1 55218 5795940,3834 412
к прошлому кварталу-2%-4%-1%+1%-7%
к прошлому году+23%+20%+22%-0%-5%
Офисная недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение3 50840 8741 9510,5620 449
к прошлому кварталу+1%+4%+7%+6%-1%
к прошлому году+13%+26%+26%+11%+1%
Производственно-складские помещения
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1 0228 5781 2181,197 303
к прошлому кварталу0%+9%+12%+12%-4%
к прошлому году+29%+43%+43%+11%-3%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству вырос на 3%, а по общей площади - на 9%. Рост объема предложения за год составил 16% по количеству и 8% - по общей площади.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1 480 объектов площадью 532 тыс. кв.м, из них 147 объектов - в центре и 1 333 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале вырос на 6% в центре и на 9%  за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2015 года выросла на 10% и составила 1 223 $/кв.м/год. Рост ставок был обусловлен как ростом на 11% ставок по давно экспонируемым объектам, так и структурной динамикой - доля дорогих объектов со ставками выше 1 000 $/кв.м/год в общем объеме предложения выросла с 44% в 1 квартале до 56% во 2 квартале.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 4% и составила 621 $/кв.м/год, что было связано только с ростом на 8% ставок по объектам, экспонируемым не первый квартал.

За квартал уровень роста ставки по помещениям в центре оказался выше, чем по объектам за его пределами, но за год уровни снижения ставок оказались равны, поэтому можно заключить, что существенных отличий в снижении спроса на помещения в зависимости от расположения в среднесрочном плане не наблюдается.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1212 211330,2864 381
к прошлому кварталу-8%-12%-6%+4%-9%
к прошлому году0%-28%-25%-25%-4%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1 43116 3685610,3931 878
к прошлому кварталу-1%-3%-1%0%-6%
к прошлому году+25%+32%+27%+2%-3%

Street Retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2015 года снизился на 3% по количеству и вырос на 4% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 26%, а по общей площади – на 37%.  Всего во 2 квартале экспонировалось 578 объектов площадью 151 тыс. кв.м, из них 77 объектов предлагалось в центре и 501 – за его пределами.

Объем предложения по количеству во 2 квартале по отношению к 1 кварталу уменьшился на 9% в центре и на 1% за его пределами.  Объем предложения по общей площади вырос на 11% в центре, и на 2% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 квартале выросла на 7% и составила
1 385 $/кв.м/год, что было связано с ростом на 10% ставок по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале увеличилась на 6% и составила 705 $/кв.м/год. Основной вклад в рост ставки так же, как и в центре, оказал рост ставок по давно экспонируемым объектам, который составил в данном случае 8%.

Отличий по динамике ставок по помещениям в центре и за его пределами как за квартал, так и за год не наблюдалось.


Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение631 489190,3173 319
к прошлому кварталу-13%-10%+6%+20%-12%
к прошлому году+13%+24%+19%+3%-4%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение5284 6181390,2636 697
к прошлому кварталу-3%-6%0%+3%-5%
к прошлому году+32%+50%+51%+14%-4%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов во 2 квартале по количеству вырос на 10%, а по общей площади - на 12%. Объем предложения составил 3 246 объектов общей площадью 1 802 тыс. кв.м, из них 606 объектов  – в центре и
2 640 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади по офисным помещениям в центре вырос на 10%, а за его пределами на 13%. По отношению ко 2 кварталу 2014 года объем предложения вырос на 13% по помещениям внутри Садового кольца и на 16% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца выросла на 6% до 591 $/кв.м/год. Данный рост был обусловлен увеличением на 9% ставки по давно экспонируемым объектам.

За пределами центра ставка увеличилась на 7% и составила 374 $/кв.м/год. При этом рост ставок так же, как и в центре, был связан с увеличением ставок по давно экспонируемым объектам, которое составило в этом случае 12%.

Изменению ставок по объектам в центре и за его пределами за квартал оказалось сопоставимым друг с другом.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение4717 2772160,4631 098
к прошлому кварталу+4%+3%+13%+9%-2%
к прошлому году+9%+8%+10%+1%+1%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение3 03733 5971 7360,5718 798
к прошлому кварталу0%+5%+6%+6%-1%
к прошлому году+14%+31%+28%+12%+2%


RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2020.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты