Итоги II квартала 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

1. Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды во 2 квартале умеренно вырос, при этом запрашиваемые цены продажи и ставки аренды также незначительно выросли.

2. Среди основных особенностей развития отдельных рынков недвижимости можно выделит следующие:

• По сегменту торговой недвижимости объем предложения во 2 квартале как на рынке продажи, так и на рынке аренды изменился незначительно, при этом цены продажи и ставки аренды также практически не изменились (за исключением цен на торговые помещения в центре).

• На рынке продажи и аренды офисной недвижимости объем предложения в центре не изменился, а за пределами вырос, при этом цены продаж выросли, а ставки аренды остались на уровне 1 квартала.

• Объем предложения на рынке продажи по производственно-складским помещениям значительно вырос, а цены снизились, в то время, как на рынке аренды рост объема был незначительным, а ставки выросли.

Главный вывод:

По итогам 2 квартала 2014 года, судя по росту объема предложения одновременно с ростом цен и ставок, проходила некоторая активизация деловой активности, а также продолжилась тенденция первого квартала по накоплению предложения. Развитие отдельных сегментов на рынках продажи и аренды значительно отличалось, что, как и раньше, может отражать макроэкономическую нестабильность. Продолжающееся ухудшение ситуации в макроэкономике, увеличивающийся отток капитала за рубеж, уменьшающийся приток зарубежных инвестиций могут привести к тому, что цены до конца года будут оставаться примерно на одном уровне или даже незначительно снизятся.

Объем предложения

Во 2 кв. 2014 года объем предложения вырос на 3% по количеству и на 15% по общей площади. За год, то есть по сравнению cо 2 кв. 2013 года, объем предложения увеличился на 52% по количеству и на 92% по общей площади, что в условиях снижения экономического роста может свидетельствовать о продолжении уменьшения инвестиционной активности и преобладании предложения над спросом.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2676 объектов общей площадью 5201 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена продажи во 2 кв. 2014 года выросла на 2% и составила 4733 $/кв.м. За год, со 2 кв. 2013 года запрашиваемые цены снизились на 2%. Изменение цены в рублевом выражении с 1 по 2 квартал было сопоставимым. Цена в рублевом эквиваленте во 2 квартале составила 165 655 руб./кв.м.

Общая стоимость предлагаемых на продажу объектов коммерческой недвижимости за квартал выросла на 17%, а за год на 89% и составила 24,6 млрд.$.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 кв. 2014 г. по торговой недвижимости снизился на 4%, по офисной – вырос на 13%, по производственно-складским помещениям – на 28%, а по помещениям свободного назначения - на 34%.  

Объем предложения по общей площади за год (со 2 кв. 2013 года), по торговой недвижимости вырос на 14%, по офисной – на 100%, по производственно-складским  - на 159%, а по помещениям свободного назначения вырос на 128%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 60%. Далее идут производственно-складские (15%), помещения свободного назначения (13%) и торговые помещения (12%).

Ценовые показатели

По отношению к 1 кв. 2014 года цены на торговую недвижимость во 2 кв. 2014 года снизились на 1% до 6483 $/кв.м, по офисной - выросли на 4% до 4961 $/кв.м, по производственно-складской – уменьшились на 2% до 1891 $/кв.м, а по помещениям свободного назначения – увеличились на 8% до 5299 $/кв.м.

Средневзвешенная цена во 2 кв. 2014 года по сравнению со 2 кв. 2013 года выросла на 12% по торговой,  снизилась на 5% по производственно-складской недвижимости, на 2% - по офисной недвижимости и выросла на 15% по помещениям свободного назначения.

Судя по значительному росту цен на торговые помещения за год и незначительному снижению во 2 кв. 2014 года, на данный момент этот сегмент может быть несколько переоценен. По помещениям свободного назначения цены во втором квартале выросли максимально, в результате чего за год рост также оказался максимальным, поэтому можно предположить, что в ближайшем будущем цены будут скорректированы вниз. Что касается офисных помещений и помещений производственно-складского назначения, то их падение за год может быть прямо связано со снижением деловой активности.

Объем предложения

Во 2 кв. 2014 года экспонировалось 629 торговых объектов общей площадью 611 тыс.кв.м., из них 111 объектов – внутри Садового Кольца и 518 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 6%, а по общей площади - на 27%.

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству не изменился, а по общей площади – уменьшился на 2%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла на 9% до 15257 $/кв.м, что произошло как за счет пятипроцентного роста цен на объекты, которые экспонируются уже не первый квартал, так и за счет выхода во 2 квартале дорогого объекта на ул.Гончарная (1182 кв.м, 19563 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 1% до 5727 $/кв.м.

Объем предложения

Во 2 кв. 2014 года на продажу было выставлено 157 объектов street-retail общей площадью 52 тыс.кв.м., из них 34 объекта – внутри Садового Кольца и 123 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 10%, а общей площади – на 25%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади –  на 13%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре снизилась на 6% и составила 19097 $/кв.м. Снижение цены было вызвано изменением структуры предложения - с одной стороны, уходом с рынка в 1 квартале таких дорогих объектов как на Новинском б-ре (147 кв.м, 26400 $/кв.м) и ул.Б.Полянка (185 кв.м, 32000 $/кв.м), а с другой стороны, началом экспонирования во 2 квартале дешевого объекта на Космодамианской наб. (265 кв.м, 7400 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 3% до 8587 $/кв.м. Рост произошел за счет 2-х %-ного роста цен по объектам, которые экспонируются уже давно, а также за счет выхода на рынок дорогого объекта на Кутузовском пр-те (307 кв.м, 22800 $/кв.м).

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале снизился на 1% по количеству и вырос на 13% по общей площади и составил 1553 объекта общей площадью 3128 тыс.кв.м, из них 372 объекта – в центре и 1181 объект  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца вырос на 1%, а за его пределами – на 17%. По сравнению со 2 кварталом 2013 года в центре общая площадь увеличилась на 58%, а за пределами Садового Кольца - на 110%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2014 года выросла на 3% и составила 9006 $/кв.м. Повышение цен было связано с ростом цен по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, что может свидетельствовать о высокой востребованности качественных офисных объектов.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале увеличилась на 8% и составила 4247 $/кв.м. Рост цен произошел как за счет 7-%-ного роста цен по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, так и за счет ухода с рынка в 1 квартале 2014 года нескольких дешевых объектов на Волгоградском пр-те (15000 кв.м, 1560 $/кв.м) и на Балтийской ул. (15035 кв.м, 1910 $/кв.м).

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2014 года по отношению к первому вырос на 6% по количеству и на 4% по общей площади. За год объем предложения увеличился на 50% по количеству и на 29% по общей площади. Пусть и менее значительный, чем на рынке продажи, но все равно существенный рост предложения за год может говорить о том, что предложение в условиях снижения экономического роста начинает заметно превышать спрос.

Всего во 2 квартале экспонировалось 5 118 объектов общей площадью 2 918 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым выросла на 2% до 619 $/кв.м/год. За год, со 2 квартала 2013 года ставка выросла на 1%. Изменение ставки в рублевом выражении за последний квартал было сопоставимым. Ставка в рублевом эквиваленте во 2 квартале составила 21665 руб./кв.м/год.

Размер годовой арендной платы по экспонируемым помещениям за квартал вырос на 6%, а за год – на 34% и составила 1,52 млрд. $.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому вырос на 1% по торговой, на 4% офисной, и на 6% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год вырос на 43% по торговой, на 24% по офисной и на 33% по производственно-складской недвижимости.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 54%. Далее идут производственно-складские (29%), торговые помещения (17%).

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале 2014 года по торговой недвижимости не изменилась и составила 1032 $/кв.м/год, по офисной недвижимости выросла на 1% до 551 $/кв.м/год, а по производственно-складской - на 2% и составила  209 $/кв.м/год.  

За год (по отношению ко 2 кварталу 2013 года) изменение ставки аренды составило: -4% по торговой, +1% по офисной и -4% по производственно-складской недвижимости.

Как видно, ставки по офисной недвижимости как в кратко-, так и в среднесрочной перспективах остаются примерно на одном и том же уровне, что может быть связано с замедлением деловой активности при снижении роста экономики и перехода в стадию стагнации. Ставки на торговые помещения за год снизились, что с учетом более высокой востребованности данного сегмента по сравнению с другими сегментами позволяет прогнозировать их некоторый рост в ближайшее время.

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству увеличился на 10%, а по общей площади - на 1%. Прирост объема предложения за год составил 74% по количеству и 43% по общей площади.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1279 объектов площадью 495 тыс.кв.м, из них 157 объектов предлагалось в центре и 1122 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале увеличился на 26% в центре и снизился на 1% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2014 года уменьшилась на 1% и составила 1824 $/кв.м/год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 921 $/кв.м/год.

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2014 года вырос на 11% по количеству и уменьшился на 1% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 59%, а по общей площади – на 40%.

Всего во 2 квартале экспонировался 459 объектов площадью 110 тыс.кв.м, из них 72 объекта предлагалось в центре и 387 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале увеличился на 36% в центре и снизился на 5% за его пределами.  Объем предложения по общей площади за год вырос на 36% в центре, и на 42% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 квартале уменьшилась на 5% и составила 2144 $/кв.м/год, при этом снижение произошло за счет уменьшения ставок по объектам, которые экспонируются уже давно.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале снизилась на 2%  и составила 1069 $/кв.м/год, что произошло в связи со снижением доли дорогих объектов со ставками выше 1000 $/кв.м/год с 41% в 1 квартале до 36% во втором.

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале 2014 года вырос на 5% по количеству, и на 4% по общей площади. Объем предложения составил 3052 объекта общей площадью 1568 тыс.кв.м, из них 574 объекта – в центре и 2478 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади по офисным помещениям в центре не изменился, а за его пределами вырос на 5%. По отношению ко 2 кварталу 2013 года объем предложения вырос на 40% по помещениям внутри Садового кольца и на 21% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца выросла на 2% до 791 $/кв.м/год. Рост ставки был обусловлен ростом доли дорогих объектов со ставками выше 800 $/кв.м/год с 40% в первом до 42% во втором квартале.

За пределами центра ставка выросла на 1% и составила  495 $/кв.м/год.