Итоги II квартала 2012 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

1. На рынке продажи объем предложения вырос, а на рынке аренды – снизился. Снижение объема предложения на рынке аренды  в первую очередь происходило в процессе реализации спроса, в то время, как рост объема предложения на рынке продажи – наоборот, за счет снижения ликвидности.
   
2. При этом несколько противоречиво реагируют стоимостные показатели на тенденции по показателям объема. Цены в долларовом эквиваленте на рынке продажи незначительно выросли, а на рынке аренды – незначительно снизились. Тем не менее, с учетом трехпроцентного роста курса доллара и некоторого роста цен в рублях, можно говорить об умеренном росте рынка. Хотя в некоторой степени это инерционная тенденция.
3. Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

Главный вывод:

По итогам 2 квартала 2012 года можно говорить о стабилизации как на рынке продажи, так и на рынке аренды. Однако восстановление, как и ранее, происходит постепенно.

Во втором полугодии тенденции на рынке недвижимости будут формироваться не только внутренними факторами, но и обстановкой на финансовых рынках, а также общеэкономическими процессами в мире.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата(ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектамза год.

Объем предложения

Во 2 квартале 2012 года по отношению к первому объем предложения вырос на 10% по количеству и на 12% по общей площади. По сравнению со 2 кварталом 2011 года объем предложения уменьшился на 8% по количеству и на 12% по общей площади.

Рост объема предложения на рынке продажи, произошел, прежде всего, за счет снижения ликвидности.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 1624 объекта общей площадью 2720 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2012 года по сравнению с первым выросла на 2%, и составила 4628 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара во 2 квартале по отношению к первому вырос на 3%,  в рублевом эквиваленте рост составил 5%.

По отношению ко 2 кв.2011 года цена выросла на 9%.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому по торговой недвижимости вырос на 23%, по офисной – на 8%, по производственно-складским – на 19% и по помещениям свободного назначения – на 3%.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с 2 кв. 2011 года по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 12%, по производственно-складским – на 3% и по помещениям свободного назначения – на 27%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (15%), помещения свободного назначения (9%).

Ценовые показатели

По отношению к 1 кварталу 2012 года цены по торговой недвижимости выросли на 1%, по  офисной – на 2%, по производственно-складской – на 4%, а по помещениям свободного назначения - на 6%.

Средневзвешенная цена во 2 квартале по сравнению со 2 кварталом 2011 года возросла на 20% по торговой,  на 7% по офисной, на 1% по производственно-складской недвижимости и на 16%  по помещениям свободного назначения.

Рост цен по торговой недвижимости за квартал оказался минимальным, в то время, как за год – максимальным, что свидетельствует о том, что в краткосрочном плане потенциал роста цен на торговые помещения, скорее всего, уже исчерпан.

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 507 торговых объектов общей площадью 417 тыс. кв. м, из них 77 объектов – внутри Садового Кольца и 430 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству во 2 квартале по сравнению с первым вырос на 17%, а по общей площади - на 21%.  

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 7%, а по общей площади – на 23%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла на 2% до 13460 $/кв.м., а за пределами центра – на 1% до 5965 $/кв.м.

Рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в связи с ростом стоимости предложений, которые экспонируются уже не первый квартал.

За пределами центра рост цен произошел за счет ухода в 1 квартале крупного и дешевого объекта на 2-м Кабельном пр-де (8750 кв. м, 2950$/кв. м).

Объем предложения

Во 2 квартале на продажу было выставлено 246 объектов street-retail общей площадью 82 тыс.кв.м., из них 40 объектов – внутри Садового Кольца и 206 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 11%, а общей площади - на 15%. 

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 1%, а по общей площади – на 6%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 15% до 17 476 $/кв. м, а за пределами центра – снизилась на 3% до 8091 $/кв. м.

Рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в частности за счет ухода в 1 квартале дешевого торгового объекта на ул. Б. Сухаревский вал (254 кв.м., 7 814 $/кв. м.) и выхода во 2 квартале дорогого объекта на ул.Тверская (351 кв. м, 51 282 $/кв. м).

За пределами центра снижение цены было обусловлено снижением цен по объектам, которые экспонируются уже давно, при этом за год общий рост цен по объектам в центре и за его пределами оказался практически равным.

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале вырос на 7% по количеству и на 8% по общей площади. Объем предложения составил 762 объекта общей площадью 1517 тыс. кв. м, из них 260 объектов – в центре и 502 объекта  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале вырос на 11% по офисным помещениям в пределах Садового Кольца и на 8% - за его пределами, а по сравнению со 2 кварталом 2011 года – снизился на 29 и 7% соответственно. Таким образом, скорее всего, за год в центре был реализован отложенный спрос на качественные помещения.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале выросла на 4% и составила 9 971 $/кв.м, что было обусловлено в основном уходом с рынка в 1 квартале 2012 года крупного и дешевого объекта на ул.Николоямская (15 000 кв. м, 5 778 $/кв. м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале практически не изменилась и составила 3 989 $/кв. м.

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2012 года снизился на 13% как по количеству, так и по общей площади. По сравнению со 2 кварталом 2011 года объем предложения как по количеству, так и по общей площади уменьшился на 16%.

Снижение объема предложения могло произойти как за счет снижения деловой активности летом, так и за счет реализации отложенного спроса.

Всего во 2 квартале экспонировалось 3 866 объектов общей площадью 2 766 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым уменьшилась на 1% до 573 $/кв. м/год, что с учетом трехпроцентного роста курса доллара говорит об умеренном росте в рублевом выражении на уровне 4%.

По сравнению со 2 кварталом 2011 года средняя арендная ставка возросла на 4%.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому снизился на 9% по торговой, на 16%  по офисной, и на 11% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади по отношению ко 2 кварталу 2011 года снизился на 8% по торговой, на 20% по офисной и на 13% по производственно-складской недвижимости.

Изменение объема предложения по количеству как за квартал, так и за год было сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (32%), торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым по всем видам коммерческой недвижимости изменилась несущественно. Изменение арендной ставки по офисной и производственно-складской недвижимости во 2 квартале составило -1 и +1% до 529 и 208 $/кв.м/год соответственно, а по торговой арендная ставка почти не изменилась и составила 994 $/кв. м/год.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года существенно – на 10% - выросли ставки лишь по торговой недвижимости,  в то время как по офисной и производственно-складской рост был незначительным и составил 1%.

В целом видно, что к торговым объектам интерес и за прошедший год был традиционно выше.

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по сравнению с первым по количеству снизился на 12%, а по общей площади - на 9%. Изменение объема предложения по количеству за год было практически аналогичным.

Всего во 2 квартале экспонировалось 835 объектов площадью 361 тыс.кв.м., из них 117 объектов предлагалось в центре и 718 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению со 2 кварталом 2011 года снизился на 19% в центре, и на 7% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом выросла на 3% и составила 1909 $/кв. м/год.  Рост ставки обусловлен тем обстоятельством, что если в 1 квартале доля объектов, которые ушли с рынка, со ставками выше 2 000 $/кв. м/год, составляла 10%, то доля объектов со ставками выше 2000 $/кв. м/год, которые вышли на рынок во 2 квартале, выросла уже до 36%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с первым уменьшилась на 2% и составила 845 $/кв. м/год, при этом снижение затронуло все группы объектов и было почти сопоставимо с ростом курса доллара за данный период.

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2012 года  снизился на 19% по количеству и на 25% по общей площади. Снижение объема предложения за год по количеству составило 28%, а по общей площади - 34%.

Всего во 2 квартале экспонировался 228 объектов площадью 63 тыс. кв. м, из них 38 объектов предлагалось в центре и 190 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале 2012 года по отношению к 1 кварталу вырос на 1% в центре и снизился на 28% за его пределами.  Объем предложения по общей площади за год снизился на 20% в центре, и на 37% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2012 года снизилась на 5% и составила 2112 $/кв.м./год.  Снижение ставки произошло по всем видам объектов и может быть связано со среднесрочной переоцененностью таких объектов в центре по сравнению с объектами за пределами центра, так как рост ставки за год по первым составил 28%, в то время, как по вторым ставка за год выросла всего на 7%.

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале по отношению к первому снизился на 14% по количеству, и на 16% по общей площади. Объем предложения составил 2352 объекта общей площадью 1513 тыс.кв. м, из них 407 объектов – в центре и 1945 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым снизился на 26% по офисным помещениям в центре и на 13% за его пределами.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года снижение составило 21% по помещениям внутри Садового кольца и 19% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца и за его пределами осталась на уровне 1 квартала и составила 786 и 475 $/кв.м./год соответственно.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года средняя ставка заметно изменилась лишь по офисным объектам в центре, увеличившись на 6%. Данный рост можно объяснить высоким среднесрочным интересом арендаторов к качественным помещениям в пределах Садового Кольца, хотя на данный момент потенциал роста получается исчерпанным.