Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2010

В ноябре рост объема предложения, начатый в сентябре, по общей площади сменился снижением и составил 5% по общей площади и 8% по количеству, что вместе со снижением среднего срока экспонирования может свидетельствовать о росте поглощения предложения.

Средневзвешенная цена по сравнению с октябрем снизилась на 4% и составила 3901$/кв.м., в т.ч., отчасти, и за счет роста на 2% курса доллара.

Наибольший вклад в коррекцию средневзвешенной цены по всему рынку внес офисный сегмент, расположенный за пределами Садового кольца (-3%) и производственно-складская недвижимость (-8%).  

Это обстоятельство еще раз подтверждает тот факт, что кризисные процессы не «отпускают» рынок коммерческой недвижимости.

Всего в ноябре на продажу было выставлено 1292 объекта общей площадью 2537 тыс.кв.м. и общей стоимостью 9,897 млрд.$.

После достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 180 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне чуть ниже 6 месяцев.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 51%. Далее идут производственно-складские (26%), торговые помещения (15%) и помещения свободного назначения (9%).

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 292	9 897	2 537	1,96	3 901
к октябрю 2010	− 8%	− 8%	− 5%	+ 3%	− 4%
к ноябрю 2009	0%	− 7%	0%	0%	− 7%

 

Торговая недвижимость

В ноябре экспонировалось 379 объектов общей площадью 374 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,13 млрд.$, из них 68 объекта – внутри Садового Кольца и 311 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 16%,  а по общей площади – вырос на 13%. Рост общей площади произошел за счет выхода на рынок в ноябре крупного торгового комплекса “Весна” на Новом Арбате (13500 кв.м., 12592$/кв.м.) В связи с этим же средневзвешенная цена по торговым объектам в центре уменьшилась на 3% до 14125$/кв.м.

Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 8%,  а по общей площади – на 9%.

Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра возросла на 2% до 4656$/кв.м., при этом цены на объекты, продолжившие экспонирование, практически не изменилась, в то время, как рост был связан с окончанием экспонирования в октябре таких относительно дешевых объектов как на Дмитровском ш. (8023 кв.м., 2430$/кв.м.) и на Варшавском ш. (9107 кв.м., 2820$/кв.м.).

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	68	579	41	0,60	14 125
к октябрю 2010	− 16%	+ 10%	+ 13%	+ 35%	− 3%
к ноябрю 2009	+ 8%	+ 87%	+ 99%	+ 85%	− 6%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	311	1 551	333	1,07	4 656
к октябрю 2010	− 8%	− 7%	− 9%	− 2%	+ 2%
к ноябрю 2009	− 9%	+ 17%	+ 16%	+ 28%	+ 1%

 

Офисная недвижимость

Объем предложений офисов в ноябре снизился на 12% по общей площади и на 13% по количеству. Всего в ноябре объем предложения составил  534 объекта общей площадью 1300 тыс.кв.м. и общей стоимостью 5,87 млрд.$, из них 161 объекта – внутри Садового Кольца и 373 объекта – за его пределами.

Объем предложения офисов в центре в ноябре снизился на 16% по количеству и  на 20% - по общей площади.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 5% до 8691 $/кв.м., что произошло в основном из-за ухода в октябре, в частности, таких крупных, но относительно дешевых объектов как на Зубовском б-ре (9618 кв.м., 5200$/кв.м.), на Ст.Толмаческом пер. (10000 кв.м., 5000$/кв.м.), на Новокузнецкой ул. (10000 кв.м., 5000$/кв.м.).

Объем предложения офисов за пределами центра в октябре снизился на 11% как по количеству, так и по общей площади.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в ноябре уменьшилась на 3% до 3631 $/кв.м. Данное снижение, отчасти, произошло за счет появления в ноябре ряда дешевых объектов, в частности, на Ярославском ш. (11000 кв.м., 1040$/кв.м.) и на Бакунинской ул. (16000 кв.м., 1140$/кв.м.)

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	161	1 972	227	1,41	8 691
к октябрю 2010	− 16%	− 16%	− 20%	− 6%	+ 5%
к ноябрю 2009	− 19%	− 37%	− 45%	− 32%	+ 13%

 

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	373	3 896	1 073	2,88	3 631
к октябрю 2010	− 11%	− 13%	− 11%	+ 1%	− 3%
к ноябрю 2009	− 2%	− 13%	− 9%	− 7%	− 5%

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в ноябре по общей площади вырос на 15% и составил 109 объектов общей площадью 648 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в ноябре по сравнению с октябрем снизилась на 8% и составила 1513$/кв.м. Снижение цен было обусловлено в значительной мере выходом в ноябре нескольких крупных и дешевых объектов.

Объем предложения объектов свободного назначения в ноябре по общей площади остался на уровне октября, а по количеству – вырос на 2% и составил 270 объектов общей площадью 215 тыс. кв.м.  Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 7% и составила 4273$/кв.м., при этом цены выросли в т.ч. по объектам, продолжившим экспонирование. Рост цен по всем объектам может говорить в пользу недооцененности такого рода объектов на фоне того, что цены по ним до сих пор остаются существенно ниже по сравнению с ценами на торговые объекты.

 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	109	980	648	5,94	1 513
к октябрю 2010	+ 4%	+ 6%	+ 15%	+ 11%	− 8%
к ноябрю 2009	+ 36%	+ 31%	+ 35%	− 1%	− 3%

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	270	920	215	0,80	4 273
к октябрю 2010	+ 2%	+ 7%	0%	− 1%	+ 7%
к ноябрю 2009	+ 21%	+ 39%	+ 36%	+ 13%	+ 3%