Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Май 2009

По итогам мая объем предложения на рынке коммерческой недвижимости находится на стабильном высоком уровне. Количество предложений увеличилось на 1% и составило 1149, в то же время общая площадь предложений снизилась на 1% до 2,47 млн. кв.м. Общая стоимость объектов, представленных на рынке, снизилась на 6% и составила $10,5 млрд. Тем не менее, говорить о прекращении роста объема предложения пока что нельзя: какое-то количество предложений собственники могли не выставлять на рынок в период с 1 по 10 мая по причине нецелесообразности траты средств на рекламу в традиционно «каникулярный» период.

Цены и структура рынка коммерческой недвижимости в Москве.

Обвал или стабилизация?

Снижение цен продолжается с завидной стабильностью: с начала текущего года средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость в Москве ежемесячно снижается на 3-5%. Не стал исключением и май: средневзвешенная цена по всем сегментам рынка составила 4251 $/кв.м, что на 5% ниже, чем в апреле.

Впрочем, в мае можно говорить и о большем снижении, если учесть продолжение укрепления рубля. Однако, говорить об «обвале рынка» не стоит, поскольку наблюдаются и предпосылки к некоторой стабилизации цен. Об этом говорит один из основных показателей –доля на рынке объектов, продолживших экспонирование с предыдущего месяца и при этом снизившихся в цене. В марте этот показатель составлял 23%, в апреле – 18%, в мае – уже 17%. Доля возросших в цене объектов при этом растет – 8% в марте, 11% в апреле и 12% в мае. Такие данные еще раз подтверждают предположение, что главный интенсивный этап снижения цен позади, и на данный момент достаточно предпосылок для стабилизации. Однако, стагнация на рынке в большинстве сегментов продолжается.

В структуре предложения по общей площади лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 60,3%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 22,8% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,4%. Лидирует офисный сегмент и по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 69,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 17%, доля ПСП – 8,5%.

Торговая недвижимость. Стрит-ритейл в центре выходит из кризиса.

 

Серьезно «просев» в первые месяцы кризиса в мае торговый сегмент внутри Садового Кольца стал единственным, где не наблюдалось снижения цен.

Следует отметить, что данный сегмент продолжает пользоваться спросом даже сейчас. А применительно к помещениям стрит-ритейла в топовых локациях можно говорить и о высоком спросе. Это объясняется тем, что помещения на основных торговых коридорах редко появляются, а учитывая высокую ликвидность, рекламную составляющую и «вечность» места для данного сегмента, спрос на них всегда есть. Уже появились случаи, когда по некоторым объектам даже возникает аукцион на повышение.

Как и прежде, площадь среднестатистического объекта в сегменте остается невысокой, и по итогам мая составляет 310 кв.м. Всего же за месяц выставлен на продажу 71 объект общей площадью 22 тыс. кв.м и стоимостью $355 млн. Средневзвешенная цена составила 16 053 $/кв.м. Что примечательно, на рынок вновь начали выходить ранее не появлявшиеся в мониторинге «сверхдорогие» предложения – рекордным по цене за кв.м новым предложением месяца стало торговое помещение в районе станции метро Кузнецкий мост, цена квадратного метра которого составила $55 500.

За пределами Садового Кольца в мае наблюдалось снижение предложения на 6% по количеству и общей стоимости и на 4% по общей площади – 293 предложения общей площадью 284 тыс. кв.м и общей стоимостью $1,43 млрд. Средневзвешенная цена снизилась на 3% (до 5028 $/кв.м).

 

Офисная недвижимость. Падение продолжается.

Самый сильный удар кризиса пришелся по офисному сегменту. Если сравнить с ценами годичной давности, то стоимость офисов снизилась на 37% в центре Москвы и на 26% за пределами садового Кольца. (Для сравнения в торговом сегменте аналогичный показатель составил 24% и 18%).

И если в периферийной части города снижение цен в мае в торговом и офисном сегменте оказалось одинаковым (3%), то в центре «квадрат» офисной площади дешевеет еще более быстрыми темпами – 5%.

Следует отметить, что «супер-дешевые» предложения встречаются как в офисной, так и в торговой недвижимости. Так, 3-этажное здание торгового назначения в Марьино общей площадью 2500 кв.м. предлагается по цене всего лишь 1082 $/кв.м. А «рекордное» офисное помещение несколько дороже – 4-этажное офисное здание на Севастопольской стоит 1300 $/кв.м. Соответственно, и то и другое предложение существенно дешевле жилой недвижимости. А ведь еще год назад коммерческая по стоимости соперничала и даже опережала жилой сегмент.

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

В мае на продажу было выставлено 86 помещений производственно-складского назначения общей площадью 563 тыс. кв.м и стоимостью $893 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1586, что на 3% ниже, чем в апреле, и на 38% ниже, чем год назад.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения повысились. Количество объектов свободного назначения в мае составило 156 шт., это на 2% больше, чем в апреле. Объем предложения в денежном выражении повысился на 12% и составил $529 млн. Общая площадь предложений повысилась на 17% до 111 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена понизилась на 5% и составила 4752 $/кв.м.

Основные данные по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы на основании мониторинга RRG, май 2009.

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	1 149	10 494	2 468	2,15	4 251
к апрелю 2009	+ 1%	- 6%	- 1%	- 3%	- 5%
к маю 2008	+ 1%	- 8%	+ 31%	+ 30%	- 30%

 

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	71	355	22	0,31	16 053
к апрелю 2009	+ 13%	0%	0%	- 11%	0%
к маю 2008	+ 9%	- 32%	- 11%	- 18%	- 24%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	293	1 429	284	0,97	5 028
к апрелю 2009	- 6%	- 6%	- 4%	+ 3%	- 3%
к маю 2008	- 14%	- 27%	- 11%	+ 3%	- 18%

 

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	171	2 146	239	1,40	8 983
к апрелю 2009	+ 5%	- 6%	- 1%	- 5%	- 5%
к маю 2008	+ 8%	+ 4%	+ 67%	+ 55%	- 37%

Офисные помещения за пределами Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	372	5 142	1 249	3,36	4 117
к апрелю 2009	+ 5%	- 10%	- 7%	- 11%	- 3%
к маю 2008	+ 19%	- 1%	+ 34%	+ 13%	- 26%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
Значение	86	893	563	6,55	1 586
к апрелю 2009	- 1%	+ 8%	+ 11%	+ 12%	- 3%
к маю 2008	+ 21%	- 1%	+ 60%	+ 32%	- 38%

 

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	156	529	111	0,71	4 752
к апрелю 2009	+ 2%	+ 12%	+ 17%	+ 15%	- 5%
к маю 2008	- 19%	- 29%	0%	+ 23%	- 29%