Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Июнь 2009

Рынок коммерческой недвижимости в июне 2009 года. «Стабильная стагнация».

По итогам июня объем предложения на рынке коммерческой недвижимости находится на стабильном высоком уровне. Количество предложений практически не изменилось и составило 1137, в то же время общая площадь предложений увеличилась на 3% до 2,541 млн. кв.м. Общая стоимость объектов, представленных на рынке, снизилась на 1% и составила $10,428 млрд. Средний срок экспонирования объекта продолжает свой рост, и по итогам июня составляет 145 дней.

Снижение средневзвешенных цен продолжается – в июне средневзвешенная цена по всем сегментам рынка составила 4103 $/кв.м, что на 4% ниже, чем в мае. Однако растет доля объектов, продолживших экспонирование с предыдущего месяца и при этом повысившихся в цене. В апреле этот показатель составлял 11%, в мае – 12%, в июне – уже 14%. И хотя доля возросших в цене объектов все еще выше – 19% - очевидна тенденция снижения этого показателя.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 61,6%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно складских помещений, занимающий 23,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 10,9%. Лидирует офисный сегмент и по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71%. Далее следуют торговые помещения с долей 15%, доля ПСП – 9,7%.

По словам генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, текущую ситуацию можно считать «стабильной стагнацией». «Сделок мало, но они есть, в том числе и инвестиционные. Исключение составляет рынок топового стрит-ритейла, где все происходит гораздо «оживленнее». Но главное - для всех игроков понятны основные тренды, они ориентируются в ситуации, и жизнь рынка входит в рабочее русло, естественно, «рабочее» для кризисного периода.

Если говорить о будущих трендах, то в ближайшие месяцы стагнация на рынке сохранится, явных предпосылок для активизации нет. Продолжится и коррекция цен. Летнее «затишье» также отрицательно скажется на активности рынка. Уже сейчас можно говорить о дополнительных негативных внешних данных. В течение июня снижались российские фондовые индексы, с конца июня снижаются цены на нефть, есть предпосылки к девальвации рубля относительно бивалютной корзины. По нашему мнению эти макроэкономические факторы будут отрицательно влиять и на рынок недвижимости.»

Цена коммерческой недвижимости. «Торг здесь неуместен!»

Снижение цен в целом продолжается: в июне средневзвешенная цена по всем сегментам рынка составила 4103 $/кв.м, что на 4% ниже, чем в мае.

Однако, между ценами предложений 3-4 месяца назад и на данный момент есть качественная разница. Несколько месяцев назад собственники были в смятении, справедливый уровень цен не знал никто из участников рынка, количество сделок упало практически до нуля. В такой ситуации цены в открытых информационных источниках указывались, естественно, с большим «запасом», и при реальном интересе со стороны потенциальных покупателей торг мог достигать 50% от заявленной цены.

К данному моменту у профессиональных участников рынка появилось понимание относительно текущей ситуации на рынке, поэтому и цены в открытых источниках указываются гораздо более приближенные к предполагаемым условиям сделки. Соответственно, о торге в 50%, за редким исключением, не может идти речи.

«Поэтому однозначно говорить о продолжающемся интенсивном снижении реальных цен на основании данных о снижении средневзвешенной цены предложения сегодня вряд ли корректно. – Считает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. - Статистическое снижение цен выставляемых на рынок объектов - это, если можно так выразиться, «отложенное снижение цен предложения». То есть рынок «докручивает» ситуацию до «нового уровня цен», за счет своей инерционности. Стоит также отметить, что на рынке сейчас присутствуют две основные группы продавцов. Часть заинтересованы в продаже объектов, поэтому адекватно реагируют на спрос путем снижения цен. Другая, меньшая, позиционируют зачастую объекты практически по «высоким докризисным ценам», ожидая «нерыночного» покупателя или активизации рынка.»

Торговая недвижимость. Опять дефицит?

В сегменте торговой недвижимости июнь ознаменовался совсем не характерным для последних десяти месяцев снижением объема предложения. Особенно ярко это проявилось в центральной части столицы, где количество предложений за месяц сократилось на четверть, а суммарная площадь объектов – еще больше – на 28%. При этом в абсолютных значениях объем предложения за июнь в пределах Садового Кольца является рекордно низким за весь четерехлетний период мониторинга – всего 53 объекта, общей площадью 16 тыс. кв.м стоимостью $242 млн. За пределами Садового Кольца столь резких «скачков» не наблюдалось: на рынке экспонировалось на 7% меньше торговых площадей, нежели в мае.

Подобное падение предложения обусловлено двумя основными причинами. Первая - начало летнего затишья на рынке. Продавцы, которым не нужно в срочном порядке реализовывать свои объекты, снимают их с продажи, не желая тратить деньги на рекламу в период отпусков и рассчитывая на оживление деловой активности осенью. Вторая причина – не столь характерная для периода стагнации - продажа существенного количества «топовых» объектов стрит-ритейла. Несмотря на сложный рынок и кризис, спрос на такие помещения также остается на высоком уровне. «В период с февраля по июнь нам известно о более чем 25-30 сделках по «топовым» объектам, - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – При этом у нас нет полных данных о количестве подобных сделок, так что реальная цифра явно больше. Только компанией RRG было продано 10 объектов. Покупателями, в основном, являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно либо в партнерстве с кем-нибудь приобретают помещения с расчетом на то, что сейчас удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты в «вечных» местах по привлекательным ценам. А выбора уже таково нет. Примечательно, что не было выставлено на продажу ни одного объекта площадью более 1000 кв.м., а средняя площадь объектов составила 300 кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам составила $15128/кв.м, что ниже на 5% по сравнению с майским показателем, но это объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом лучших объектов с рынка.»

За пределами Садового Кольца столь резких «скачков» не наблюдалось: на рынке экспонировалось на 7% меньше торговых площадей, нежели в мае. При этом средневзвешенная цена квадратного метра сохранилась на прежнем уровне, составив $5 057/кв.м. таким образом, можно вполне уверенно говорить о стабилизации цен на торговую недвижимость. В пользу данного предположения говорит и продолжительность присутствия объектов в рекламе. Средний срок экспонирования торговых помещений продолжает расти, но находится на более низком уровне, чем в офисном сегменте – если в январе этот показатель был равен 128 дням, то по итогам июня он равен 134 дням.

Впрочем, о завершении стагнации речь пока не идет. Все это – показатели завершения формирования «нового» рынка в торговом сегменте. И покупатели, и продавцы сориентировались в ситуации, нашли тот баланс цен, за который сегодня готовы продавать и покупать торговые помещения. При этом следует отметить, что цены на этом «новом рынке» существенно ниже, чем на «старом»: по сравнению с докризисным июнем 2008 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в пределах Садового Кольца упала на 32%, за пределами Садового Кольца – на 23%.

Новый уровень отражается на и «рекордных» предложениях. Так, в июне самое дорогое торговое помещение (площадь 67 кв.м, м. Маяковская) оценивалось продавцом в $14776/кв.м. При этом минимальная цена приближается к уровню себестоимости: торговый объект площадью 800 кв.м в удаленном от центра районе экспонируется по цене $1500/кв.м.

Офисная недвижимость. Объекты переходят под контроль банков.

На рынке офисной недвижимости сохраняется дисбаланс спроса и предложения. Объем предложения находится на очень высоком уровне, и - несмотря на традиционное в летние месяцы снижение - увеличился за июнь. На 2% увеличилось количество предлагаемых к продаже объектов, на 5% общая площадь и на 2% общая стоимость. Всего за месяц предлагалось 549 объектов общей площадь 1,566 млн. кв.м стоимостью $7,4 млрд. Стоит отметить, что офисный сегмент демонстрирует самый высокий показатель срока экспонирования – 159 дней. Что неудивительно, ведь этот сегмент пострадал от кризиса сильнее остальных.

При этом остановилось снижение средневзвешенной цены на офисные объекты в пределах Садового Кольца – за июнь цена увеличилась на 1% и составила $9034/кв.м. Хотя это скорее структурные изменения в сегменте, - ушли с рынка более дешевые, появились более дорогие объекты. За пределами Садового Кольца средневзвешенная цена снизилась на 4% и составила $3952/кв.м.

В офисном сегменте сейчас самым актуальным процессом является не «поиск новой цены», а новые способы реализации объектов девелоперскими компаниями. В текущей ситуации завышенного предложения и слабого спроса, а также дефицита кредитных средств, все больше объектов переходит под контроль банков. Конечно, многие девелоперские компании, чтобы выплатить задолженность по кредиту, выставляли свои объекты на продажу. Но, не получив существенного результата, уже свыклись с мыслью о потере объектов.

При этом по строящимся объектам банки зачастую приостанавливают финансирование или повышают процентные ставки. и в этой связи одной из немногих возможностей достроить объект становится привлечение подрядных организацией по бартерной схеме, путем передачи площадей за оказанные услуги.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

В июне на продажу было выставлено 88 помещений производственно-складского назначения общей площадью 595 тыс. кв.м и стоимостью $1,008 млрд. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1693, что на 7% выше, чем в мае, и на 37% ниже, чем год назад. Вероятнее всего повышение цен связано с уходом с рынка более дешевых предложений.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения понизились. Количество объектов свободного назначения в мае составило 152 шт., что на 3% меньше, чем в мае. Объем предложения в денежном выражении понизился на 15% и составил $449 млн. Общая площадь предложений понизилась на 8% до 102 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена понизилась на 8% и составила 4391 $/кв.м.

 

Основные данные по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы на основании мониторинга RRG, июнь 2009.

 

Рынок в целом.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	53	242	16	0,30	15 128
к маю 2009	− 25%	− 32%	− 28%	− 4%	− 5%
к июню 2008	− 23%	− 57%	− 37%	− 18%	− 32%

 

Торговые помещения за пределами Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	295	1 326	262	0,89	5 057
к маю 2009	+ 2%	− 7%	− 7%	− 9%	0%
к июню 2008	− 11%	− 23%	0%	+ 12%	− 23%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	174	2 160	239	1,37	9 034
к маю 2009	+ 2%	+ 1%	0%	− 2%	+ 1%
к июню 2008	− 6%	− 15%	+ 38%	+ 48%	− 38%

Офисные помещения за пределами Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	375	5 242	1 327	3,54	3 952
к маю 2009	+ 1%	+ 2%	+ 6%	+ 5%	− 4%
к июню 2008	+ 8%	− 5%	+ 42%	+ 31%	− 33%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
Значение	88	1 008	595	6,76	1 693
к маю 2009	+ 2%	+ 13%	+ 6%	+ 3%	+ 7%
к июню 2008	+ 19%	+ 3%	+ 63%	+ 37%	− 37%

 

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	152	449	102	0,67	4 391
к маю 2009	− 3%	− 15%	− 8%	− 6%	− 8%
к июню 2008	− 30%	− 47%	− 23%	+ 10%	− 32%