Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Июль 2009

Середина лета на рынке коммерческой недвижимости традиционно является наименее активным периодом. В нынешнем году сезон отпусков наложился на общую стагнацию рынка и – как следствие – нежелание продавцов тратить средства на рекламу объектов в период «затишья».

Таким образом, объем предложения на рынке коммерческой недвижимости находится на прежнем уровне, который по сравнению с весенними месяцами несколько снизился, но по-прежнему достаточно высок. В июле экспонировалось 1143 объектов, общая площадь которых составила 2,527 млн. кв.м. Общая стоимость объектов, представленных на рынке, по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 1% и составила $10,569 млрд. Средний срок экспонирования объекта продолжает свой рост, и по итогам июля составляет 152 дня.

По рынку в целом средневзвешенная цена поднялась на 2% и составила 4182 $/кв.м. Общую ценовую ситуацию можно охарактеризовать как стабильную. Есть сегменты, в которых наблюдается небольшой рост цен, либо снижение, не превышающее 1%, что позволяет говорить о стабилизации цен. Доля на рынке объектов, продолживших экспонирование с предыдущего месяца и при этом повысившихся в цене, составила 13%, доля снизившихся в цене объектов – 19%. В прошлом месяце эти показатели составляли 14% и 19% соответственно, то есть за месяц практически не изменились.

Текущую ситуацию с ценами можно считать «стабильной стагнацией». Причем данное состояние отражает не столько сезонное снижение деловой активности, сколько общую тенденцию рынка: вот уже на протяжении около трех месяцев нет ярко выраженного движения цен ни в сторону повышения, ни в сторону понижения.

Примечательно, что, несмотря на более высокую средневзвешенную цену торговой недвижимости по сравнению с офисной, минимальная и максимальная стоимость «квадрата» в этих сегментах одинаковы. Так, самая высокая цена предложения торговой (метро Пушкинская) и офисной (метро Парк Культуры) недвижимости составила 35000 $/кв.м. А самое дешевое предложение в каждом сегменте - 1300 $/кв.м. Именно столько обозначено в рекламе торгового помещения в Марьино и офисного здания у метро Пражская.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 61,6%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно складских помещений, занимающий 22,2% рынка. Доля торговых предложений составляет 11,7%. Лидирует офисный сегмент и по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,7%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,2%, доля ПСП – 8,3%.

Торговая недвижимость.

Объем предложения торговых помещений в пределах Садового Кольца восстановился после снижения в прошлом месяце: всего предлагалось на продажу 65 объектов общей площадью 20 тыс. кв.м и общей стоимостью $303 млн. Скорее всего это связано с выходом на рынок помещений, в которых ранее располагались игорные заведения, вынужденные прекратить свою деятельность с 1 июля после вступления в силу федерального закона “О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр”. Средняя площадь объектов традиционно для данного сегмента находится на низком уровне и по итогам июля составляет 310 кв.м. Средневзвешенная цена торговых объектов в пределах Садового Кольца составила 14986 $/кв.м., что соответствует росту за месяц на 1%.

Вне пределов Садового Кольца средневзвешенная цена оказалась ниже июньской на 7% и составила 4708 $/кв.м. Такое снижение во многом произошло из-за роста средней площади объектов на рынке, этот показатель за месяц вырос на 8% и составил 960 кв.м. Объем предложения остается на высоком уровне – 352 объекта общей площадью 297 тыс. кв.м, суммарная стоимость которых составляет $1,604 млрд.

 

Офисная недвижимость.

На рынке офисной недвижимости сохраняется дисбаланс спроса и предложения. Объем предложения находится на очень высоком уровне, несмотря на то, что традиционно в летние месяцы происходит снижение. Всего за месяц на продажу был выставлен 551 объект. Суммарная площадь предложения в офисном сегменте составила 1,556 млн. кв.м, объем предложения в финансовом эквиваленте равен $7,581 млрд. В пределах Садового Кольца предлагалось к продаже 190 объектов общей площадью 294 тыс. кв.м и общей стоимостью $2,625 млрд.

Средневзвешенная цена как в центре города, так и за пределами Садового Кольца снизилась на 1% и составила 8927 $/кв.м и 3928 $/кв.м. соответственно.

Каких-то новых тенденций на рынке офисной недвижимости прошедший месяц не принес. По-прежнему в этом сегменте собственники пытаются реализовать площади по бартерной схеме. Кроме того, часть объектов переходит к банковским структурам. Однако, в настоящее время массового «выброса» на рынок «бартерных» и «кредитных» объектов не наблюдается.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

В июле на продажу было выставлено 79 помещений производственно-складского назначения общей площадью 560 тыс. кв.м и общей стоимостью $882 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1576, что на 7% ниже, чем в июне, и на 39% ниже, чем год назад.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения повысились. Количество объектов свободного назначения в июле составило 161 шт., что на 5% больше, чем в июне. Объем предложения в денежном выражении повысился на 11% и составил $501 млн. Общая площадь предложений повысилась на 11% до 115 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена практически не изменилась и составила 4354 $/кв.м.

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости г.Москвы (по данным мониторинга RRG), июль 2009.

Рынок в целом.

Все сегменты	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 143	10 569	2 527	2,21	4 182
к июню 2009	0%	+ 1%	- 1%	- 1%	+ 2%
к июлю 2008	- 4%	- 14%	+ 24%	+ 29%	- 31%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	65	303	20	0,31	14 986
к июню 2009	+ 18%	+ 19%	+ 18%	0%	+ 1%
к июлю 2008	- 6%	- 48%	- 23%	- 18%	- 32%

 

Торговые помещения за пределами Садового Кольца

Торговые вне СК	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	287	1 301	276	0,96	4 708
к июню 2009	- 2%	- 2%	+ 5%	+ 8%	- 7%
к июлю 2008	- 16%	- 22%	+ 15%	+ 36%	- 32%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	190	2 625	294	1,55	8 927
к июню 2009	+ 9%	+ 22%	+ 23%	+ 13%	- 1%
к июлю 2008	+ 19%	+ 9%	+ 48%	+ 24%	- 26%

Офисные помещения за пределами Садового Кольца

Офисные вне СК	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	361	4 956	1 262	3,50	3 928
к июню 2009	- 4%	- 6%	- 5%	- 1%	- 1%
к июлю 2008	+ 5%	- 14%	+ 27%	+ 21%	- 32%

Производственно-складские помещения

ПСП	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	79	882	560	7,09	1 576
к июню 2009	- 12%	- 13%	- 7%	+ 6%	- 7%
к июлю 2008	0%	- 26%	+ 21%	+ 21%	- 39%

 

Помещения свободного назначения

ПСН	Коли-чество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	161	501	115	0,71	4 354
к июню 2009	+ 5%	+ 11%	+ 11%	+ 5%	0%
к июлю 2008	- 18%	- 31%	+ 3%	+ 25%	- 33%