Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Май 2010

В мае в связи с большим количеством праздничных дней объем предложения несколько уменьшился. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 6%.

Средневзвешенная цена выросла на 1%, но такой рост был обусловлен в основном лишь структурной динамикой по объектам производственно-складского и свободного назначения, и поэтому о каких-либо новых тенденциях в ценовой динамике говорить не позволяет.

Всего в мае на продажу было выставлено 1306 объектов общей площадью 2547 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,258 млрд.$.

Рынок коммерческой недвижимости находится в стабильном состоянии. При сохранении макроэкономических показателей на уровне нейтрального или позитивного фона, осенью 2010 года можно будет наблюдать некоторый рост цен в среднем на уровне 10%.

Торговая недвижимость.

В мае экспонировалось 403 объекта общей площадью 352 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,04 млрд.$, из них 81 объект – внутри Садового Кольца и 322 объекта – за его пределами.

Динамика как объема предложения, так и цен по торговым объектам в центре была незначительной. Так, объем предложения по площади изменился всего на +2%, а средневзвешенная цена осталась на уровне апреля и составила 14829$/кв.м.

Стоит отметить, что рост цен предложения на торговые помещения в центре столицы продолжается уже три месяца: в марте и апреле он составлял 4% ежемесячно. Таким образом, можно говорить о начале роста данного сегмента рынка. «Общая тенденция стабилизации и переходу к росту в центер города налицо. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – При этом следует учитывать, что торговая недвижимость в центре –понятие неоднородное. Освновной спрос сосредоточен на топовых объектах стрит-ритейла, предложение которого в настоящий момент крайне ограничено, и цены на который растут. Что касается не столь качественных объектов, то здесь о росте цен говорить не приходится.»

Динамика объема предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца была более значительной. Объем предложения по общей площади вырос на 6%, а средневзвешенная цена снизилась на 4% до 4747$/кв.м., что отчасти можно объяснить ростом объема предложения. В частности, в мае на рынок вышел крупный и относительно дешевый по цене за 1 кв.м. торговый комплекс на ул.Пришвина (26300 кв.м., 3040$/кв.м.)

«В настоящее время рынок не восстановился после кризиса, и на нем отсутствуют единые ярко выраженные тенденции. Основным критерием сейчас является качество и успешность проекта. – отмечает Денис Колокошльников. – Рынок торговой недвижимости за пределами Садового Кольца крайне узок – в мае он насчитывал всего 322 предложения, в числе которых и крупные ТЦ и помещения стрит-ритейла. Поэтому на фоне общей стабилизации несколь объектов могут стать определяющими в плане общего роста или снижения цены.»

 

Офисная недвижимость.

Объем предложений офисов в мае снизился на 2% по общей площади и на 5% по количеству. Изменение объема предложения остается незначительным, и, как нами уже указывалось ранее, такая ситуация, вероятнее всего, сохранится предположительно минимум до осени этого года. Всего в мае объем предложения составил 570 объектов общей площадью 1521 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,63 млрд.$, из них 190 объектов – внутри Садового Кольца и 380 объектов – за его пределами.

Несмотря на то, что и в центре, и в периферийной части города объем предложения в офисном сегменте вот уже третий месяц несколько снижается, говорить о серьезном росте спроса преждевременно. Так, превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца выше уровня годичной давности на 40%.

При этом определенный оптимизм на офисном рынке внутри Садового Кольца присутствует. Так, в марте и апреле середнезвешенаня цена предложения росла на 1 и 2% соответственно, в мае этот рост составил уже 3%. Правда, в основном этот рост произошел за счет появления в мае таких дорогих и крупных объектов как на Гагаринском переулке (2800 кв.м., 16000 $/кв.м., офисный комплекс кл.А) и на Староконюшенном переулке (2900 кв.м., 15380 $/кв.м., особняк)

«Конечно, говорить о росте рынка пока не приходится, но факт стабилизации в «центровом» офисном сегменте уже можно зафиксировать», - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников.

А вот за пределами Садового Кольца – напротив – всю весну цены продолжали незначительно снижаться. В мае средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 3% до 3438$/кв.м., что отчасти было обусловлено вновь появлением дешевого крупного имущественного комплекса на Варшавском ш. (38390 кв.м., 1227$/кв.м.), который уже выставлялся неоднократно ранее.

«В начале кризиса мы наблюдали явный отток интереса арендаторов офисов из центра в более отдаленные районы, что естетственно было связано с серьезным ценовым разрывом в пределах Садового Кольца и на периферии. – говорит Денис Колокольников. – Однако, уже в 2009 году цены в центральной части опустились гораздо существеннее, чем за пределами Садового Кольца, и интерес к качественным «центровым» БЦ снова вырос. Таким образом, несмотря на общие проблемы с ликвидностью в этом сегменте, рынок в центре стабилизировался несколько раньше, чем вне Садового Кольца».

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в мае по общей площади снизился на 7%, а по количеству вырос на 10% и составил 91 объект общей площадью 486 тыс. кв.м. Нужно отметить, что производственно-складские объекты – единственный вид коммерческой недвижимости, объем предложения которого по общей площади снизился по сравнению с маем 2009 года. Из этого следует, что такие помещения в текущей ситуации довольно востребованы, одним из объяснений чего может являться их тесная связь с рынком торговых помещений, влияние кризиса на который, как нами отмечалось ранее, было минимальным.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в мае повысилась на 6% до 1631$/кв.м. Цена по объектам, продолжившим экспонирование, в мае осталась на уровне апреля. Прирост же произошел отчасти из-за ухода с рынка в апреле таких дешевых объектов как на Остаповском пр-де (16000 кв.м., 1250$/кв.м.) и на ул.Никопольской (35754 кв.м., 1147$/кв.м.), и прихода в мае таких дорогих объектов, как на ул.Вавилова (2433 кв.м., 4145$/кв.м.) и Алтуфьевском ш. (35754 кв.м., 2956$/кв.м.).

Объем предложения объектов свободного назначения в мае по общей площади снизился на 18%, а по количеству – на 10% и составил 242 объекта общей площадью 188 тыс. кв.м. По сравнению с показателем годовой давности рост объема предложения помещений свободного назначения среди других видов недвижимости является максимальным, что говорит о том, что инвестиционная привлекательность таких помещений с учетом отсутствия четкой концепции их использования в целом невысока.

Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 7% и составила 4250$/кв.м. Такой высокий рост можно объяснить, в частности, снятием в мае с экспозиций сразу нескольких крупных объектов: на ул. Краснобогатырская (9358 кв.м., 2200$/кв.м.), ул.Ряжская (9634 кв.м., 1834$/кв.м.) и ул.2-я Рыбинская (10300 кв.м., 1845$/кв.м.)

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), май 2010.

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 306	10 258	2 547	1,95	4 027
к апрелю 2010	− 6%	− 3%	− 3%	+ 2%	+ 1%
к маю 2009	+ 19%	+ 5%	+ 10%	− 7%	− 5%

 

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	81	541	36	0,45	14 829
к апрелю 2010	+ 7%	+ 2%	+ 2%	− 4%	0%
к маю 2009	+ 31%	+ 68%	+ 87%	+ 43%	− 10%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	322	1 496	315	0,98	4 747
к апрелю 2010	− 9%	+ 1%	+ 6%	+ 16%	− 4%
к маю 2009	+ 13%	+ 10%	+ 17%	+ 4%	− 6%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	190	2 475	313	1,65	7 907
к апрелю 2010	− 8%	− 1%	− 4%	+ 5%	+ 3%
к маю 2009	+ 19%	+ 22%	+ 40%	+ 17%	− 13%

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	380	4 155	1 208	3,18	3 438
к апрелю 2010	− 4%	− 4%	− 1%	+ 3%	− 3%
к маю 2009	+ 10%	− 13%	+ 6%	− 4%	− 17%

 

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	91	794	486	5,35	1 631
к апрелю 2010	+ 10%	− 2%	− 7%	− 15%	+ 6%
к маю 2009	+ 14%	− 4%	− 12%	− 23%	+ 9%

 

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	242	798	188	0,78	4 250
к апрелю 2010	− 10%	− 13%	− 18%	− 9%	+ 7%
к маю 2009	+ 50%	+ 72%	+ 96%	+ 30%	− 12%