Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Июнь 2010

В июне в связи с летним спадом деловой активности объем предложения продолжил постепенное снижение. В течение месяца экспонировалось на 2% меньше коммерческих объектов, недели в мае. А их суммарная площадь оказалась меньше на 4%. Всего на продажу было выставлено 1278 объектов общей площадью 2424 тыс.кв.м. и общей стоимостью 9,993 млрд.$.

Средневзвешенная цена остается, по сути, стабильной: рост в июне составил лишь 2%, и в среднем за метр коммерческой площади продавцы запрашивали 4123$.

Структура предложения существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 61%. Далее идут производственно-складские (18%), торговые помещения (14%) и помещения свободного назначения (7%).

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 278	9 993	2 424	1,90	4 123
к маю 2010	− 2%	− 2%	− 4%	− 3%	+ 2%
к июню 2009	+ 14%	+ 1%	+ 1%	− 12%	0%

Кризис опустил рынок коммерческой недвижимости более, чем на 30%.

По объему предложения и ценовым показателям рынок в целом находится на уровне июня пошлого года. «Таким образом, можно говорить о стабилизации, которая длится уже в течение года, – говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. – А это означает, что уже прошлым летом в основном завершилось формирование нового рынка коммерческой недвижимости, изменившегося под влиянием кризиса. И сегодня можно оценить эти изменения».

По мнению Колокольникова, прежде всего, новый рынок – это рынок покупателя. Как следствие, основным критерием выбора становится качество, перспективность и успешность проектов. Данные тенденции нашли свое отражение и в количественных параметрах рынка. Цены на рынке купли-продажи вследствие кризиса в среднем упали на 34%(с июня 2008 года). Примерно на столько же – в среднем на 40% - выросли средние сроки экспонирования объектов. Если в докризисном июне 2008 года объект коммерческой недвижимости «уходил» в среднем за 100 дней, то на новом рынке его приходится рекламировать в среднем 140 дней) 

Торговая недвижимость: зона активных продаж.

В июне экспонировалось 407 объектов общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,99 млрд.$, из них 79 объектов – внутри Садового Кольца и 328 объектов – за его пределами.

Объем предложения в центре более чем двукратно превышает показатель годовой давности по площади, в то время, как за пределами Садового Кольца по площади отличается лишь на 20%. «Торговые помещения в центральной части города – наиболее ликвидный «товар» на рынке коммерческой недвижимости, - объясняет такую ситуации Денис Колокольников. – Поэтому во время кризиса, в 2009 году эти объекты оставались чуть ли не единственными инвестиционно-надежными, и собственники не торопились с ними расставаться. Те же, кто был вынужден продавать свои помещения, особенно по сниженным ценам, крайне быстро находили покупателя. Теперь, когда ситуация на рынке стала более прогнозируемой, объем предложений в центре вырос.» Кстати, этот сегмент и в прошлом году, и сейчас остается самым активным с точки зрения объема проводимых сделок, - добавляет генеральный директор RRG.

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре осталась на уровне мая и составила 14833$/кв.м. Таким образом, стабилизация, достигнутая в торговой недвижимости раньше всех других сегментов в силу наибольшей устойчивости и «понятности», сохраняется. И подобная ситуация здесь продлится, скорее всего, не менее, чем до начала осени.

По торговым объектам за пределами Садового Кольца средневзвешенная цена возросла на 2% до 4844$/кв.м. При этом по объектам, продолжившим экспонирование, цена осталась без изменений, в то время, как по остальным повысилась в основном за счет ухода в мае таких объектов как на ул.Россошанской (3067 кв.м., 1614 $/кв.м.) и на Дмитровском шоссе (8000 кв.м., 1500 $/кв.м.)

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	79	551	37	0,47	14 833
к маю 2010	− 2%	+ 2%	+ 2%	+ 4%	0%
к июню 2009	+ 61%	+ 132%	+ 144%	+ 52%	− 5%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	328	1 435	296	0,90	4 844
к маю 2010	+ 2%	− 4%	− 6%	− 8%	+ 2%
к июню 2009	+ 10%	+ 15%	+ 20%	+ 9%	− 4%

 

Офисная недвижимость: начались первые посткризисные инвестиционные сделки.

Офисный сегмент сложно назвать столь же стабильным, как торговый. Хотя, если говорить об изменении объема предложения, то он остается незначительным и также сопоставим с показателями годичной давности.

Всего в июне объем предложения составил 552 объекта общей площадью 1490 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,64 млрд.$, из них 178 объектов – внутри Садового Кольца и 374 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в июне выросла на 15% до 9111 $/кв.м. за счет окончания экспонирования таких относительно дешевых объектов как помещения в Ст.Толмаческом переулке (10000 кв.м., 5000 $/кв.м.), на ул.Варварке (2900 кв.м., 3907 $/кв.м.) и на Б.Полянке (33000 кв.м., 4570 $/кв.м.). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в июне возросла на 3% до 3554$/кв.м., что отчасти было обусловлено уходом в мае крупного относительно дешевого имущественного комплекса на ул. Баумановской (16800 кв.м., 1807$/кв.м.), и появлением крупного и дорогого БЦ класса А на ул.Новочеремушинской (29000 кв.м., 6207$/кв.м.).

«Большое влияние на средневзвешенную цену офисного сегмента оказывают структурные изменения. – говорит Денис Колокольников. – И это говорит о том, что офисные рынок до сих пор в определенной степени «лихорадит»: слишком большой разброс цен на объекты примерно одного качества. Тем не менее, можно отметить и элементы восстановления этого сегмента. Так, цены по объектам, продолжившим экспонирование, за пределами центра остались на уровне мая, в то время, как в центре – возросли на 4%. Последнее явилось уже следствием роста инвестиционной привлекательности качественных офисных комплексов. Об этом же свидетельствует практически первая в посткризисный период инвестиционная сделка по покупке западным фондом UFG Real Estate бизнес-центра “Бахрушин Хауз” у компании Akron (5078 кв.м., стоимость около 35 млн.$).»

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	178	2 205	242	1,36	9 111
к маю 2010	− 6%	− 11%	− 23%	− 17%	+ 15%
к июню 2009	+ 3%	+ 6%	+ 3%	0%	+ 3%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	374	4 435	1 248	3,34	3 554
к маю 2010	− 1%	+ 7%	+ 4%	+ 5%	+ 3%
к июню 2009	+ 3%	− 11%	0%	− 3%	− 12%

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в июне по общей площади снизился на 8%, а по количеству - на 12% и составил 79 объектов общей площадью 443 тыс. кв.м. Производственно-складские объекты остаются единственным видом коммерческой недвижимости, объем предложения которого по общей площади снизился по сравнению с показателем прошлого года.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в июне снизилась на 2% до 1608$/кв.м. Цена по объектам, продолжившим экспонирование, в июне осталась на уровне мая. Снижение произошло из-за ухода с рынка в мае таких дорогих объектов как на Лосиноостровской ул. (3061 кв.м., 3267$/кв.м.), на ул.Дорожной (3500 кв.м., 2857$/кв.м.), а также на Рязанском пр-те (28000 кв.м., 2143$/кв.м.).

Объем предложения объектов свободного назначения в июне по общей площади снизился на 16%, а по количеству – на 1% и составил 240 объектов общей площадью 158 тыс. кв.м. По сравнению с показателем годовой давности рост объема предложения помещений свободного назначения среди других видов недвижимости продолжает оставаться высоким. Это может говорить о том, что инвестиционная привлекательность таких помещений с учетом отсутствия четкой концепции их использования в целом невысока.

Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения понизилась на 2% и составила 4156$/кв.м.. Снижение можно объяснить появлением в июне нескольких крупных ОСЗ: на Варшавском ш. (1920 кв.м., 1250$/кв.м.), на ул.Ряжская (9634 кв.м., 1834$/кв.м.) и на ул.2-я Рыбинская (10300 кв.м., 1845$/кв.м.)

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	79	712	443	5,61	1 608
к маю 2010	− 12%	− 10%	− 8%	+ 5%	− 2%
к июню 2009	− 4%	− 23%	− 22%	− 19%	− 1%

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	240	656	158	0,66	4 156
к маю 2010	− 1%	− 18%	− 16%	− 15%	− 2%
к июню 2009	+ 54%	+ 57%	+ 78%	+ 16%	− 12%