Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2009

В ноябре на продажу было выставлено 1311 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 2554 тыс. кв.м и стоимостью $10,84 млрд. Примерно такое же количество объектов с такой же суммарной площадью предлагалось и в ноябре прошлого года. Правда, осенью 2008-го, в самом начале кризиса объем предложения интенсивно возрастал: на фоне «съехавшего» практически до нуля спроса, собственники выставляли на рынок новые и новые площади в надежде получить свободные средства.

В ноябре этого года, наоборот, объем предложения на рынке коммерческой недвижимости сократился весьма ощутимо: количество и площадь объектов коммерческой недвижимости снизились на 9 и 11% соответственно. Впрочем, это следствием не стало восстановления спроса, а неготовности владельцев объектов продавать свою недвижимость ниже определенного ценового уровня. Рынок обрел новые очертания, панических настроений уже нет, и продавцы руководствуются уже соображениями целесообразности и выгоды, а не стремлением «получить хоть что-то». Таким образом, выставив на рынок свои объекты в надежде на осеннее возрастание деловой активности и не найдя покупателей по интересной цене, часть собственников просто сняла свои объекты с продажи. Тем более, что на горизонте новогодние праздники, которые не сулят ничего, кроме потраченных впустую денег на рекламу.

При этом можно говорить о том, что к концу осени рынок окончательно пришел в стабильное состояние. Уровень средневзвешенных цен в ноябре в долларовом выражении повысился на 1% и составил 4245 $/кв.м. Однако с учетом того факта, что курс доллара в ноябре по отношению к октябрю снизился на 2%, цены в рублях снизились на 1%.

Главным результатом стабилизации можно считать продолжающуюся третий месяц некоторую активизацию спроса. Относительно высокий для кризисных времен спрос сохраняется на качественные и сбалансированные объекты как офисного, так и торгового сегмента в соответствии с сегодняшними показателями доходности и цены, а также к топовым объектам сегмента стрит-ритейл. Однако на рынке подобных объектов представлено очень мало. В связи с этим большая часть объектов остается невостребованной, и средний срок экспонировния сохраняется на высоком уровне - около 150 дней.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 62,5%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,1% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,2%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,4%, доля ПСП – 7,3%.

Торговая недвижимость. Кризис преодолен?!

Отдельные случаи роста цен в сегменте торговой недвижимости, на первый взгляд, в ноябре окончательно сформировались в тренд. Теперь специалисты все чаще заявляют, что все признаки ценового роста налицо. Однако, более-менее однозначно эти признаки проявляются в только центральной части столицы. Так, количество предложения за месяц снизилось на 11% и на всей территории в пределах Садового Кольца в течение месяца продавалось всего лишь 66 (!) помещений. При этом суммарная площадь экспонируемых торговых помещений сократилась еще больше – на 16%. Это даже меньше, чем в ноябре прошлого года, когда кризис уже начался, но арендаторы еще не успели съехать в более дешевые места и активная «распродажа» еще не началась.

Изменение средневзвешенной цены торговых помещений и в долларовом и в рублевом исчислении создает впечатление, что дно пройдено и начался рост. В ноябре этот рост в долларах составил 6%, в рублях - 4%. Таким образом, в ноябре «квадрат» торговой площади предлагался в среднем за 16125$/кв.м. Однако основной рост создали структурные изменения и уменьшение средней площади объектов, и говорить формировании окончательного тренда пока рано.

«Думаю, можно надеется, что кризис для торгового сегмента центра Москвы остался позади, вернее - «падать» уже не будем - говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – Как и ожидалось, «локомотивом» выхода из кризиса стал так называемый «топовый стрит-ритейл». Инвестиционный интерес к этим мы начали отмечать еще в начале лета и даже весной. Инвесторов привлекает высокая ликвидность этой категории недвижимости, а также невысокая общая стоимость, обусловленная небольшой площадью помещения. До кризиса пободные помещения на рынок практически не выходили, а те отдельные объекты, которые появлялись в экспонировании, продавались практически по любой цене. Благодаря кризису, топовый стрит-ритейл стал появляться на рынке в большем количестве и по более приемлемым ценам. Таким образом, инвесторы смогли оценить те плюсы, которые есть в любом кризисе.

Но как видим по предложению, объектов стало очень мало, и возможность купить достойный за приемлемые деньги все сложнее: сегодняшние продавцы не торопятся продавать «голубые» фишки коммерческой недвижимости. Это особый сегмент рынка, и судить однозначно обо всех торговых площадях столицы, основываясь на трендах стрит-ритейла нельзя.»

За пределами Садового Кольца особого роста цен пока не наблюдается, но при стабильном положении сегмента для этого есть все предпосылки. Во-первых, по сравнению с октябрем количество предложений сократилось на 6%, общая площадь - на 13%, а средняя площадь объектов снизилась на 8%. Во-вторых, новые объекты выставляются уже по более высоким ценам. Так, цена объектов, продолживших экспонирование, осталась на прежнем уровне, в то время, как цена по остальным объектам возросла на 2%. Средневзвешенная цена пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 1% до 4615$/кв.м. и снизилась на 1% в рублях.

И все-таки специалисты не склонны слишком оптимистично смотреть в будущее: розничный товарооборот снизился, маржа ритейлеров уменьшилась, потребительское кредитование, мягко говоря, не выгодно. Так что при всех положительных факторах, говорить о росте сегмента пока рано.

Офисная недвижимость: на неустойчивом дне…

Для офисного сегмента кризис далеко не окончен, но определенная стабилизация наступила.

Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца не изменилась и составила 7713$/кв.м.. При этом цена объектов, продолживших экспонирование, в долларах осталась на уровне октября, а в рублях снизилась на 2%, в то время, как цена остальных объектов снизилась на 5% в рублях и на 7% в долларах. Последний факт был обусловлен появлением в ноябре экспозиций таких относительно дешевых объектов как на Цветном бульваре (7130 кв.м., 5000$/кв.м.) и на Б.Садовой ул. (4500 кв.м., 5000$/кв.м.), что свидетельствует о том, что сегмент офисов в центре еще будет предлагать площади по более-менее интересным ценам.

За пределами Садового Кольца средневзвешенная цена практически не изменилась. Рост составил 1% в долларах и -1% в рублях, цена составила 3813$/кв.м.

Объем предложения сокращается. В пределах Садового Кольца на продажу было выставлено 203 объекта общей площадью 418 тыс. кв.м. стоимостью $3,224 млрд. Общее количество предложений уменьшилось на 10%, а общая площадь – на 6%. Однако, специалисты склонны считать это экономией рекламных расходов в преддверии праздников, а не предвестником начала роста цен. «У офисного сегмента отсутствует такой мощный «двигатель» реализация «первичных» потребностей. – говорит Денис Колокольников. – поэтому восстановление офисного сегмента будет обусловлено исключительно состоянием компаний, развитием их бизнеса, что в конечном итоге зависит от общей экономической ситуации в стране. А генератор дохода для собственников – арендный поток - еще нестабилен, поскольку пустуют, по крайней мере, 3-4 миллиона квадратных офисных площадей всех классов».

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Учитывая, что в большинстве своем сегмент производственно-складских помещений представлен объектами «советской» постройки, в качестве инвестиционного инструмента он мало интересен. Редевелоперский потенциал в офисные объекты на данный момент также не привлекателен. Поэтому основной спрос формируют конечные пользователи.

В ноябре на продажу было выставлено 88 помещений производственно-складского назначения общей площадью 487 тыс. кв.м. и стоимостью $790 млн.

Средневзвешенная цена по объектам производственно-складского назначения осталась на прежнем уровне и составила 1621$/кв.м (в рублях снизившись на 2%). Цена по объектам, продолжившим экспонирование, снизилась на 2% в долларах, по новым же объектам возросла на 13%, что произошло, в первую очередь, за счет выставления на продажу крупного складского комплекса на Нагорном проезде (10000 кв.м., 2500$/кв.м.).

Количество объектов свободного назначения составило 227 шт., что на 8% ниже, чем в октябре. Объем предложения в денежном выражении снизился на 1% и составил $670 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 5% до 163 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена по объектам свободного назначения снизилась на 5% в долларах и на 7% в рублях, в итоге составив 4104$/кв.м. Данное снижение было произошло за счет появления в ноябре таких дешевых и крупных объектов как на Студеном пр-де (6000 кв.м., 2613 $/кв.м.) и на ул. Ряжской (9630 кв.м., 1900$/кв.м.). Кроме того, именно за счет этих объектов был зафиксирован рост средней площади на 14%.

 

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), ноябрь 2009.

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 311	10 844	2 554	1,95	4 245
к октябрю 2009	− 9%	− 10%	− 11%	− 3%	+ 1%
к ноябрю 2008	+ 2%	− 30%	+ 5%	+ 2%	− 33%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	66	346	21	0,33	16 125
к октябрю 2009	− 11%	− 11%	− 16%	− 6%	+ 6%
к ноябрю 2008	− 7%	− 28%	− 7%	0%	− 23%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	343	1 322	287	0,84	4 615
к октябрю 2009	− 6%	− 12%	− 13%	− 8%	+ 1%
к ноябрю 2008	− 2%	− 39%	− 3%	− 1%	− 37%

Офисные помещения внутри Садового Кольца.

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	203	3 224	418	2,06	7 713
к октябрю 2009	− 10%	− 6%	− 6%	+ 5%	0%
к ноябрю 2008	+ 10%	+ 1%	+ 70%	+ 55%	− 40%

 

Офисные помещения вне Садового Кольца.

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	384	4 491	1 178	3,07	3 813
к октябрю 2009	− 10%	− 13%	− 14%	− 4%	+ 1%
к ноябрю 2008	− 2%	− 41%	− 2%	0%	− 40%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	88	790	487	5,53	1 621
к октябрю 2009	− 12%	− 12%	− 12%	0%	0%
к ноябрю 2008	+ 2%	− 38%	− 11%	− 13%	− 30%

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	227	670	163	0,72	4 104
к октябрю 2009	− 8%	− 1%	+ 5%	+ 14%	− 5%
к ноябрю 2008	+ 12%	− 17%	+ 27%	+ 13%	− 35%