Концепция застройки территории площадью более 50 га на побережье Балтийского моря Калининградской области
В рамках исследования выполнены следующие работы:
1. Сбор исходной информации о проектах развития Калининградской области на местах.
- Обзорная карта административно-территориального деления Калининградской области
- Карта плотности населения административно-территориальных единиц Калининградской области и численности населения городов и ПГТ
- Карта уровня жизни населения по административно-территориальным единицам Калининградской области
- Карта основных транспортных магистралей Калининградской области
- Карта рекреационных зон Калининградской области
- Карта основных промышленных объектов Калининградской области
- Топографическая карта Самбийского п-ва с выделением нашего участка
2.1 Описание Калининградской области, района расположения объекта, описание наиболее значимых населенных пунктов области, а также населенных пунктов, расположенных в окружении объекта. Анализ погодных условий на побережье.
2.2 Социально демографические данные по области и району, уровень жизни населения, инвестиционный климат
2.3Обзор ситуации организации в области игровой зоны, анализ туристической привлекательности региона и перспектив развития
3. Кластерный анализ Калининградской области
- Карта кластерного деления Калининградской области
- Карты общих социально-демографических и экономических характеристик кластеров
- Карта кластера местоположения, основные транспортные узлы, связь с соседними кластерами
3.1 Описание принципов и метода применения кластерного анализа
3.1 Кластерный анализ Калининградской области с описанием и ранжированием кластеров
3.2 Определение кластера местоположения объекта, его особенностей, основные транспортные магистрали, связь с соседними кластерами и т.д.
4. Анализ местоположения
- Ситуационный план земельного участка и прилегающих территорий (+коммуникации, развитие транспортной сети и пр.)
- Космический снимок земельного участка
- Транспортная доступность участка
- Транспортная доступность и расстояния до основных центров притяжения области (аэропорт, Калининград, Янтарный, пр.)
- Карта трафиков на ближайших транспортных магистралях
- Карта зон охвата и расчет населения (существующего, потенциального)
4.1 Характеристика участка, фотография с самолета или из космоса
4.2 Анализ транспортной доступности
4.3 Анализ пешеходной доступности
4.4 Анализ видимости участка
4.5 Измерение автомобильного трафика по прилегающим трассам
4.6 Анализ непосредственного окружения участка. Характеристика окружающей застройки.
4.7 Анализ планов администрации района и области по развитию района, планы застройки, реконструкция дорожно-транспортной сети и т. д.
5. Анализ рынка недвижимости Калининградской области
- Карта объема и структуры жилой недвижимости
- Карта нового жилищного строительства
- Карта стоимости жилой недвижимости
- Карта стоимости земельных участков
- Карта объема и структуры торгово-развлекательной недвижимости
- Карта новых торгово-развлекательных объектов
- Карта стоимости торгово-развлекательной недвижимости
- Карта арендных ставок торгово-развлекательной недвижимости
- Карта объема и структуры гостинично-рекреационной недвижимости
- Карта новых гостинично-рекреационных объектов
- Карта стоимости гостинично-рекреационной недвижимости
- Карта стоимости услуг гостинично-рекреационной недвижимости
- Карта уровня загруженности гостинично-рекреационной недвижимости
5.1 Обзор рынка жилой недвижимости (многоквартирной и ИЖС, в том числе дома и коттеджи для сезонного проживания)
- Предложение объектов нового строительства, уровень цен
- Предложение на вторичном рынке, уровень цен
- Тенденции и прогноз развития рынка жилой недвижимости на 2008-2010 гг. Влияние организации игровой зоны на рынок жилой недвижимости
5.2 Обзор рынка офисной недвижимости
- Объем рынка
- Структура рынка
- Арендные ставки, уровень вакантных площадей
- Цены продажи
- Тенденции и прогноз развития рынка офисной недвижимости на 2008-2010 гг. Влияние организации игровой зоны на рынок офисной недвижимости
5.3 Анализ сегмента торговой и развлекательной недвижимости
- Объем рынка
- Структура рынка
- Арендные ставки
- Цены продажи
- Тенденции и прогноз развития рынка торговой недвижимости на 2008-2010 гг. Влияние организоции игровой зоны на рынок торговой недвижимости
5.4 Обзор рынка гостиничной и рекреационной недвижимости (санаторно-курортных объектов, апартаментов, в т.ч. коттеджей для сдачи в аренду)
- Структура рынка
- Объем рынка/номерной фонд
- Инфраструктура
- Цены на услуги и цены продажи недвижимости
- Планируемое новое строительство
- Уровень загруженности существующих гостиниц, санаторно-курортных объектов, апартаментов (в т.ч. коттеджей для сдачи в аренду)
- Анализ влияния погодных условий в Калининградской области на развитие гостиничной и рекреационной недвижимости
- Выявление спроса со стороны гостиничных операторов
- Тенденции и прогноз развития рынка гостиничной и рекреационной недвижимости на 2008-2010 гг. Влияние организации игровой зоны на рынок гостиничной и рекреационной недвижимости
6. Исследование предпочтений потенциальных потребителей
6.1 Определение круга потенциальных потребителей и стратегии проведения опросов
6.2 Определение структуры потребления рекреационных услуг (где, как часто, сколько в среднем тратят, на что)
6.3 Выявление потребностей и пожеланий
6.4 Определение критериев выбора рекреационных зон
6.5 Анализ ожиданий по поводу будущего развития Калининградской области
6.6 Определение уровня дохода, построение социально-демографического профиля
6.7 Выделение целевого сегмента
7. Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Участка
7.1 Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования (SWOT- анализ: оценка «веса» каждого «плюса» и «минуса» отдельно в баллах).
7.2 Анализ физической осуществимости каждого вида использования
7.3 Анализ финансовой состоятельности и экономической эффективности каждого вида использования
8. Разработка предварительной концепции развития Участка
8.1 Формирование концепции развития Участка исходя из наилучшего использования, конкурентные преимущества объекта
8.2 Характеристика потенциальных арендаторов/покупателей недвижимости и потребителей услуг
8.3 Формирование укрупненных параметров технического задания на разработку технической документации и архитектурного проекта
8.4 Основные ТЭПы застройки и визуализация зонирования территории участка
