Концепция комплексного развития территории площадью более 500 га в г. Тула и окрестностях

В рамках исследования выполняются следующие работы:

1. Анализ социально-экономического состояния и инвестиционного климата г. Тула

1.1. Сравнение социально-экономических показателей и инвестиционного климата Тульской области и областей-аналогов (численность населения, уровень развития, промышленная ориентация, общеэкономические показатели, их темпы роста, показатели инвестиционной активности)

1.2. Сравнение социально-экономических показателей и инвестиционного климата г. Тулы и городов-аналогов (численность населения, значение города в страновом масштабе, уровень развития, общеэкономические показатели, их темпы роста, показатели инвестиционной активности)

1.3. Существующие и потенциальные предприятия и организации г. Тула и Тульской области

1.4. Планы развития Тулы (жилищное строительство, коммерческая недвижимость, объекты инфраструктуры, дорожное строительство)

2. Кластерный анализ

2.1. Описание принципов и метода применения кластерного анализа

2.2. Применение методов кластерного деления к исследуемому городу

2.3. Определение кластера местоположения Объекта

3. Анализ Объекта

3.1. Анализ физических характеристик участка

3.2. Факторы, ограничивающие потенциальное использование участка (рельеф, форма, наличие природных и техногенных объектов на участке, ограничивающих его использование)

3.3. Анализ транспортной и пешеходной доступности

3.4. Измерение автомобильного трафика по прилегающим улицам

3.5. Анализ видимости участка

3.6. Анализ непосредственного окружения земельного участка. Характеристика окружающей застройки (обследование и описание существующего окружения, анализ планов застройки и реконструкции объектов в ближайшем окружении по информации об имеющейся исходно-разрешительной документации, информации СМИ и других открытых источников, экспертные интервью).

3.7. Анализ кластера местоположения участка – основные транспортные магистрали, связь с соседними кластерами и т.д.

3.8. Определение предварительных вариантов концепции использования, исходя из физических характеристик участка и его окружения.

4. Анализ рынка недвижимости

4.1. Обзор рынка жилой недвижимости Тулы и анализируемого кластера, тенденции развития:

• существующее предложение по первичной и вторичной недвижимости: объем на 2008 год, объем ввода по годам, структура по видам жилья, структура по классам: бизнес, эконом, элит, пр.
• анализ загородного жилья: коттеджные поселки, пр.
• планы строительства
• цены продажи
• развитие ипотеки в городе
• объем непроданных площадей
• объемы поглощения жилья за последние 3-5 лет
• анализ объема потенциального спроса

4.2. Обзор сегмента рынка офисной недвижимости Тулы и анализируемого кластера, тенденции развития:

• существующее предложение, классификация
• строящиеся объекты, проекты
• уровень арендных ставок и цены продажи
• вакантные площади
• объемы поглощения офисных площадей за последние 3-5 лет
• анализ объема потенциального спроса

4.3. Обзор сегмента рынка складской недвижимости Тулы и анализируемого кластера, тенденции развития:

• существующее предложение, классификация
• строящиеся объекты, проекты
• уровень арендных ставок и цены продажи
• вакантные площади
• объемы поглощения складских площадей за последние 3-5 лет
• анализ объема потенциального спроса

4.4. Обзор сегмента рынка гостиничной недвижимости Тулы и анализируемого кластера, тенденции развития:

• существующее предложение, классификация
• строящиеся объекты, проекты
• цены
• уровень загруженности существующих гостиниц
• выявление спроса со стороны гостиничных операторов на проекты в городе Тула
• анализ объема потенциального спроса

4.5.Обзор сегмента рынка торгово-развлекательной недвижимости Тулы и анализируемого кластера, тенденции развития:

• существующее предложение, классификация
• строящиеся объекты, проекты
• уровень арендных ставок, цены продаж
• вакантные площади
• объемы поглощения торгово-развлекательных площадей за последние 3-5 лет
• анализ объема потенциального спроса

5. Исследование населения города (проведение опросов и интервью населения)

5.1. Определение уровня дохода, построение социально-демографического профиля

5.2. Выявление основных характеристик стиля жизни горожан

5.3. Определение структуры потребления

5.4. Определение частоты потребления

5.5. Выявление потребностей и пожеланий (чего не хватает в концепции города для жителей)

5.6. Анализ ожиданий по поводу будущего развития города и соответствие этих ожиданий предлагаемой концепции

5.7. Определение имиджа района среди местного населения

6. Формирование рекомендаций по комплексному развитию участка

6.1. Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования (SWOT- анализ: оценка «веса» каждого «плюса» и «минуса» отдельно в баллах).

6.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с точки зрения экономической эффективности

6.3. Анализ сочетаемости различных вариантов использования

6.4. Оценка стоимости земли с разработкой предварительных концепций развития объектов для различных вариантов использования

7. Разработка концепции развития Объекта.

7.1. Формирование концепции развития Объекта исходя из наилучшего использования

7.2. Определение максимального количества площадей различного функционального назначения

7.3. Характеристика потенциальных арендаторов/покупателей

7.4. Формирование укрупненных параметров технического задания на разработку технической документации и архитектурного проекта

7.5. Эскизный проект зонирования прилегающей территории

7.6. Финансовый анализ предложенной концепции, анализ чувствительности