Компания RRG провела исследование коммерческого потенциала земельного участка на территории Новой Москвы на Калужском шоссе в районе Коммунарки и разработала концепцию развития многофункционального объекта с акцентом на спортивную и сервисную инфраструктуру.
Анализ показал, что с учетом местоположения, относительно невысокой численности постоянного населения в пешеходной доступности и ограничений в транспортной доступности основного интенсивного потока Калужского шоссе классические форматы ритейла в подобных локациях демонстрируют ограниченный потенциал. Основной спрос локации формируется как за счёт автомобилистов, так и за счет «дневного» населения, представленного сотрудниками расположенных рядом бизнес-центров, что требует иного подхода к формированию коммерческой инфраструктуры.
При этом целевая зона охвата обладает значительным потенциалом: в 15-минутной транспортной зоне проживает до 740 тыс. человек с потенциалом роста до 815 тыс., а дневное население ближайшего окружения достигает 14,5 тыс. человек. Трафик дублёра Калужского шоссе превышает 19 тыс. автомобилей в сутки.
В рамках исследования была проработана концепция развития участка площадью около 1 га, предусматривающая создание многофункционального объекта, ориентированного на форматы целевого посещения.
Ключевыми драйверами в подобных проектах становятся:
— падел-центр площадью 2 000–3 000 кв. м как быстрорастущий и пока недостаточно насыщенный сегмент;
— фитнес-центры площадью 1 500–2 500 кв. м, формирующие регулярный поток посетителей;
— Light Industrial объёмом до 5 000 кв. м, включающий сервисные (в том числе Self-Storage) и производственные функции;
— офисные пространства площадью 2 000–3 000 кв. м;
— сопутствующая торговля и общественное питание в объёме 1 500–2 000 кв. м с якорным универсамом.
Такая структура позволяет сформировать устойчивый поток посетителей за счёт сочетания разных сценариев использования — от регулярных спортивных активностей до сервисных и деловых функций — и обеспечить равномерную загрузку объекта в течение дня. Фактически речь идет о переходе от модели «ритейл у дороги» к формату многофункционального центра притяжения, где ключевую роль играют спорт, сервис и инфраструктура повседневного использования.
«Сегодня магистральные локации требуют иной логики: здесь работают не только форматы “по пути”, а форматы, ради которых пользователь готов целенаправленно приезжать. Спортивная инфраструктура, сервисы и Light Industrial формируют устойчивый спрос и становятся основой коммерческой модели таких проектов», — отмечает Вадим Каминский, партнер, директор департамента геомаркетинга и ГИС-анализа RRG.
По оценке RRG, подобный подход позволяет существенно повысить устойчивость коммерческой инфраструктуры и формировать востребованные форматы в зонах с преобладанием автомобильного трафика, а также усилить сервисную составляющую для локальных жителей.
