Неправильная концепция, неконтролируемая конкуренция, завышенные ставки — да мало ли причин, по которым арендаторы коммерческих помещений в ЖК меняются слишком часто. Но можно постараться этого не допустить, а если уже допустили — исправить
По наблюдениям управляющего партнера компании RRG Дениса Колокольникова, действительно, наиболее правильный вариант — когда девелопер владеет всей недвижимостью и сдает ее системно: в таком случае ротация арендаторов регулируется управляющей компанией. «Мы рекомендуем либо полностью владеть помещениями, либо частично владеть ключевыми объектами, влияющими на концепцию: продуктовые магазины, образовательные центры, фитнес-клубы, рестораны и так далее. Это помогает избежать ситуаций, когда, например, помещение, технологически заточенное под ресторан, становится магазином, не соответствующим ожиданиям девелопера и жильцов», — подчеркивает эксперт.
Денис Колокольниковуправляющий партнер компании RRG«Девелоперы, управляющие концепцией, могут идти на уступки арендаторам. Почему арендаторы не заезжают сразу? Если основная аудитория — жильцы, то пока они не заселены, внешний спрос отсутствует или ограничен, им там делать нечего. Либо обороты низкие и делают невозможным покрытие арендной ставки. Грамотные девелоперы и инвесторы предлагают так называемый степ-рент (поэтапное увеличение ставки): на этапе заселения предоставляется скидка, например, 50% от рыночной ставки с последующим ее ростом в зависимости от уровня заселения. Таким образом, жильцы получают качественную инфраструктуру, а арендаторы имеют больше шансов на рентабельность. Однако даже при системном управлении арендными отношениями избежать ротации невозможно, так как это рыночный процесс, протекающий в несколько этапов. Сначала появляются арендаторы, удовлетворяющие первичные потребности первой целевой аудитории, которая является строителями или жителями соседних домов. Затем, по мере заселения ЖК, формируется набор арендаторов, соответствующих запросам местных жителей. Через два-три года происходит стабилизация, однако не все арендаторы выживают. Многие открываются как стартапы или берут франшизы, но сталкиваются с проблемами из-за ошибок в бизнес-модели, позиционировании или исследовании рынка. Это приводит к закрытию одних арендаторов и открытию других».
Одним словом, ключевой момент — грамотная функциональная программа: важно правильно сформулировать концепцию и стратегию управления и заложить правильные технологии, что поможет если не полностью устранить, то минимизировать ротацию «правильных» арендаторов и во многом избежать появления арендаторов «неправильных», считает Денис Колокольников. Причем, опираясь на собственный опыт, Евгений Заворотнов добавляет: при разработке такой концепции нужно пройти все этапы — от анализа целевой аудитории ЖК и близлежащих районов до предброкериджа. Тогда и только тогда каждый участник цепочки «собственник — арендатор — житель» в итоге будет чувствовать себя комфортно.
Источник: BFM
