В 2024 году рынок складской недвижимости в России может вырасти до рекордных 50 млн кв. м. Наиболее мощными драйверами роста аналитики называют спрос со стороны малого и среднего бизнеса, а также расширение сегмента онлайн-торговли. В частности, спрос на помещения light industrial для развития собственного производства сейчас в 10 раз превышает предложение. Сегмент уже осваивают застройщики, теряющие на продажах в жилом секторе. Однако аналитики рынка утверждают, что подобная диверсификация успеха не гарантирует.
За 9 месяцев 2024 года объем введенных площадей составил более 1,5 млн кв.м, что превышает итог всего предыдущего года на 63%. Эксперты сомневаются в том, что даже столь масштабные объемы смогут в ближайшее время устранить дисбаланс спроса и предложения. Только рынку складской недвижимости Московской области дополнительно требуется 10 млн. кв. м. В частности, малый бизнес сегодня нуждается главным образом в складских объектах небольшой площади — в среднем 1–1,5 тыс. кв. м, отмечают в RRG.
«Доля онлайн-каналов в объеме выручки компаний выросла с 3,9% до 5,2%. Безусловно, на потребность в складской недвижимости влияет продолжающееся развитие транспортного коридора Север-Юг»,— говорит Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.
На рынок складской недвижимости за последний год вышли серьезные игроки: ФСК, ПИК, Level Group, Крост, AVA Group и другие, отмечают в RRG. Ключевые интересанты достаточно крупных проектов BTS (built-to-suit) — это компании, которые уверенно и активно развиваются.
На развитие сегмента оказывает значительное влияние и программа комплексного развития территорий (КРТ). Власти стимулируют девелоперов переносить складские комплексы за пределы МКАД, к примеру, строить их на территории Новой Москвы. Место логистических объектов в столице должны занять проекты КРТ, которые приоритетны для городского руководства. По оценкам RRG, суммарный фонд профессиональных складов, расположенных внутри МКАД, в столице составляет 2,5 млн кв. м по сравнению с общим объемом в 13 млн кв. м складской недвижимости, приходящихся в целом на мегаполис.
Еще одной причиной активизации девелоперов стала потребность в диверсификации бизнеса из-за охлаждения и изменения конъюнктуры на рынке жилой недвижимости.
«Если рассматривать рентабельность девелоперского бизнеса при строительстве жилого комплекса и субрынка light industrial, то получится, что сектор жилой недвижимости практически сопоставим с возведением проектов в формате light industrial», — отмечает Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.
По расчетам аналитиков компании RRG, цена продажи готового складского комплекса составит 100–110 000 тыс. руб. / кв. м, при этом инвестиционные затраты (без земли) оцениваются в 75 тыс. руб. / кв. м.
Есть и традиционные для девелоперов риски — это проблемы, связанные с градостроительными ограничениями (санзоны, ВРИ, подъезды), низкая капиталоемкость проекта по сравнению с жилой недвижимостью, сравнительно небольшое количество крупных игроков (торговля, е-commerce), способных поглотить крупные объемы нового строительства складской недвижимости, отмечают в RRG.
Источник: Движение.ру
