Потенциальный спрос в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России может составлять 2,4 млрд кв. м, в Московском регионе — 340 млн кв. м. Такую оценку «РБК-Недвижимости» дали в консалтинговой компании RRG, которая основана на данных опроса «Дом.РФ».
Согласно экспертной оценке института жилищного развития «Дом.РФ», в приобретении частного дома заинтересованы порядка 19 млн потенциальных покупателей. Если умножить эту цифру на среднюю площадь дома, которая, по оценкам «Дом.РФ», составила 127 кв. м, то получим 2,4 млрд кв. м по всей России, привели расчеты в RRG. «Но это лишь теоретически — желание купить далеко не всегда совпадает с возможностями покупателей и с выбором адекватного предложения», — пояснили аналитики.
Объем спроса Московского региона аналитики RRG оценивают минимум в 340 млн кв. м, или порядка 2,7 млн домов. Эксперты не исключают, что спрос может быть и выше — 3 млн домов.
«При средней цене в 15 млн руб. за лот спрос в Московском регионе составит космическую сумму 45 трлн руб. Даже если в действительности купят дом только половина желающих, то 1,5 млн домовладений все равно огромная цифра», — отмечает управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
За год в Московском регионе совершается около 250 тыс. сделок на рынке городского жилья и 120–150 тыс. на загородном. По оценке RRG, на первичном загородном рынке можно реализовать не более 30 тыс. коттеджей и участков с подрядом в год при наличии качественного предложения, которое соответствует спросу. Таким образом, по оценкам Дениса Колокольникова, чтобы удовлетворить спрос в 1,5 млн домовладений, потребуется в среднем около 50 лет.
Как проводилось исследование
В RRG собрали, проанализировали и обработали с привлечением собственной экспертизы и данных участников рынка информацию из открытых источников: официальные статистические данные, статистику отраслевых СМИ, исследования крупных игроков рынка недвижимости («Дом.РФ», ЦИАН), данные опросов ВЦИОМ. В подготовке отчета наряду с методами классификации, обобщения и сравнительного анализа также использовались моделирование и экспертные интервью.
Потенциал спроса в сегменте частных домов может достигать 2,4 млрд «квадратов». Чтобы удовлетворить его, потребуется около 50 лет
Что мешает развитию ИЖС
При этом есть факторы, которые сдерживают спрос на частные дома, отмечают эксперты. Среди них они указывают стихийность и непрозрачность рынка, отсутствие стандартов строительства. По данным RRG, покупатели загородного жилья в 70% случаев по-прежнему рассматривают его как место для отдыха или дачу. Основная причина отказа от покупки дома — отсутствие или нехватка собственных средств. Доля ипотечного кредитования в сегменте ИЖС, несмотря на бурный рост за последнее время, пока остается невысокой — около 10–15%, указывается в исследовании.
В крупных городах сдерживающим фактором эксперты называют неготовность жителей тратить много времени на дорогу до работы. В Московском регионе эта проблема решается в том числе за счет развития транспортной инфраструктуры. Еще одна причина отказа от покупки частного дома — отсутствие социальной и коммерческой инфраструктуры.
В RRG полагают, что решением перечисленных проблем могут стать проекты комплексного освоения территорий (КОТ), кластерный подход. «Такой проект подразумевает создание «города за городом», в котором помимо жилья разного формата присутствует вся необходимая инженерная, социальная и коммерческая инфраструктура, а также созданы рабочие места. В настоящее время в рамках одного коттеджного поселка даже на 500–800 домовладений решить эту задачу не получается, масштаб не тот», — рассказал управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
Больше половины построенного жилья в России — ИЖС
Сейчас в России больше половины построенного жилья приходится на частное домостроение. По данным Росстата, в 2023 году в стране было построено 110 млн кв. м, из них доля ИЖС составляет почти 60 млн кв. м, или 54%. Это рекордный объем.
По оценкам RRG, только за два последних года прирост объема ввода ИЖС составил 20 млн кв. м. В эту цифру вошли как дома в коттеджных поселках, так и построенные самостоятельно (в том числе в более ранний период, но зарегистрированные по дачной амнистии только сейчас). Рынок загородной недвижимости Подмосковья самый крупный в стране, на долю региона (Москва и область), по предварительным оценкам, в 2023 году пришлось 14% объемов ввода ИЖС, или 8,4 млн кв. м.
Источник: РБК-Недвижимость
