Комментирует Светлана Ярова, директор департамента брокериджа RRG:
- «Районники» априори устойчивы к кризисам потому, что меньше зависят от крупных сетей и ограничений, близки (и географически, и ментально) к потребителю, имеют гибкую нарезку и там высока доля частных предпринимателей.
- С момента запуска в России «районников» как отдельного формата, когда в них доминировал ретейл, они постепенно превращались в комьюнити–центры, сдавая места для отделений банков, МФЦ «Мои документы», небольших клиник. Затем туда проникли фитнес-студии, развивающие истории, а также киберклубы. В определенный момент ввиду высокой платежеспособности такие центры также осваивали игорные заведения, букмекеры, кальянные, и только законодательные ограничения частично остановили эту бурную экспансию.
- Сегодняшние “районники” – это уже не столько про торговлю, сколько про сервис. Но, например, качественные “районники” уверенно перетянули на себя все тех же покупателей гипермаркетов, поскольку именно в них обычно расположены супермаркеты и дополнительные арендаторы со свежими или нишевыми продуктами. И сейчас, когда потребление становится целевым и осознанным, или действуют ограничения (как в пандемию), “районники” , очевидно, выигрывают по сравнению с крупными моллами. Важнее всего – их “включенность” в жизнь района, проактивная коммуникация с аудиторией, качество персонала арендаторов, где зачастую продавцы и покупатели знают друг друга лично, а фраза “Вам как обычно?” – ожидаема и важна.
- Инвесторам районный формат в целом интересен за счет меньших рисков. При строительстве девелоперы ориентируются на цикл 5 лет для реализации проекта и выхода из него с доходностью от 30%, а порой и от 50% на вложенные средства. Часто такие проекты реализуются на собственные деньги; если же говорить о покупке уже построенных метров либо проектов, например, у застройщиков жилых кварталов, то здесь доходность, конечно, будет ниже, но и риски простоя в качественных проектах минимальны.
- В крупных моллах доходность может быть ниже еще и за счет больших расходов владельца – содержание парковки, налоги, эксплуатация атриумов, аквариумов, фонтанов и вообще общих зон, дополнительных расходов на маркетинг. В «районниках» этих статей расходов либо просто нет, либо они ниже, либо распределены на арендаторов.
- При этом, конечно, общий вал доходов в крупных моллах выше, чем в “районнике”. Плюс у “районников” может быть потолок в росте посещаемости и возможности разместить арендаторов, что даже в самом классном месте не даст ему прорвать определенный порог доходности.
