Татьяна Ващенко, ведущий аналитик-маркетолог RRG, рассуждает о том, стоит ли застройщику ради концепции отказаться от продажи коммерческих помещений в пользу контролируемой сдачи в аренду.
Коммерческие помещения есть практически в каждой новостройке. Застройщики выделяют для них первые-вторые этажи, стилобаты и даже отдельные здания. Забота об удобстве будущих жителей – одна из причин, но не единственная.
Качество и наполнение инфраструктуры повышает ликвидность жилого комплекса. Но на формирование сбалансированной концепции рыночным путем уходит несколько лет, а пользоваться всеми возможностями жилой среды люди хотят сразу.
Как правило, застройщики предпочитают продавать коммерческие площади и не могут впоследствии контролировать появление необходимых жителям магазинов и сервисов. Например, первыми в ЖК приходят несетевые продуктовые лавки, магазины разливного пива, пекарни, салоны красоты и барбершопы. Появления качественных кафе, медицины, развивающих центров приходится ждать долго. Арендная составляющая для нормально работающего бизнеса – от 5% до 20% от оборота. Учитывая, что на еду и напитки люди тратят около трети всех расходов, а на детское образование и развитие всего 5% (из расчета на всех жителей), оборот продуктовой лавки будет значительно выше.
Распространено мнение, что стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости выше, чем у жилья. Два года назад это было справедливо, разница составляла в среднем 20-25% в пользу «коммерции». Сейчас все не так однозначно. Профессиональные инвесторы в коммерческие помещения лучше стали разбираться в рынке и уже не готовы покупать любые помещения в надежде на высокую доходность. В новых проектах мы часто наблюдаем избыточное предложение коммерческих помещений, внутреннего спроса на все не хватает, а люди, проживающие за пределами ЖК, вряд ли специально сюда поедут за товарами и услугами. И получается дифференциация по цене между топовыми локациями и местами с низкой проходимостью. В последних цена продажи может быть ниже средней стоимости «жилого» метра.
Впрочем, с точки зрения инвестиционной покупки и последующей сдачи в аренду нежилые помещения все еще привлекательнее жилья – при сопоставимой стоимости сроки окупаемости ниже за счет более высоких ставок аренды. Конечно, если есть арендаторы.
В рекламных буклетах часто заранее расписано, где будет кафе, супермаркет, развивающий центр для детей, стоматология. По факту это чаще всего значит только то, что в этих помещениях могут разместиться указанные операторы, поскольку для этого созданы необходимые технические условия.
К примеру, супермаркету требуется отдельный вентиляционный канал, не связанный с шахтами жилой части, и минимум один док для загрузки отдельно от входа – доставки происходят 5-6 раз в день, нужен удобный подъезд для грузового транспорта не под окнами квартир.
Для кафе или ресторана тоже обязательна независимая вентиляция, а еще два отдельных входа с улицы. Стоматологии и кабинету косметолога нужны открывающиеся окна, между кабинетом МРТ или рентгена и квартирами должен быть как минимум один нежилой этаж, а фитнес-центр нельзя встроить в жилой дом – только поместить в отдельное здание. Технических нюансов много, поэтому девелоперы обычно закладывают концепцию коммерческой инфраструктуры на этапе проектирования.
Тем не менее, одной концепции недостаточно, поскольку инвесторы при выборе арендаторов предпочтут тех, кто предложит более высокую цену. И дело не только в спросе. Те же детские развивающие центры, творческие студии и фитнес-секции весьма востребованы у жителей. Но маржинальность таких проектов ниже, чем у палатки с шаурмой или аптеки – бэби-клуб едва ли сможет платить сопоставимую ставку аренды. А кафе-пекарня в доходности уступает магазину разливного пива.
Означает ли это, что для реализации первоначальной концепции застройщикам необходимо полностью отказаться от продажи коммерческих помещений в пользу контролируемой сдачи в аренду?
Такие примеры есть. Например, «Кортрос» в ЖK iLove на северо-востоке Москвы решил самостоятельно управлять до 100% коммерческих площадей. К моменту ввода жилого комплекса за каждым помещением уже закреплен конкретный оператор. Но для большинства девелоперов этот вариант не подходит, так как сдача в аренду не их бизнес и скорее воспринимается как «заморозка» активов.
У нас есть хорошие новости. Для создания сбалансированной инфраструктуры застройщикам зачастую достаточно оставить за собой от 15% до 25% коммерческих площадей, заранее закрепив за ними те функции, которые нужны будущим жителям. К примеру, ФСК готова самостоятельно сдавать в аренду до 25% нежилых помещений.
После заселения квартала, скажем, через год эти помещения можно будет продать в качестве готового арендного бизнеса (ГАБ). В этом случае концепция не пострадает, а выручка от продажи ГАБ окупит вложенные время и силы. Помещение с арендатором продается дороже, чем пустое. Например, в «Испанских кварталах» в Новой Москве помещение с арендатором продается за 316 000 руб. за 1 кв. м, аналогичное по площади и расположению, но пустое – на 25% дешевле.
У девелопера есть ряд преимуществ перед частными инвесторами. К примеру, ему проще привлечь известного сетевого оператора на долгосрочный договор или выстроить эффективную схему взаимодействия с целевым арендатором: скидки в первый год, отказ от фиксированных платежей в пользу процента c оборота, информационная поддержка, грамотно выстроенная программа лояльности и т.д.
Имея четкое экономическое обоснование, проще привлекать в проект нужных операторов, в том числе вовлекая и жителей комплекса, стимулируя их открывать собственный бизнес и способствуя его развитию. К примеру, А101 предлагает не только покупку и аренду помещений, но и франшизы известных российских брендов, уже одобренные под конкретные помещения, а также услуги build-to-suit.
Для того, чтобы последовательно спланировать инфраструктурный каркас ЖК и определить необходимый состав операторов, можно опираться на опыт уже сложившихся районов, схожих по численности населения и характеристикам целевой аудитории нового комплекса. Там, где инфраструктура складывалась рыночным путем, она отражает реальные потребности населения, а при одинаковых социоэкономических параметрах, доходах, возрастной структуры и т.д. потребительское поведение тоже схоже.
Мы проводим анализ функциональной структуры коммерческих объектов, обработку данных СберАналитики, социологические количественные исследования населения. Помимо этого, на помощь приходят и геомаркетинговые инструменты, которые позволяют спрогнозировать состав и плотность населения, интенсивность пешеходных и транспортных потоков, уровень доходов и расходов, существующую и будущую конкуренцию в каждой товарной группе.
Такой подход к созданию коммерческой инфраструктуры позволяет не ждать несколько лет, а сразу заложить нужные людям функции в нужном объеме, а также соблюсти интересы всех трех сторон: крупного бизнеса – застройщика, малого – арендатора и конечного потребителя – будущих жильцов.
Материал опубликован в издании "Ведомости. Недвижимость"
