Хорошо забытое старое
Термины «шаговая доступность» и «15-минутный город» относительно новые. О них начали говорить, когда власти столицы задумались над тем, как ограничить так называемую маятниковую миграцию – постоянное движение жителей города на работу и с работы практически через весь мегаполис. Тогда девелоперам предложили строить инфраструктуру жилых комплексов так, чтобы люди, проживающие в них, проводили максимальное количество времени рядом с домом. При этом учреждения, предоставляющие услуги, должны располагаться так, чтобы житель ЖК мог дойти до них пешком (шаговая доступность), на велосипеде или электросамокате в течение 15 минут (15-минутная доступность). Это касается школ, детских садов, поликлиник, учреждений дополнительного образования, спортивной активности, досуга, рекреационных зон и (в идеале) мест приложения труда.
Как известно, все новое – это хорошо забытое старое. В той или иной степени таким образом строились микрорайоны в Советском Союзе, но в период точечной застройки 90-х и «нулевых» об этом просто никто не думал. Сегодня, когда рынок становится все более структурированным, обеспеченность жителей как социальной, так и коммерческой инфраструктурой снова выходит на первый план. При этом «упакованные» жилые комплексы получают конкурентные преимущества перед застройкой, где девелопер построил школу и садик, а все остальное пустил на самотек.
Школа за два километра
В этой связи интересно исследование, которое провел ЕРЗ в прошлом году. По словам руководителя портала Кирилла Холопика, 250 маркетологов и застройщиков в ходе дискуссии назвали ключевые параметры шаговой доступности, являющиеся определяющими при продажах недвижимости.
«Эти параметры отличаются от установленных в документах Минстроя РФ или стандартах ДОМ.РФ, - подчеркнул Кирилл Холопик. - Власть определяет шаговую доступность с точки зрения удобства населения, а маркетологи – с точки зрения того, как оно голосует рублем. Наш подход более жесткий и циничный».
В результате выяснилось, что стоимость жилья не снижается, если детский сад и парковочные места располагаются не далее, чем в 1 км от жилья, школа и поликлиника – 2 км, продуктовый магазин – 0,5 км, крупный торговый центр – 5 км. До театров, музеев и досуговых центров люди готовы пройти расстояние в 3 км, до спортивных секций, фитнеса, бассейна, благоустроенной зеленой зоны, водоема, набережной и пляжа – 2 км.
По данным параметрам в ЕРЗ оценили 3 785 ЖК. Оказалось, что по бесплатным парковочным местам лишь 15% комплексов выполняют норматив 0,3 места на квартиру, причем в Москве этот показатель составляет лишь 5%. Обеспеченность шаговой доступностью детсадов и школ составила 92 и 94%, поликлиник – 70%. Спортивные секции доступны в 91% случаев, фитнес-центры – в 86%, бассейны – в 62%, театр, музей, досуговый центр – в 46%. Интересно, что 72% ЖК обеспечены большими зелеными зонами, 65% жилья строится в шаговой доступности от водоемов, в 20% - набережной, в 16% - пляжа.
Готов ли девелопмент?
Насколько распространены среди девелоперов эти идеи? Генеральный директор аналитического агентства GMKСергей Разуваев считает, что проблема их внедрения на повестке дня не стоит. «Девелопер уже достаточно давно, четко и оцифровано осознал преимущества 15-минутного города или шаговой доступности основной инфраструктуры, - заявил он. - В свои финмодели девелоперы данные затраты закладывают и считают это гигиеническим фактором».
С экспертом не согласен директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Он уверен, что несмотря на то, что пешеходный город, как тренд, растет по всему миру, пока в российском девелопменте не все так радужно. «Уровень осознанности застройщиков на нашем рынке достаточно низкий. Все, что предписывают нормативы, девелоперы делают, а то, что не предписывают, часто игнорируют, - говорит Петр Кирилловский. - Поверье, что о 15-минутном городе очень немногие из застройщиков в принципе слышали».
По мнению директора департамента коммерческой недвижимости ГК «Инград» Юрия Тараненко, девелопмент уже смирился с обязательными затратами на социальную инфраструктуру, но не всегда готов развивать дополнительные функции. Не каждая бизнес-модель может выдержать эту инфраструктуру. Если от садов и школ возвращается 25-30% их стоимости, то от многих спортивных объектов, деньги не возвращаются вообще. Однако застройщикам рано или поздно придется развиваться. «Не столько государство нас подтолкнет к тому, чтобы мы активно развивали инфраструктуру, сколько конкуренция, - считает эксперт. - Когда рынок пройдет определенную стадию насыщения, наступит острая фаза соперничества, и тогда даже те, кто сегодня об этом не задумывается, будут строить новые виды инфраструктуры, чтобы привлечь к себе клиентов».
Как диверсифицировать инфраструктуру?
Как бы то ни было, крупные застройщики уже занимаются организацией инфраструктуры в шаговой доступности и сталкиваются при этом с определенными сложностями. Одна из них – диверсификация коммерческой инфраструктуры. По мнению Сергея Разуваева, серьезный девелопер не будет пускать этот вопрос на самотек.
«Сейчас я вижу тренд, когда девелопер, четко осознавая, что ему нужна определенная инфраструктура, понимает ее наполнение. И он либо самостоятельно изыскивает ресурсы ее управления, либо находит со-инвестора, - уверен эксперт. - Особенно это интересно на сложных территориях, например, зонах рядом с водоемом. Девелопер находит организаторов яхт-клуба, они договариваются о совместном проекте, и это в целом формирует интересную инфраструктуру».
Управляющий партнер RRG Денис Колокольников также уверен, что девелоперы поняли, что нужно уделять серьезное внимание созданию разнообразной локальной инфраструктуры. Причем в последние годы тренды стали серьёзно меняться: люди оказались на «удаленке», и не получили набор качественных услуг, к которым привыкли в центральной части городов.
«Далеко не все застройщики об этом думают, и часто первые этажи расходятся по остаточному принципу, - считает Денис Колокольников. – Однако серьезные технологические элементы – супермаркеты, универсамы, спортивные сооружения, рестораны – просто необходимо закладывать уже на начальном этапе. Я уверен, что 5% коммерческой инфраструктуры в рамках КРТ может на 10-20% повысить ликвидность ЖК».
Как создать места приложения труда?
Еще одна проблема, которую пока не удается решить, как обеспечить людей, проживающих на территории комплекса, работой, чтобы снизить маятниковую миграцию. По мнению Сергея Разуваева, работать в торговых и фитнес-центрах смогут лишь 5-9% жителей, остальным приходится ездить в другие части города. «В результате девелопер не может достаточно дорого продать в таком ЖК квартиры. Решить эту задачу без государства и осмысления макролокаций невозможно», - уверен он.
С ним согласен руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101 Анатолий Клинков. Группа пытается организовать инфраструктуру на уровне макролокации, но сталкивается с непреодолимыми проблемами.
«Мы строим бизнес-центр, который будет находиться на стыке трех районов, и сможет обеспечить их жителей местами приложения труда в шаговой доступности, - рассказал специалист. - Он просто необходим для экономической связи этих локаций. Однако в таком проекте в условиях эскроу-счетов нет доходной части, и ключевой вопрос – как вернуть деньги».
Строительство в трех разных районах может финансироваться тремя разными банками с тремя разными программами поддержки инфраструктуры. Как это финансирование объединить в одном мегапроекте, на сегодняшний день совершенно неясно. Кроме того, на рынке отсутствует продукт, который бы позволил коммерческим предприятиям малого бизнеса приобретать помещения бизнес-центра в ипотеку. «Продавать эти помещения мы не можем, так как у предприятий малого и среднего бизнеса просто нет на это средств, - говорит Анатолий Клинков. - Нам вместе с банковским сообществом и государством необходимо эти задачи решить для того, чтобы обеспечить жителей рабочими местами».
Смотреть на десять лет вперед
Сказать, что организация инфраструктуры в шаговой доступности и реализация концепции 15-минутного города – это общероссийский тренд, наверное, пока нельзя. Но это пока. Все большее количество девелоперов видят перспективы такого подхода, причем не только в столицах. Например, рязанская компания «Капитал – строитель жилья» в Туле начали делать парк с яблоневым садом, причем, по словам коммерческого директора предприятия Ивана Захарова, девелоперы в принципе не собираются возвращать вложенные деньги. «Мы точно знаем, что парк будет формировать весь город чуть по-другому, и нам самим будет проще работать, так как это место станет более позитивным», - уверен Иван Захаров.
Директор по продукту казанской компании «Ак Барс дом» Иван Мошка считает, что современный девелопер должен обращать внимание на продукт во всех масштабах, и обеспечить комфортное проживание на своей территории не просто до момента завершения гарантийных обязательств по продукту, а на 10-20 лет вперед. «Это серьезный вызов, здесь кроме компетенций и жизненного опыта нужно иметь смелось заглянуть за эти годы и предположить, какие сценарии в жизни будут тогда актуальны», - считает он.
«Город в городе, так или иначе, существует по всей стране, просто в каждой локации это происходит по-своему, - резюмирует Иван Захаров. - Мы идем по пути Европы, и в ближайшем будущем все вещи, о которых мы говорим сейчас, просто станут обыденностью. Ведь никто из девелоперов сегодня не воспринимает двор без машин, как какое-то конкурентное преимущество. Но еще недавно все было иначе».
