Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Пошел движ: объем сделок с коммерческой недвижимостью вырос на 35%

18.01.2022

В то время как гипермаркеты и ТЦ теряют посетителей и переживают уход арендаторов, офисы высокого класса и склады привлекают новые инвестиции. Отрасль постепенно восстанавливается после кризисного 2020 года, а расцвет электронной коммерции стал триггером для отдельных секторов. Какие изменения произошли на рынке — разбирались «Известия».

Вложения в коммерческую недвижимость

 

Объем инвестиционных сделок в секторе коммерческой недвижимости по итогам 2021 года стал на 35,1% больше, чем в 2020-му, и на 18% больше, чем в допандемийном 2019 году, сообщили «Известиям» в консалтинговой компании Knight Frank.

В 2021 году лидером по доле вложенных средств стал сегмент площадок под девелопмент с долей 67,8%, на втором месте — сегмент складской недвижимости с долей 12,7%, на третьем месте — офисы (11,1%). В 2020 году лидером также был сектор площадок под девелопмент (48,8%), далее шли офисы (26,9%), и складская недвижимость (16,1%).

Географическая структура инвестиций в 2021 году выглядела следующим образом: 65,3% всех сделок закрылись в Москве, 29,1% в Санкт-Петербурге и около 5,6% в регионах, уточнил управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе

Кроме того, значительно вырос спрос на коммерческие помещения на первых этажах домов в новостройках. На это обращает внимание руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев.

— Несмотря на то что цены на такие помещения за последние полтора года повысились на 50–70%, площадки раскупаются практически мгновенно после старта продаж, — отмечает эксперт. — На рынок пришло много частных инвесторов, которые ранее инвестировали только в квартиры. Аналогично обстоит ситуация с готовым арендным бизнесом, а также с офисными помещениями в нарезку.

Хуже себя чувствуют торговые центры с недостатками в концепции и расположении, которые столкнулись в последнее время с существенным падением посещаемости и уходом арендаторов.

Кроме того, с развитием служб доставки и онлайн-торговли заметно увеличился спрос на логистическую недвижимость, говорит Галеев. Особенно отмечается нехватка городских складов, получает развитие формат легких производств (Light Industrial).

Фото: РИА Новости/Александр Кряжев

— Благодаря возросшему спросу и ценам средние сроки окупаемости, которые предлагаются на рынке, увеличились до 12–13 лет. В этом плане инвестирование в коммерческую недвижимость стало менее привлекательным. Но оно всё равно остается более интересным, чем инвестирование в жилую недвижимость, где без учета роста стоимости сроки окупаемости от сдачи квартир в аренду составляют 18–20 лет, — считает аналитик.

Какие перемены произошли на рынке

По мнению экспертов, пандемия коронавируса скорректировала вектор развития коммерческой недвижимости. Наиболее заметные изменения случились в сфере уличной торговли и складских помещений. Об этом «Известиям» рассказал генеральный директор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк.

— Прежде в активной фазе развития находился стрит-ритейл, — отмечает он. — Однако сейчас по Москве можно увидеть достаточно много баннеров о поиске арендаторов. В то же время появился триггер для развития электронной коммерции, а именно доставок и интернет-магазинов. Часть помещений подхватили игроки типа Оzon, Wildberries и «Яндекса». Это создало большое движение в складской зоне. В частности, пользуются популярностью так называемые склады последней мили.

Как подсчитали в CBRE, по итогам 2021-го спрос на склады в Московском регионе приблизится к 4 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем в 2020-м. Годовой объем строительства по итогам 2021 года достигнет 3 млн кв. м — это выше показателей 2020-го на 63%.

Больше всего пострадали от пандемии торговые центры. Именно в данной сфере активнее всего приходится искать новые инструменты привлечения аудитории, считает директор по аналитике «ЦИАН. Коммерческая» Александр Павленко.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе

— Нужно иметь много представленных брендов, желательно уникальных для этого ТЦ, выстраивать life-style пространства, проводить мероприятия, делать качественные фудкорты. То есть в перспективе торговый центр будет больше смещаться в сторону развлекательного формата, который и станет основным стимулом для покупателя отказаться от онлайн-шопинга, — говорит Павленко. — Еще один тренд — это территориальное смещение спроса. С распространением удаленной работы арендаторы стали чаще ориентироваться на спальные районы города. Увеличивается спрос на ТЦ в Новой Москве. Рынок ЦАО теряет спрос.

Офисный сектор, напротив, чувствует себя уверенно. Как сообщили в ЦИАН, несмотря на формат дистанционки, офисные пространства по-прежнему востребованы, однако произошло переформатирование: компании стали чаще запрашивать офисы «гибкого» формата. Он позволяет арендаторам более эффективно управлять своим бюджетом. Также компании получили возможность не иметь фиксированные рабочие места для каждого сотрудника, в чем помогают системы бронирования рабочих мест.

Руководитель департамента RRG Айдар Галеев отмечает, что активно развиваются проекты строительства офисов высокого класса и их продажа в нарезку частным инвесторам. Пока они показывают более высокую доходность по сравнению с жилыми квартирами.

Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риелторов и президент группы компаний «Бест Недвижимость» приводит на этот счет следующие цифры: «С точки зрения арендного дохода даже офисная недвижимость, пострадавшая в пандемию, дает доходность 8–10% годовых, а жилая — 3–5%».

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

В гостиничной сфере, несмотря на кризисы и невзгоды пандемии, также не произошло значительного падения, считает Сергей Камлюк из Key Capital.

— Так как поток выезжающих за границу упал, начал развиваться внутренний туризм. Вместе с тем люди, которые могут позволить себя путешествия, хотят останавливаться в комфортных отелях. Они привыкли к хорошим условиям, поэтому голосуют рублем за качественные новые проекты, — пояснил эксперт.

Как изменились цены

По данным ЦИАН, цена продажи складов в Московском регионе выросла за 2021 год на 17,8%, до 55,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Высокая инфляция и недостаток качественных складских помещений продолжат разогревать цены на объекты и в 2022 году.

Если говорить о коммерческих помещениях на первых этажах жилых домов-новостроек, то их цены выросли на уровне квартир в этих же новостройках и даже выше, отмечает Айдар Галеев. Если вести речь о рынке целиком, ситуация выглядит сложнее.

— Например, средний прирост помещений торгового назначения всех типов за 2021 год составил только 11,0%. Рынок сильно дифференцирован. И объекты с недостатками в концепции и расположении не пользуются спросом, — уточнил собеседник «Известий».

 
Фото: ТСС/Михаил Терещенко

С точки зрения инвестирования вопрос, вкладывать или нет, лучше решать в зависимости от конкретных целей.

— Если задача быстро заработать много денег, то этого будет довольно сложно добиться. Если задача — вложить деньги в надежный актив, защитить их от инфляции, получать долгое время пассивный доход, то такие варианты вложения на рынке есть, — говорит эксперт RGG.

Григорий Полторак из «Бест Недвижимости» добавляет: в целом по сегменту цены росли не так стремительно, как на жилье. В спекулятивном плане инвестирование в жилье оказалось более доходным. Этому способствовали в том числе льготы по кредитованию.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Среди россиян, готовых покупать недвижимость за границей, 30% потенциальных клиентов считают наиболее перспективными для инвестиций коммерческие объекты (офисы, магазины, склады, отели), а не жилую недвижимость — квартиры и дома, рассказали «Известиям» в агентстве Prian.ru. Среди тех, кто интересуется зарубежной недвижимостью, 47% считают ее более доходной и более надежной, чем российская, а 26% — более надежной, но менее доходной, чем российская.

По данным портала, число запросов на коммерческие объекты в последние два года упало из-за ограничений в передвижении. В первой половине 2021 года падение продолжилось — до 50% по сравнению с 2019 годом. Восстановление началось лишь во второй половине 2021 года, особенно осенью, когда количество запросов превосходило доковидный 2019 год.

Фото: REUTERS

— Конкуренция в сегменте коммерческой недвижимости за рубежом традиционно более серьезная, чем в жилой недвижимости. Качественные объекты, приносящие доход, во время пандемии стали еще больше востребованными, и у российских инвесторов нет никаких заведомых преимуществ перед конкурентами, — говорит главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — При ограничении в передвижениях быстрые решения стало принимать сложнее, и поэтому в более выгодной ситуации оказываются инвесторы на местах, а также те, кто заранее подготовил себя к сделке — открыл счет, открыл компанию (там, где это необходимо), подготовился к переводу денег.

Традиционно самой популярной страной у россиян, покупающих коммерческую недвижимость, остается Германия — так было и в 2021 году, добавил Березин. Самый востребованный продукт — доходные дома, на втором месте — магазины. Самые востребованные регионы — Бавария, Берлин, Саксония, Северный Рейн-Вестфалия. Среди других популярных стран — Испания (гостиницы, магазины, кафе), Финляндия (гостиницы, доходные дома, магазины), Турция (гостиницы, магазины), Италия, Черногория, Словения, Болгария.

Источник

RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2022.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты