В то время как гипермаркеты и ТЦ теряют посетителей и переживают уход арендаторов, офисы высокого класса и склады привлекают новые инвестиции. Отрасль постепенно восстанавливается после кризисного 2020 года, а расцвет электронной коммерции стал триггером для отдельных секторов. Какие изменения произошли на рынке — разбирались «Известия».
Вложения в коммерческую недвижимость
Объем инвестиционных сделок в секторе коммерческой недвижимости по итогам 2021 года стал на 35,1% больше, чем в 2020-му, и на 18% больше, чем в допандемийном 2019 году, сообщили «Известиям» в консалтинговой компании Knight Frank.
В 2021 году лидером по доле вложенных средств стал сегмент площадок под девелопмент с долей 67,8%, на втором месте — сегмент складской недвижимости с долей 12,7%, на третьем месте — офисы (11,1%). В 2020 году лидером также был сектор площадок под девелопмент (48,8%), далее шли офисы (26,9%), и складская недвижимость (16,1%).
Географическая структура инвестиций в 2021 году выглядела следующим образом: 65,3% всех сделок закрылись в Москве, 29,1% в Санкт-Петербурге и около 5,6% в регионах, уточнил управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
Кроме того, значительно вырос спрос на коммерческие помещения на первых этажах домов в новостройках. На это обращает внимание руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев.
— Несмотря на то что цены на такие помещения за последние полтора года повысились на 50–70%, площадки раскупаются практически мгновенно после старта продаж, — отмечает эксперт. — На рынок пришло много частных инвесторов, которые ранее инвестировали только в квартиры. Аналогично обстоит ситуация с готовым арендным бизнесом, а также с офисными помещениями в нарезку.
Хуже себя чувствуют торговые центры с недостатками в концепции и расположении, которые столкнулись в последнее время с существенным падением посещаемости и уходом арендаторов.
Кроме того, с развитием служб доставки и онлайн-торговли заметно увеличился спрос на логистическую недвижимость, говорит Галеев. Особенно отмечается нехватка городских складов, получает развитие формат легких производств (Light Industrial).
— Благодаря возросшему спросу и ценам средние сроки окупаемости, которые предлагаются на рынке, увеличились до 12–13 лет. В этом плане инвестирование в коммерческую недвижимость стало менее привлекательным. Но оно всё равно остается более интересным, чем инвестирование в жилую недвижимость, где без учета роста стоимости сроки окупаемости от сдачи квартир в аренду составляют 18–20 лет, — считает аналитик.
Какие перемены произошли на рынке
По мнению экспертов, пандемия коронавируса скорректировала вектор развития коммерческой недвижимости. Наиболее заметные изменения случились в сфере уличной торговли и складских помещений. Об этом «Известиям» рассказал генеральный директор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк.
— Прежде в активной фазе развития находился стрит-ритейл, — отмечает он. — Однако сейчас по Москве можно увидеть достаточно много баннеров о поиске арендаторов. В то же время появился триггер для развития электронной коммерции, а именно доставок и интернет-магазинов. Часть помещений подхватили игроки типа Оzon, Wildberries и «Яндекса». Это создало большое движение в складской зоне. В частности, пользуются популярностью так называемые склады последней мили.
Как подсчитали в CBRE, по итогам 2021-го спрос на склады в Московском регионе приблизится к 4 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем в 2020-м. Годовой объем строительства по итогам 2021 года достигнет 3 млн кв. м — это выше показателей 2020-го на 63%.
Больше всего пострадали от пандемии торговые центры. Именно в данной сфере активнее всего приходится искать новые инструменты привлечения аудитории, считает директор по аналитике «ЦИАН. Коммерческая» Александр Павленко.
— Нужно иметь много представленных брендов, желательно уникальных для этого ТЦ, выстраивать life-style пространства, проводить мероприятия, делать качественные фудкорты. То есть в перспективе торговый центр будет больше смещаться в сторону развлекательного формата, который и станет основным стимулом для покупателя отказаться от онлайн-шопинга, — говорит Павленко. — Еще один тренд — это территориальное смещение спроса. С распространением удаленной работы арендаторы стали чаще ориентироваться на спальные районы города. Увеличивается спрос на ТЦ в Новой Москве. Рынок ЦАО теряет спрос.
Офисный сектор, напротив, чувствует себя уверенно. Как сообщили в ЦИАН, несмотря на формат дистанционки, офисные пространства по-прежнему востребованы, однако произошло переформатирование: компании стали чаще запрашивать офисы «гибкого» формата. Он позволяет арендаторам более эффективно управлять своим бюджетом. Также компании получили возможность не иметь фиксированные рабочие места для каждого сотрудника, в чем помогают системы бронирования рабочих мест.
Руководитель департамента RRG Айдар Галеев отмечает, что активно развиваются проекты строительства офисов высокого класса и их продажа в нарезку частным инвесторам. Пока они показывают более высокую доходность по сравнению с жилыми квартирами.
Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риелторов и президент группы компаний «Бест Недвижимость» приводит на этот счет следующие цифры: «С точки зрения арендного дохода даже офисная недвижимость, пострадавшая в пандемию, дает доходность 8–10% годовых, а жилая — 3–5%».
В гостиничной сфере, несмотря на кризисы и невзгоды пандемии, также не произошло значительного падения, считает Сергей Камлюк из Key Capital.
— Так как поток выезжающих за границу упал, начал развиваться внутренний туризм. Вместе с тем люди, которые могут позволить себя путешествия, хотят останавливаться в комфортных отелях. Они привыкли к хорошим условиям, поэтому голосуют рублем за качественные новые проекты, — пояснил эксперт.
Как изменились цены
По данным ЦИАН, цена продажи складов в Московском регионе выросла за 2021 год на 17,8%, до 55,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Высокая инфляция и недостаток качественных складских помещений продолжат разогревать цены на объекты и в 2022 году.
Если говорить о коммерческих помещениях на первых этажах жилых домов-новостроек, то их цены выросли на уровне квартир в этих же новостройках и даже выше, отмечает Айдар Галеев. Если вести речь о рынке целиком, ситуация выглядит сложнее.
— Например, средний прирост помещений торгового назначения всех типов за 2021 год составил только 11,0%. Рынок сильно дифференцирован. И объекты с недостатками в концепции и расположении не пользуются спросом, — уточнил собеседник «Известий».
С точки зрения инвестирования вопрос, вкладывать или нет, лучше решать в зависимости от конкретных целей.
— Если задача быстро заработать много денег, то этого будет довольно сложно добиться. Если задача — вложить деньги в надежный актив, защитить их от инфляции, получать долгое время пассивный доход, то такие варианты вложения на рынке есть, — говорит эксперт RGG.
Григорий Полторак из «Бест Недвижимости» добавляет: в целом по сегменту цены росли не так стремительно, как на жилье. В спекулятивном плане инвестирование в жилье оказалось более доходным. Этому способствовали в том числе льготы по кредитованию.
Коммерческая недвижимость за рубежом
Среди россиян, готовых покупать недвижимость за границей, 30% потенциальных клиентов считают наиболее перспективными для инвестиций коммерческие объекты (офисы, магазины, склады, отели), а не жилую недвижимость — квартиры и дома, рассказали «Известиям» в агентстве Prian.ru. Среди тех, кто интересуется зарубежной недвижимостью, 47% считают ее более доходной и более надежной, чем российская, а 26% — более надежной, но менее доходной, чем российская.
По данным портала, число запросов на коммерческие объекты в последние два года упало из-за ограничений в передвижении. В первой половине 2021 года падение продолжилось — до 50% по сравнению с 2019 годом. Восстановление началось лишь во второй половине 2021 года, особенно осенью, когда количество запросов превосходило доковидный 2019 год.
— Конкуренция в сегменте коммерческой недвижимости за рубежом традиционно более серьезная, чем в жилой недвижимости. Качественные объекты, приносящие доход, во время пандемии стали еще больше востребованными, и у российских инвесторов нет никаких заведомых преимуществ перед конкурентами, — говорит главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — При ограничении в передвижениях быстрые решения стало принимать сложнее, и поэтому в более выгодной ситуации оказываются инвесторы на местах, а также те, кто заранее подготовил себя к сделке — открыл счет, открыл компанию (там, где это необходимо), подготовился к переводу денег.
Традиционно самой популярной страной у россиян, покупающих коммерческую недвижимость, остается Германия — так было и в 2021 году, добавил Березин. Самый востребованный продукт — доходные дома, на втором месте — магазины. Самые востребованные регионы — Бавария, Берлин, Саксония, Северный Рейн-Вестфалия. Среди других популярных стран — Испания (гостиницы, магазины, кафе), Финляндия (гостиницы, доходные дома, магазины), Турция (гостиницы, магазины), Италия, Черногория, Словения, Болгария.
