С 1 марта 2021 года для медицинских организаций начали действовать новые санитарные правила (СанПиН 2.1.3684-21). По обновленной норме, если в жилом доме имеется подземный гараж, размещать клинику прямо над ним запрещено. Это правило касается компаний, которым нужна медицинская лицензия: стоматологий, медицинских кабинетов (в том числе лабораторий, принимающих анализы), косметических кабинетов и т.д.
Хотя о новых требованиях известно сравнительно давно, проблемой они стали к III кварталу 2021 года, поскольку именно в последнее время выросло количество запросов от медицинских и детских организаций, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина.
В первую очередь проблема коснулась новых точек. «Норма распространяется только на те компании, которые приходят за лицензиями после ее вступления в силу, так что тем, которые уже открыты и работают даже в «неправильном» месте, ничего не грозит», — поясняет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.
Но они столкнутся с этой проблемой позже. «Лицензирование в медицине обычно идет на срок три-пять лет, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова. — По истечении срока лицензии продлить ее без смены помещения компании уже не смогут, поэтому они будут вынуждены покинуть помещения».
Роспотребнадзор начал очень строго следить за соблюдением всех ограничений в этом году, добавляет директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci Ольга Ярулина.
Спрос растет
Между тем именно сейчас медицинские компании стремятся открываться именно на первых этажах новых жилых домов — ближе к платежеспособному спросу. В пандемию компании, оказывающие медицинские услуги, активно развиваются. Например, с начала года сеть лабораторий «Инвитро» открыла в Москве более 20 новых точек, Helix — 17.
«Со стороны будущих покупателей и нынешних жителей ЖК есть спрос на медицинские услуги в шаговой доступности от дома, и этот спрос растет», — говорит директор по франчайзингу «Инвитро» Андрей Кондратюкин. По его словам, треть из открытых с начала года медицинских офисов компании пришлась именно на помещения, расположенные в жилых домах.
«Мы наблюдаем большой спрос на частные медицинские услуги от населения, — рассказывает Дергунова из Est-a-Tet. — Прибыль от аренды сейчас высокая именно с медицины, причем это касается и салонов красоты, где применяются аппаратные технологии и инъекционная косметология, и пунктов (лабораторий) анализов, и каких-то небольших медучреждений, специализирующихся по узкому профилю».
«Так мы упустили крупного клиента»
Медицинские организации занимают около 10% коммерческих площадей в ЖК, говорит руководитель отдела инвестиционных продаж корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин. Их доля может составлять от 5% до 30%, считает Ярова из RRG, а Дергунова из Est-a-Tet оценила долю «медиков» в 15-20%. Брокеры говорят, что такие учреждения платят невысокую арендную плату, но стабильно.
«Это просто боль», — комментирует ситуацию руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. По ее словам, в последние полтора года клиники стали стремиться быть ближе к целевому платежеспособному клиенту и искать помещения в новых кварталах. Но помещения для бизнеса расположены там именно на первых этажах, а под ними — подземные гаражи.
«Наш клиент, премиальная ортодонтологическая клиника, искал помещение 400 кв. м в новом ЖК в районе улицы 1905 года, — рассказывает Ярова. — Подходящие по основным параметрам помещения нашлись в нескольких ЖК, но все они в итоге не подошли именно из-за соседства с гаражами, и клиника вышла из сделки».
Застройщики тоже говорят о проблеме помещений для медицинских организаций.
Например, у «РКС Девелопмент» сорвалась сделка по продаже площадей на первом этаже медицинскому центру. «Накануне выхода на сделку выяснилось, что подземный паркинг не может быть расположен под медицинской центром, и покупатель был вынужден отказаться. В этом же проекте была такая же ситуация с покупателем помещения под косметологический кабинет», — рассказал коммерческий директор компании Александр Коваленко.
Сеть медицинских лабораторий Helix не смогла арендовать помещение в ЖК «Кварталы 19/21». По результатам изучения вакантных площадей и документации к ним стало понятно, что ни в одном из интересующих домов получить лицензию на осуществление медицинской деятельности не получится из-за паркинга, рассказал генеральный директор компании «Этерна» (УК и брокер) Дмитрий Томилин.
«Да, так мы упустили крупного клиента, а жители кварталов лишились возможности воспользоваться медицинскими услугами рядом с домом», — прокомментировал ситуацию управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» (застройщик ЖК «Кварталы 19/21») Андрей Колочинский.
Если ситуация с запретом на размещение над паркингом не изменится, в ближайшие три-пять лет жители домов, где есть паркинги, столкнутся с самым настоящим дефицитом услуг частной медицины, прогнозирует Ярова. «Когда истекут сроки лицензий у медцентров, которые сейчас занимают помещения над паркингами, им, вероятно, придется съехать», — добавляет брокер, занятый в сфере стрит-ретейла.
Впрочем, руководитель отдела инвестиционных продаж корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин считает, что не стоит опасаться дефицита: он ожидает, что в результате будущих судебных разбирательств и консультаций с Роспотребнадзором ситуация изменится. «Сейчас застройщики и управляющие компании ждут разъяснений от надзорных органов», — говорит заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» (ГК «Гранель») Татьяна Козлова.
