Подводя итоги уходящего года, архитекторы признавались: по понятным причинам в области заказов на проектирование ресторанов, магазинов, развлекательных центров случился мощный провал. Тогда, наверное, самое время подробнее поговорить о сегменте столичного стрит-ретейла, который в 2020-м… Да что там, несколько фраз, сказанных директором направления стрит-ретейл компании Knight Frank Ириной Козиной, уже многое объясняют: «На конец 2019 года уровень вакансии на Арбате составлял 3%, на конец 2020-го — 16%. Ретейл очевидно уходит из Сити. На Мясницкой в течение года свободным было каждое четвертое помещение, и только в последние недели стало чуть лучше — состоялось сразу несколько открытий».
Не надо быть аналитиком, чтобы, видя бесконечные пустующие помещения с надписью «Аренда», понять: сегменту в этом году досталось не по-детски. Кажется, абсолютно уверенно себя чувствуют только продуктовые всех направлений (куда ни кинь взгляд — везде «ВкусВилл», «Пятерочка», «Пират-Мармелад» или «Аленка»), недорогие магазины товаров первой необходимости и аптеки, которые сегодня можно спокойно открывать хоть на каждом углу — не прогадаешь.
По статистике Knight Frank, суммарный объем предложения площадей формата стрит-ретейл в этом году составил 587 тысяч квадратных метров, причем на центральных пешеходных улицах — 110 800 квадратных метров (и никакого роста за год), на центральных транспортно-пешеходных торговых коридорах — 1400 квадратных метров, на магистральных торговых коридорах города — 2000 квадратных метров. В целом по рынку прирост нового предложения — 0,5% за целый год, что уже очень показательно.
И вот расклад по арендаторам. К примеру, на пешеходных и транспортно-пешеходных улицах Москвы, понятное дело, больше всего представителей общепита: их доля составляет 47,6%, и за год она снизилась сразу на 8% — не все выдержали карантинные ограничения, снижение посещаемости центральных районов города, резкое сокращение бизнес-трафика и полное исчезновение трафика туристического. Маросейка, Мясницкая, Покровская, Пятницкая — ключевые гастрономические улицы города — понесли серьезные ресторанные потери, в городе закрывали некоторые точки сетевые «Две палочки», «Кофе хауз», «Шоколадница», «Хлеб и вино», «Джон Джоли» и многие другие.
А продуктовые магазины, наоборот, нарастили свое присутствие на 2%. Но для преодоления ситуации этого оказалось недостаточно: сегодня объем вакансии в торговых помещениях стрит-ретейла составляет около 108 тысяч квадратных метров (как подчеркивают в Knight Frank, это примерно соответствует размерам двух крупных торговых центров), а на торгово-пешеходных улицах доля свободных площадей приблизилась к рекордному значению 2015 года и составила 12,9%.
Руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова отмечает, что в этом году было несколько флагманских сделок. До логического финала их доводили прежде всего те компании, которые мыслят на перспективу и умеют играть в долгую: достаточно вспомнить открытие первого магазина-бутика крымских вин «Золотая балка» на 1-й Брестской улице или появление на Страстном бульваре собственного магазина бренда WOS. Еще этот год запомнился невероятной активностью частных инвесторов, которые, по словам эксперта, практически вымыли с рынка все предложения стоимостью до 100 млн рублей с доходностью не менее 10%.
Наконец, активно покупались помещения формата стрит-ретейл, расположенные в современных жилых кварталах. «К окончанию строительства уже практически невозможно было найти лоты, пригодные для размещения супермаркета и кафе или качественный юнит по инвестиционно привлекательной цене», — рассказывает Светлана Ярова.
Коммерческие помещения, расположенные на первых этажах новых девелоперских проектов, — вообще тема особая. Здесь крайне важна не только рыночная ситуация, но и позиция самого девелопера, его подход и концепция, разработанная специально для того или иного жилого комплекса, а также то, насколько четко девелопер понимает базовые принципы размещения коммерческих объектов, считает коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы»
«При формировании коммерческой инфраструктуры необходимо расширять технологические характеристики помещений, увеличивающие возможность размещения в них арендаторов разного типа и повышающие их капитализацию. Также нужно уделять внимание расположению объекта (на первой линии, с прямым выходом на бульвар, в центре притяжения квартала и так далее). При этом средние и крупные продуктовые магазины и специализированные магазины в основном ориентированы на точки доступа в район и основные планировочные оси с максимальным пешеходным трафиком, тогда как мелкие продуктовые магазины, предприятия бытовых услуг и магазины товаров повседневного спроса тяготеют к пешеходным магистралям. Торговую функцию (магазины, банки, аптеки и салоны красоты) необходимо размещать, в первую очередь отдавая приоритет помещениям, имеющим рекламный потенциал или расположенным на пути следования людей (планируемые в рамках ЖК бульвары, парки, автобусные остановки, секции, близкие к ДОУ, школам и ФОКам). Думаю, что невозможно и не нужно заранее прогнозировать конкретное использование каждого нежилого помещения. На этапе функционального зонирования необходимо определить общую идеологию проекта, а также места размещения форматных, требующих особых технологических и планировочных решений помещений. К такого рода объектам относятся универсамы FMCG, рестораны, кафе и ряд других. Прочие необходимо проектировать как универсальные (помещения свободного назначения) с возможностью размещения разных функций, исходя из конкретных запросов арендаторов (инвесторов). Поэтому во всех корпусах можно расположить операторов следующих категорий: FMCG-товары, промтовары, услуги, а также офисные помещения».
А как относятся к организации коммерческой инфраструктуры девелоперы, работающие в элитном сегменте? До недавних пор существовало два базовых подхода: жилые комплексы элитного уровня расположены в большинстве своем в центре города или как минимум в престижных, хорошо развитых районах, поэтому часть девелоперов считали, что насыщенная внутренняя инфраструктура не особо-то и нужна — вокруг и так всего полно. Другие же были уверены, что собственный «коммерческий набор», да еще с парой-тройкой особых фишек, просто необходим.
Изменили ли расклад события 2020 года? Об этом Business FM побеседовала с коммерческим директором компании Capital Group Петром Исаевым.
— Как сейчас, с учетом всего происходящего, девелоперы подходят к организации торговой зоны в элитных проектах? Какие ключевые характеристики и факторы принимают во внимание?
— В период пандемии внимание людей переключилось с пространства города на собственное жилье. Это в свою очередь увеличило требования людей к качеству условий жизни, хотя в принципе и потребности людей, и само качество жилья растут с каждым годом. Очень понятная параллель — автомобильный рынок. Если раньше электростеклоподъемники были диковинкой, то сейчас это must have. В то же время подогрев задних сидений пока предусмотрен только в дорогих автомобилях, но со временем тоже появится везде, потому что технологии становятся дешевле. То же самое происходит с жильем. Очень интересный тренд: люди хотят видеть в рамках проекта расширенную инфраструктуру, которая позволяет им, не выходя за пределы территории своего дома, получить все те же самые услуги, которые раньше они могли найти только в топовых отдельных проектах — таких, например, как многофункциональные комплексы «Город столиц» и «Око», где в шаговой доступности у жителей есть и несколько ресторанов, и супермаркеты, и многое другое. Соответственно, ретейл в элитных проектах приобретает формат обязательного чек-листа инфраструктуры. Это детский сад, школа иностранных языков, салон красоты, это обязательно барбершоп для мужчин, кафе, ресторан, кофейня, которые могут обслуживать в том числе и in-house. Ретейл в элитном доме могут развивать и сами его жители. Получая доступ к резидентам элитного проекта, ретейлеры понимают, что если они делают свою работу на пятерку, то обретают стопроцентно лояльную аудиторию, которой не захочется выходить из дома, потому что у них уже все есть. В частности, есть хорошее личное отношение владельцев их любимых ресторанов и кафе или автомойка, которая может забрать машину и с помощью консьерж-сервиса доставить обратно — элитный сервис проявляется в мелочах. Пандемия лишь ускорила все эти процессы и повысила роль лояльности в отношениях потребителя и ретейлера. Дополнительным фактором стала ситуация с платными парковками в Москве. Она убивает стрит-ретейл как таковой, но людям все равно нужно как-то вести свой бизнес — и они мигрируют в жилые проекты с собственной инфраструктурой. Игроки массмаркета никогда не откроются в камерных частных ЖК, но иные бизнесы адаптируют свой продукт под потребности конкретной аудитории, и зачастую их экономика в небольшом жилом комплексе будет заметно лучше за счет адекватной стоимости аренды, за счет возврата покупателей. Этому направлению противоречит развитие онлайна — они в какой-то степени начинают друг друга перебивать.
— Если честно, с трудом верится, что камерный элитный проект может гарантировать ретейлеру такую уж прямо интересную экономику.
— Для ретейлера важно, чтобы дом, в котором он открывается, был прежде всего живым. Следует понимать, что зачастую у потребителя элитной недвижимости есть несколько квартир или даже несколько десятков квартир. Он не находится ни в одной из них постоянно, путешествует по России и миру и очень много работает. Самые топовые элитные проекты, возможно, и не очень интересны ретейл-операторам: экономика ретейлера рассчитывается исходя из общего числа квартир, а по факту одномоментно может проживать не больше 20%. Заходя в элитный проект, ретейлеру очень важно правильно выстроить взаимоотношения с управляющей компанией и с жителями, чтобы именно эти 20-30%, которые проживают постоянно, могли обеспечить экономику и стали его стопроцентной целевой аудиторией. Это также перекликается с философией шеринга: современный покупатель элитного жилья не создает тот же кинозал или фитнес-зал в своей квартире, а разделяет расходы на эти функции со своими соседями, но получает более высокое качество сервиса. Все дело в сопоставлении целевой аудитории проектов. Условно люксовому бренду нет смысла открываться в комфорт-классе, но есть интерес к размещению на территории элитного жилого квартала в историческом центре Москвы. В локации за ТТК конверсия в бутике будет на уровне одной тысячной процента, а в центре Москвы один человек может зайти и обеспечить выручку целой недели.
— И что же, по вашему мнению, будет дальше? Хотя бы в обозримом будущем?
— Инфраструктура в недвижимости будет и дальше развиваться как раз за счет гибридных форматов. Концепция entertainment постепенно выходит из центральных артерий торговых центров и может перетекать в жилые проекты: если за городом ты создаешь домашний кинозал в собственном доме, то в элитном жилом квартале для тебя откроется частный кинозал под привычным для аудитории брендом. В бизнес-классе новые форматы инфраструктуры — это коворкинги, которые появляются в домах, home office. Например, в жилом комплексе «Лица» часть коммерческой инфраструктуры, на наш взгляд, будет хорошо ориентирована на операторов home office. Люди не всегда имеют возможность купить дополнительные метры, чтобы организовать домашний кабинет, но при этом с удовольствием будут снимать изолированное рабочее место за адекватные деньги в собственном доме, сокращая при этом число социальных контактов и оставаясь работать рядом с домом и даже в доме, что сейчас очевидный тренд.
А за пределами ЖК дальнейшая судьба стрит-ретейла будет зависеть от множества факторов. От того, насколько длительными и жесткими окажутся ограничительные меры. По словам Ирины Козиной, если все пойдет по более или менее оптимистичному сценарию, снижение до докризисного уровня доли свободных помещений на основных торговых улицах Москвы можно ожидать не ранее середины, а при пессимистичном варианте — не ранее конца 2021 года. От того, насколько столичные власти скорректируют планы по созданию комфортной городской среды, благоустройству улиц, территорий около транспортных станций и узлов и других общественных пространств. Как напоминают в Knight Frank, ряд заключенных до карантина контрактов не отменены, но выполнение основных работ по ним перенесено как раз на 2021 год. В частности, пока действуют контракты на благоустройство шоссе Энтузиастов, Пролетарского проспекта, Липецкой улицы, набережных Тараса Шевченко и Бережковской, парка Кусково.
И, конечно, от того, в каком финансовом и психологическом состоянии будут находиться конечные потребители. По оценкам Ирины Козиной, свободные площади на транспортных магистралях постепенно начнут заполнять операторы, ориентированные на жителей ближайших домов (продуктовые магазины, сервисные услуги, банки и так далее). А набирающей силу популярностью будут пользоваться помещения небольшого формата в спальных районах, потому как пандемия, может, и закончится, а привычка ходить исключительно в магазин возле дома останется. И, скорее всего, надолго.
