Судьба креативных пространств, ставших в последние годы вполне самостоятельным и активно развивающимся форматом на рынке коммерческой недвижимости, сейчас под большим вопросом. Большая часть таких проектов на месте промышленных объектов с историей сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, но не только. Удастся ли им выжить во времена, когда люди сидят по домам, а творческие работники, на которых рассчитаны коворкинги в фабричных корпусах, работают удаленно, зависит от многих факторов. Но в основном – от того, смогут ли владельцы удержать арендаторов и придумать что-то новое для креативной аудитории.
В начале прошлого года общая площадь креативных кластеров в России составляла 1,647 млн кв. м, из них почти 1 млн кв. м – в столице (974 000 кв. м), подсчитали в компании Flacon-Х. Речь идет о таких творческих пространствах, как Artplay (75 000 кв. м), «Флакон» (25 000 кв. м), «Винзавод» (20 000 кв. м) и др. В Санкт-Петербурге действует более сотни креативных пространств общей площадью около 750 000 кв. м, указывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Большинство площадок (78%) работает в формате арт-пространств, где средняя ставка аренды составляет 1000–2000 руб. / кв. м / месяц, еще 12% – в формате музеев / концертных и театральных площадок (20 000–25 000 руб./мес.). 8% креативных пространств – это коворкинги (в Москве – около 9%), аренда нефиксированного рабочего места здесь обходится в среднем в 7200 руб. в месяц, фиксированного – в 9700 руб. (в Москве фиксированное рабочее место стоит 17 000–18 000 руб. в месяц). По 1% приходится на антикафе и образовательные площадки, которые предлагают почасовой тариф – в среднем 1150 руб.
Магнитом для посетителей и арендаторов таких переоборудованных (подчас с небольшими затратами) площадок стали выставки, фестивали и перформансы. По словам Виолетты Басиной, гендиректора ГК Omakulma, председателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, истоки этого явления – в средневековых ярмарках XII–XIII вв., куда посетители приезжали поглазеть, возможно – не обязательно – что-то купить или съесть-выпить, посмотреть представление скоморохов. «Притягивала сама ярмарка, она была событием и местом, идеей и магнитом. Это и есть основа проекта», – говорит Басина, добавляя, впрочем, что «шампаньские ярмарки прервались на много лет, когда пришла чума». Новые маркетплейсы и новые центры – наследники тех ярмарок и, по ее словам, их создатели точно так же совершенно не предполагали, что однажды к ним перестанут ходить люди: все было безоблачно, успешно, современно. «Это общая проблема, и в нынешнем виде они не выживут», – прогнозирует эксперт. Поменять придется если не антураж, то принципы функционирования.
Тем временем сами креативные площадки открывают закрома «для саморазвития» и переводят мероприятия в онлайн, пытаясь сохранить интерес засевшей по домам публики. Строят планы ярких тусовок по окончании режима самоизоляции. «Московский «Винзавод» ведет прямые эфиры, много лекций транслирует и питерская «Новая Голландия». Студия Seasons устраивает прямые эфиры с художниками или концерты музыкантов из Барселоны и т. д. Такие проекты уже выходят за пределы одного города и становятся международными», – приводит примеры Светлана Ярова, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG.
Ряд экспертов полагают, что коворкинги в таких местах, сейчас терпящие наиболее серьезные потери, воспрянут первыми: именно туда переедут побитые кризисом крупные арендаторы, которым пришлось уволить часть сотрудников, а часть оставить в надомниках. Но гибкие помещения на то и гибкие, чтобы трансформироваться под потребности аудитории.
Не могут без людей
По состоянию на начало мая креативные пространства, как и многие другие бизнесы, терпят убытки: арендаторы массово съезжают, расторгая договоры, или просто сбегают, не заплатив. «Бизнес их резидентов носит преимущественно сервисный характер, который напрямую зависит от активности населения. Если резиденты не могут работать и получать выручку, это ставит под угрозу дальнейшее функционирование самой площадки», – говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
«Мы держались до последнего: из соседних офисов в «Артплее» уже вынесли все компьютеры, во всем здании воцарилась тишина, закрылись кафе с фалафелем, разбежались уборщицы из Киргизии, и мы сами мыли полы. Был еще принтер-центр, который – на удивление – распечатывал нам альбомы, но потом и они сообщили, что съезжают навсегда», – делится Никита Выходцев, архитектор, основатель мастерской «Арканика».
В коворкингах ситуация скорее зависит от структуры бизнеса арендаторов. Как рассказали в пресс-службе сети Meeting Point, спрос на услуги аренды залов и переговорных упал до нуля по понятным причинам. Что касается офисов, то постоянные клиенты, у которых бизнес не катастрофически в один момент пострадал от кризиса, «включили паузу» и ушли на удаленку. Мелкая розница, конечно же, вынуждена была отказаться от аренды, максимально сокращая расходы.
По словам Широковой, 30 марта Союз креативных кластеров Москвы (в него входят центр современного искусства «Винзавод», центр дизайна Artplay, дизайн-квартал «Флакон» и центр творческих индустрий «Фабрика») обратился к правительству с открытым письмом о помощи. Просили, в частности, освободить их на период срока действия обстоятельств непреодолимой силы от уплаты налога на имущество и земельного налога; предоставить собственникам, управляющим компаниям и резидентам креативных кластеров отсрочку по уплате НДС, налога на прибыль и отчислений от фонда оплаты труда. «Пока [по обращению к властям, в ДПиИП за мерами поддержки] нет конкретных решений, все меры в обсуждении и проработке», – уточнили в Meeting Point. «В обычное время креативные пространства не имеют поддержки со стороны государства в виде налоговых льгот или иных послаблений, они оперируют, как и прочие коммерческие компании. Несмотря на очевидное негативное влияние пандемии, получить поддержку творческим кластерам так и не удалось», – отметила Широкова.
Всего, по данным союза, на площадках его участников в данный момент около 1000 компаний – представителей креативных индустрий. Для поддержания бизнеса некоторые владельцы идут на радикальные меры. «Денис Шевченко, основатель бренда модной одежды Gate31, шоурум которого находится на «Флаконе», заявил в СМИ, что в дни карантина вся выручка от онлайн-продаж пойдет непосредственно на оплату труда его сотрудников», – приводит пример Широкова.
«Основной деятельностью управляющих компаний таких кластеров, как Artplay, «Винзавод» или «Флакон», остается сдача помещений в аренду, выставки и мероприятия – скорее вишенка на торте, привлекающая дополнительную аудиторию в пространство кластера. Даже после окончания режима самоизоляции восстановление экономики займет время», – предупреждает Широкова. Но, по ее словам, далеко не все оказались готовы поддерживать резидентов на деле – предоставлять арендные каникулы и применять «индивидуальный подход». «С переменным успехом мы пытаемся выбить поддержку у арендодателя, каникулы нам не дают. Но миллиметр за миллиметром мы договариваемся о скидках. Офис в тишине покрывается пылью, а мы платим, хотя и со скидкой, о которой никому нельзя говорить», – рассказывает Выходцев.
В регионах ситуация также далека от оптимистичной. По словам Антона Утехина, CEO сети коворкингов Names, имеющих площадки в Екатеринбурге и Ижевске, компания в период пандемии пытается минимизировать собственные фиксированные затраты, снизив зарплату сотрудникам на 30–45%.
Творят на будущее
Там, где не запрещено работать, люди работают. Если производство ориентировано на какие-то нишевые товарные группы, потребители получают через онлайн-доставку и продукцию, и контент. Часть площадок даже проводят онлайн запланированные фестивали, говорит Ярова. А художники, по ее словам, «творят на будущее». «Сам процесс творчества/производства на арт-площадках не остановлен совершенно, просто они потеряли зрителей, а значит, потеряли клиентов бары, рестораны, сувенирные лавки», – рассуждает эксперт. По словам Яровой, многие проекты сейчас поддерживают волонтерские движения – это и социальную ответственность демонстрирует, и помогает сохранить команду, мощности, как-то пережить тяжелое время. Например, Arny Praht в пользу фонда «Ночлежка» начал шить сумки-шоперы. Вырученные средства отдаются в пользу фонда, который поддерживает бездомных людей. «Наивно? Очень» – это фонд, который помогает людям с психоневрологическими отклонениями в развитии, – выпустил коллекцию «Противовирусное», модные свитшоты с принтами доставят домой, а заработанные деньги также отправляют на благотворительность.
Доходов онлайн-активность, как и волонтерство, не приносит. «Перевести в онлайн легко только на словах. Там все работает по-другому. Только что «провайдером» был собственник креативного пространства – и в момент провайдер уже Zoom, и это уже его бизнес – с теми же потребителями концертов, конференций и флешмобов», –предупреждает Басина. «Концерты, театральные постановки сейчас принято транслировать бесплатно, чтобы морально поддержать зрителей и в какой-то степени напомнить о себе. Между тем подобные трансляции не обязательно должны быть безвозмездными – они подобно YouTube-каналам могут стать площадкой для партнерского продвижения и различных коллабораций, а также существовать на пожертвования. Многие музейные и выставочные площадки ушли в сеть с онлайн-выставками и Zoom-токами, как и театры, которые продают билеты на будущие мероприятия», – по мнению Евгении Лучицкой, представителя A-Store Estates (девелопер Neopolis), при таком подходе «меняется только площадка монетизации».
Но Широкова уверена: монетизировать пространство, в котором нет посетителей и резидентов, невозможно, для работы кластера необходимо физическое присутствие людей на его территории. По словам Утехина, его компания продолжает борьбу за оставшийся трафик, сделав «карту сообщества Names, которая дает доступ ко всем онлайн- и офлайн-мероприятиям, проводящимся для резидентов, это более 10 встреч каждую неделю, пять рабочих дней в коворкинге, включая бесплатные завтраки и кофе, курсы наших партнеров – «Деловой среды», Сбербанка, «Like центра», «Яндекс академии» и Google – и прочие бонусы».
После снятия режима самоизоляции возвращение посетителей будет медленным, все займутся восстановлением бизнеса и уровня жизни. «Хотя, возможно, сработает и обратный сценарий, когда люди, лишенные на несколько месяцев активности и свободы передвижения, пойдут восполнять нехватку живого общения и совместных культурных впечатлений», – надеется Лучицкая.
Или разорятся, или развернутся
«Некоторые из кластеров, по сути, придется «собирать» заново», – предупреждает Широкова. Но участники рынка надеются, что формат не исчезнет. «А если пространства предложат еще какие-то форматы бесплатного или недорогого социального взаимодействия, то их трафик может вырасти даже на фоне снижения доходов креативного класса. Плюс грамотная работа с арендаторами, в совокупности это позволит большинству площадок остаться на плаву. При условии качественной проработки дизайна, усилий по формированию атмосферы востребованных арендаторов в бэкграунде», – надеется Утехин.
Коворкингам ряд экспертов предрекают рост спроса во втором полугодии. «Операторы гибких пространств активно готовятся к возобновлению деловой активности, прорабатывают правила дистанцирования как в лобби-зонах, так и на самих рабочих площадках. Готовят новые тарифные планы, актуальные в посткарантинной реальности», – говорит Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. В компании даже разработали концепцию офиса по «правилу 2 м» (6 Feet Office), которая предусматривает, в частности, что люди перемещаются по часовой стрелке вдоль указателей (знаков, напольных стрелок), а персональные границы безопасности каждого сотрудника специальным образом обозначены.
По ее словам, если раньше резиденты SOK оплачивали аренду рабочих мест, то теперь оператор выдает пропуска командам из 50, 80 или 100 человек, хотя по факту арендовано только 40 рабочих столов. Речь идет о так называемом формате hotdesk («горячий стол»), который позволяет существенно сократить затраты на аренду, раз уж сотрудники частично продолжат трудиться на удаленке, и посещать офис в разное время. 40 столов для 60 человек будет стоить 1,2 млн руб. в месяц, для 80 человек – 1,3 млн руб., для 100 человек – 1,4 млн руб.
После карантина
Представления о том, надо ли что-то менять в творческих кластерах с учетом вирусов, разнятся. Где-то вообще не видят повода – например, в пресс-службе «Новой Голландии» затруднились с ответом на вопрос о том, что они планируют изменить. «Пока не ясно, какие будут ограничения после карантина, мы будем действовать исходя из них», – подчеркнули в пресс-службе.
По словам Сергея Десятова, гендиректора Artplay, основными специализациями кластера стали дизайн и архитектура, связанные с ними бизнесы и творческое образование – и владельцы планируют эти специализации сохранить. «После карантина направление «архитектура и дизайн» ждет подъем, так как во время любого кризиса происходят активные движения на рынке недвижимости. Многие объекты меняют собственников, перепрофилируются, и тут без архитекторов не обойтись. Творческое образование тоже останется с нами. Переход в онлайн для него невозможен, так как множество процессов требуют живого контакта с преподавателем и работы с материалом и оборудованием», – отмечает Десятов. Он признает, что количество выставок и массовых мероприятий сократится, но «временно». Более того, на территории продолжается строительство новой площадки Artplay Portal для камерных деловых мероприятий, ее собираются открыть после окончания карантина. «И наш выставочный центр готов начать работу, пусть и с ограничениями, как только это станет возможно. Например, в Германии с 4 апреля открыли музеи: смотреть экспозиции можно только в маске, действует норматив 20 кв. м свободного пространства на человека. Мы готовы работать в аналогичном формате», – говорит Десятов.
Кто-то начинает новые проекты, а некоторые задумываются об иных стратегиях ведения бизнеса. Например, команда «Флакона» восприняла пандемию как переломный момент и возможность переосмыслить сам формат дизайн-квартала. «Как и многие, мы ведем переговоры с арендаторами по поводу оптимизации условий, но понимаем, что этого недостаточно. Для нас сложившаяся ситуация стала спусковым крючком изменений на «Флаконе», который долгие годы не менялся и терял актуальность. Сейчас продумываем новые стратегии ведения бизнеса и уход от привычного формата аренды, пытаемся создать клубную экосистему, где все арендаторы – наши резиденты, с которыми у нас разработана система коллабораций и общая культурная программа», – рассказали в пресс-службе креативного завода. Здесь планируется создание новых общественных зон: «В тяжелые времена люди всегда обращались к искусству – именно поэтому в становлении нового «Флакона» будет больше паблик-арта, уличных практик и перформансов».
«Винзавод» занял выжидательную позицию. «Будем смотреть, как наши резиденты выйдут из кризиса, ведь успешность кластера определяется во многом тем, насколько они благополучно себя чувствуют, предпринимают ли что-то в данной ситуации, чтобы найти новые источники финансирования, новые проекты, способы коммуникации с аудиторией, и после этого будет понятно, будем ли мы менять что-то в работе с ними и в каком направлении», – сообщили в пресс-службе Центра современного искусства «Винзавод». По данным компании, некоторые галереи до введения жестких ограничений делали программы «по звонку» – когда клиенты договариваются заранее и посещают галерею в удобное им время, так что в дальнейшем и такие проекты возможны. Кроме того, фонд «Винзавод» планирует с 1 июня запустить 5-й сезон «Открытых студий», если режим самоизоляции будет снят. Но большие проекты, такие как «Винзавод.Open», перенесли на следующий год.
«Всегда останутся люди, у которых есть средства на красоту, и те, кто не может ее не творить. В течение года все креативные пространства переориентируются, за них не надо беспокоиться, творческий человек всегда что-то придумает; часть мастерских-арендаторов, имеющих клиентов, выживут, а там появятся и новые. Один из моих заказчиков отказался от продолжения проекта – это была школа фотографии в таком креативном кластере. Бизнес просел, им стало не до развития. Но появился клиент из фармбизнеса, и он как раз отлично себя чувствует», – рассказала Катерина Семихатова, дизайнер интерьеров и основатель бюро «People2People design».
Но те кластеры, которые не справятся с кризисом, могут быть перепрофилированы, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Я не удивлюсь, если на этих территориях будет появляться больше жилых пространств – например, в такие площадки будут интегрироваться коливинги, где человек может и жить, и работать», – прогнозирует Ярова.
