Компания новосибирского бизнесмена Тимура Саттарова приобрела здание завода имени Коминтерна в самом центре города — на углу улиц Серебренниковская и Октябрьская магистраль. Изначально здание оценивали почти в полмиллиарда рублей, но участвовать в торгах, объявленных заводом, судя по документам на его сайте, никто не захотел. Продали здание уже позже, и сумма сделки скрыта. НГС вспомнил, как архитекторы предлагали изменить необычный треугольный квартал на въезде в Октябрьский район. И поговорил с экспертами — как лучше использовать это место.
Режимному заводу имени Коминтерна хоть и не с первого раза (в документах на сайте предприятия констатируется отсутствие интереса к объявленным в прошлом году торгам), но удалось продать заметное здание в самом центре города — на улице Серебренниковской, 29. Новым владельцем стала компания «Спорт-Инвест», принадлежащая Тимуру Саттарову, — это подтверждается документами ЕГРН.
Фактически Тимур Саттаров теперь владеет третью треугольного квартала: в 2015 году он преобразил ещё одну его часть в элитный универмаг LUKSE (мы публиковали фоторепортаж с его открытия). Комментировать планы на здание в компании отказались, но вокруг него уже не первый год витает дух редевелопмента, и фантазировать о новой жизни некогда режимного и закрытого для посторонних квартала никто никогда не мешал.
Что намечтали архитекторы: от отеля до центра современного искусства
Директор Сибирского центра содействия архитектуре Татьяна Иваненко вспоминает, что студенты архитектурной академии подбирались к кварталу не единожды. В 2011 году пара концепций была заявлена на конкурс «Золотой капители»: корпус на Максима Горького, 78 предлагали перестроить в отель и апартаменты, а угловой корпус, выходящий на Серебренниковскую, — в центр современного искусства с огромным стеклянным атриумом.
Руководитель этих студенческих проектов, известный новосибирский архитектор и основатель студии «КиФ» Валерий Филиппов (автор таких зданий, как торговый центр «Амстердам», «Шарик» возле театра «Глобус» и бизнес-центр «Кокон», встроенный всё в тот же треугольный квартал) вспомнил и магистерскую работу, которая предлагала концепцию перестройки всего квартала — её в конце нулевых выполнил Тимур Насыров, она и сегодня размещена на третьем этаже НГУАДИ.
— Он взял эту тему, потому что мы как раз проектировали в это время с Денисом Герасимовым «Кокон» и литературный магазин «КапиталЪ». Тогда же Денис попросил меня поработать над площадкой, которая находится на одном из углов этого треугольника (выходит на пересечение Серебренниковской и Октябрьской магистрали). Этот ужасный торец мы хотели закрыть небольшим треугольным в плане зданием, делали несколько вариантов, но затея рухнула из-за малости этого участка, и проект реконструкции квартала сделал Тимур, — рассказал архитектор.
Идею угла между улицами Серебренниковская и Октябрьская магистраль Тимур Насыров сохранил: нависающая над ним пристройка с гнутыми стеклянными фасадами контрастирует с существующим зданием, а на 7-м этаже, вровень с его крышей, архитектор предложил обустроить открытую площадку с видом на магистраль и летними кафе. Над ними фактически парит ещё один этаж — с универсальным залом для культурных мероприятий.
Постройки во дворе в концепции отсутствуют — вместо них должен быть трёхуровневый паркинг на 600 автомобилей с пешеходной площадью и кафе на кровле. А здание по улице Максима Горького, 78 Тимур Насыров предлагал расширить стеклянной пристройкой и разместить там магазины с офисами.
Впрочем, расставаться с выходящим на главный городской проспект зданием в АО «НИИ измерительных приборов — Новосибирский завод имени Коминтерна» пока не собираются. Заместитель гендиректора предприятия по персоналу и связям с общественностью Игорь Чернышёв в разговоре с корреспондентом НГС подчеркнул, что такая вероятность сейчас даже не рассматривается.
— Может, даже наоборот: мы будем развивать этот корпус в интересах того, чем мы занимаемся, — предположил он.
Зато здания внутри квартала есть в планах на продажу в 2020 году. Их начальная стоимость в документе, опубликованном на сайте завода, не значится, а кадастровая составляет 44,8 миллиона рублей за кирпичную постройку высотой 3 этажа и 24 миллиона рублей — за двухэтажное хозяйственное здание. Участок с выходом на улицу Максима Горького оценен в кадастре ещё в 22 миллиона рублей.
Что там можно разместить в будущем: мнение экспертов
Эксперты оценивают будущее здания в целом позитивно: новость о том, что новым владельцем стала компания именно Тимура Саттарова, их даже порадовала.
— Судя по LUKSE, он достаточно бережно относится к исторической застройке, и очень большое уважение вызывает то, как он обошёлся с этим зданием, как классно его отреставрировал и сделал там реально крутой объект, — комментирует директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Татьяна Иваненко также отметила элитный универмаг как удачный пример редевелопмента с точки зрения архитектуры и пространства, а Валерий Филиппов не сомневается, что бизнесмен «примет правильное решение», что делать с новым приобретением, хотя и подчеркнул, что была бы более уместна умеренная этажность — 7–8 этажей.
— Саттаров старается делать что-то интересное, — рассуждает управляющий партнёр компании DSO Consulting Сергей Дьячков. — При этом очевидно, что это центральная часть города и из этого объекта что-то может получиться.
Правда, большинство форматов у Дьячкова вызывает вопросы: для торгового назначения у здания «критическая» отдалённость от Красного проспекта, для ресторанного проекта — слишком высокая конкуренция. Приемлемым вариантом он считает жильё или, например, лофт-отель. Правда, тоже с оговорками.
— Жильё там возможно. Может, это даже самый лучший вариант, но сколько квартир уже у богатых людей? Если мы говорим про потребление элиты, то, во-первых, вся элита уже обеспечена жильём — это факт, во-вторых, если они хотят купить ещё одно жильё, вопрос — зачем, — сомневается эксперт. — Всякого рода уникальные объекты делаются тогда, когда экономика растёт. Если экономика не растёт, делать элитные объекты опасно.
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга московской компании RRG (она, в частности, специализируется на редевелопменте), обратил внимание, что у существующего здания неплохие начальные параметры: у него хороший конструктив и шаг колонн.
— При этом ширина здания — 18–20 метров, то есть оно достаточно хорошо делится на офисные или апартаментные помещения, для которых важно наличие естественного освещения, — оценивает он. — На наш взгляд, в здании может быть реализован многофункциональный комплекс класса В+. Первый этаж можно отдать под торговые помещения с отдельными входами (формат стрит-ритейл), повыше могут располагаться офисные помещения и апартаменты.
— Это такой оживлённый пятак, на котором хорошо пойдёт бизнес. Можно продолжать тему с LUKSE: здание прикольное, старое, его можно как-то реконструировать и сделать крутой бизнес-центр, — соглашается Елена Ермолаева. — На первой линии ещё можно было бы построить какой-то микс, жильё с чем-то, но всё равно первая линия больше коммерческая, а в глубине может быть либо жильё, либо что-то сопутствующее — парковки, например.
Во сколько может обойтись реконструкция здания
Оценить порядок затрат на реконструкцию Елена Ермолаева не решилась. Сергей Дьячков считает, что реконцепция существующего здания обойдётся дешевле, чем новое строительство, но даже в этом случае потребует около 300 тысяч рублей на каждый квадрат — то есть не меньше 300 миллионов. По оценке Айдара Галеева, объём инвестиции в проект может достичь и 400–450 миллионов рублей, а срок окупаемости растянется на 8–9 лет. Хотя если офисы продать, он может сократиться до 3–4 лет.
— Мы консультировали аналогичный проект в похожем месте в другом региональном городе (по соображениям конфиденциальности раскрыть не можем) и видим, что это может быть довольно эффективным инвестиционным проектом, — говорит Айдар Галеев.
Для центра города это не так много, но с учётом стоимости покупки (которая, впрочем, не раскрывается) финансирование нового проекта вполне может подобраться к миллиарду.
Впрочем, эксперты допускают, что Тимур Саттаров вполне может подождать и лучших с точки зрения экономики времён. Здание ведь никуда не убежит — на то и недвижимость.
