Влияние программы реновации ветхого жилого фонда на рынок недвижимости, ее экономический потенциал и возможность использования столичного опыта в других регионах обсудили эксперты на круглом столе «Программа реновации жилья», который прошел в Гостином Дворе.
В районах Москвы, где реализуется программа реновации жилья, будет создана качественная городская среда, которая станет одинаково комфортной как для новоселов, так и для тех, кто проживает по соседству. Она будет отличаться продуманными пешеходными и автомобильными маршрутами, рабочими местами рядом с жильем, энергоэффективными зданиями, улучшенной экологией, обновленными инженерными сетями, современным архитектурным обликом.
Ключевое отличие проекта – новый стандарт реновации. Для переселения жителей по программе предусмотрено строительство домов с улучшенной отделкой квартир. Причем кварталы для переселения будут строиться по принципу «смарт-сити». Весь фонд недвижимости и обеспечивающих его коммунальных служб смогут управляться при помощи внедренных информационных систем.
В своем выступлении сопредседатель фонда «Московский центр урбанистики «Город» Алексей Расходчиков рассказал, что согласно проведенному социологическому исследованию, 66% жителей реновируемых районов (Кузьминки, Царицыно, Головинский, Проспект Вернадского и Хорошево-Мневники) поддерживают намерения властей. Больше всего респонденты ожидают улучшения жилищных условий и благоустройства общественных пространств, а наибольший скепсис испытывают относительно экологической ситуации. Среди ключевых опасений жителей – рост количества автомобилей и связанные с этим загазованность, шум, а также нехватка паркингов. При этом зафиксирована наибольшая потребность в медицинских учреждениях, транспортной инфраструктуре, образовательных и спортивных заведений. По его данным, в целом глобальное восприятие программы также улучшается, а негатив в СМИ и социальных сетях постепенно снижается.
Алексей Расходчиков также оценил экономический потенциал реновируемых районов: «На момент появления метро в Москве 1930-х годов не было потребности в составах из девяти вагонов – вполне хватило бы и трех. Однако именно трезвый взгляд в будущее позволил спроектировать и реализовать метро таким образом, что сейчас им можно пользоваться и активно развивать. Именно так сегодня выглядит программа реновации: она создает колоссальный задел на будущее, создает пространство для дальнейшего развития города». По его мнению, реновация и системный подход к развитию районов – необходимое условия для того, чтобы в них вернулась молодежь, переехавшая из-за недостаточно комфортных условий жизни в морально и физически устаревшей застройке.
Руководитель управления реализации компании «Мосреалстрой» Юрий Барсуков проанализировал роль реновации в формировании рынка недвижимости Москвы. По его мнению, программа уже успела показать себя в качестве экономического драйвера строительной отрасли.
Так, в первом квартале 2019 года было выдано разрешений на строительство (РС) 590 тыс. кв. метров жилья, большая часть – 385 тыс. кв. метров – пришлась именно на объекты реновации. Во втором квартале доля объемов реновации составила 25% от всех разрешений на строительство. За неполные два года было выдано РС на рекордную площадь, из которой: 4,5 млн кв. метров – уже вышли на рынок, 4,3 млн кв. метров – перспективный объем, а 1,4 млн кв. метров приходятся на объемы строительства по реновации.
По прогнозам компании «Мосреалстрой», реновация в дальнейшем может повлиять на цены на новостройки. Если до 2021 года продолжится равномерный рост стоимости недвижимости, то затем начнется незначительное снижение цен. Это будет связано с переходом программы в активную фазу. Барсуков отметил, что квадратные метры подешевеют с 211,1 тыс. руб. за кв. метр в 2021 году до 202 тыс. руб. – в 2023-м.
О проблеме ветхого и аварийного жилья в российском масштабе и необходимости реновации по всей стране заявила Евгения Муринец, директор Института градостроительной политики. «Реновация должна быть исключительно федеральным проектом, она не должна быть такой же, как в Москве, она не должна носить девелоперский характер», – отметила Муринец, объясняя это тем, что в малых и средних городах нет необходимости строить на продажу, а только для переселения. «В столице есть потребительский спрос на это жилье, а средства, вложенные городом, неоднократно окупятся. В регионах спрос значительно скромнее, а где-то и вовсе нулевой», – отметила она.
Значительной частью программы реновации должно стать благоустройство общественных пространств в городах, которое, по мнению Муринец, должно осуществляться из средств федерального бюджета.
Говоря о коммерческих площадях, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова сообщила, что на сегодняшний день именно в реновационных районах, особенно в 500-метровом радиусе от метро или на пересечении новых транспортных узлов, формируются интересные для инвесторов локации, где ликвидность качественных проектов будет расти. При этом доходность существующих объектов за счет редевелопмента, коммерческой реновации или просто ремонта в зависимости от конкретной ситуации можно повысить как минимум на 15–20%. Потребительские расходы в районах реновации, по данным на первую половину 2019 года, составили 40–45 тыс. руб./чел. в месяц, в то время как в благополучных развитых спальных районах – 45–55 тыс. руб. Поэтому улучшение среды проживания в целом и качество жилья, безусловно, будут способствовать и росту потребления, а значит, даст шансы предпринимателям и инвесторам на выгодные инвестиции.
