Правильно позиционировать торговый объект на рынке и оценивать его эффективность можно только тогда, когда есть понимание экономических характеристик населения. Эксперты компании RRG проанализировали, сколько тратят москвичи в разных районах города
Согласно данным Росстата, в 2018 году среднемесячные денежные доходы на душу населения по Москве составили 62 405 руб., а по Московской области — 43 711 руб. Информации о среднедушевых потребительских расходах за 2018 год еще нет. Но известно, что в 2017 году москвичи ежемесячно тратили в среднем по 47 597 руб., а жители Московской области — по 30 878 руб. В связи с тем, что показатели доходов за 2018 год существенно не отличаются от данных за 2017-й, эксперты пришли к выводу, что в исследовании можно использовать информацию о расходах горожан в 2017 году. Правда, для бизнеса этих данных все равно недостаточно.
Ориентироваться на средние показатели по всему городу нельзя. Это как средняя температура по больнице. Более точная картина получится, если дать показатели на уровне кластеров (территориальных единиц Москвы). Ведь разница в доходах между самым «бедным» и самым «богатым» кластерами может превышать 100 тыс. руб. Эксперты RRG распределили общие расходы москвичей по районам, исходя из нескольких показателей:
стоимость недвижимости и ее аренды;
данные о зарплате по муниципальным образованиям;
доля новостроек.
В итоге исследователи составили карту Москвы и Московской области, из которой наглядно видны максимально точные данные о расходах населения. Также эксперты объединили данные по мегакластерам. То есть по совокупным расходам нескольких территориальных единиц одного направления.
Где живут самые расточительные москвичи
Люди с высокими доходами ожидаемо выбирают для проживания центр, юго-запад и запад Москвы. Абсолютным лидером по потребительским расходам стал кластер Тверской вдоль одноименной улицы. Здесь москвичи ежемесячно тратят в среднем 109,9 тыс. руб. За пределами Садового кольца выделяются кластеры западного направления — Пресненский, Москва-Сити, Киевский и Фрунзенский, где на каждого жителя приходятся ежемесячные траты в размере 65–75 тыс. руб. Кроме того, больше 60 тыс. руб. в месяц тратят жители Крылатского, Покровского-Стрешнева, а также районов юго-запада Москвы в пределах МКАД.
Единственный кластер за МКАД, где расходы оказались выше средней цифры — Сколково. Он включает в себя территорию Инновационного центра и его окрестности, которые привлекают внимание множества девелоперов жилой и коммерческой недвижимости.
По совокупному объему потребительских расходов также лидируют Центральный и Ленинский мегакластеры. Если абстрагироваться от анализа конкурентного окружения, можно сказать, что они наиболее привлекательны для открытия новых магазинов, объектов общепита и строительства торговых центров.
Где тратят меньше всего
Наиболее низкие среднедушевые расходы населения оказались в Балашихе, Люберцах, Дзержинском, Видном и Мытищах. Эти города формируют ближайший пояс столицы с внешней стороны МКАД. Города-спутники, примыкающие к Москве в восточной его части, сталкиваются с проблемами транспортной доступности, что также оказывает влияние на стоимость жилья. Там сконцентрировано наиболее низкодоходное население. Интересно, что в Новой Москве средние показатели заметно выше, чем в примыкающих к ней кластерах Подмосковья. И это отражается на стоимости недвижимости.
Самые «бедные» кластеры в старых границах города — Западное Бирюлево, Капотня и Очаково. Это территории с большим количеством промышленных предприятий и неблагоприятными экологическими характеристиками, которые находятся на значительном отдалении от станций метро. Восток города слабо дифференцирован и демонстрирует значения расходов в пределах 41–45 тыс. руб. на душу населения. Схожие показатели за редкими исключениями есть в Волгоградском и Каширском мегакластерах. На окраинах Москвы четко прослеживается связь между стоимостью жилья и удаленностью от станций метро. Таким образом, обеспеченность общественным транспортом также сказывается на уровне жизни населения.
Как найти выгодные места для торговли
С точки зрения открытия новых торговых объектов, выгоднее всего вкладываться в районы с большим уровнем дохода населения. Здесь живут люди с высоким уровнем достатка, а значит их траты выше. Но необходимо учитывать такое немаловажное обстоятельство, как высокая конкуренция торговых площадей. Также следует помнить о стоимости аренды или самой недвижимости — в элитных районах она будет выше.
Успех торговой недвижимости серьезно зависит от конкретной локации. Чем более проходное место у магазина или ресторана, тем больше срок возврата инвестиций, поскольку рисков меньше. Если мы покупаем помещение на Тверской, то, как правило, оно продается со сроком окупаемости 11–12 лет. А в спальном районе срок окупаемости может быть 8–9 лет, но рисков больше.
Если говорить о более крупных инвестициях, например в крупные торговые центры, то в этом случае уже можно смотреть на «белые пятна». Это локации, в которых отмечена высокая концентрация плотности населения и низкая конкуренция среди торговых центров. Получается некий вакуум, когда люди, проживающие в одном районе, едут в другие районы за покупками.
Куда уходит «престижность»
«Престижность» того или иного района Москвы основывается на особенностях исторического развития города. В данном случае это концентрическая модель развития вокруг центрального ядра, которым выступает Кремль, и секторальная модель, условно поделившая город на восток и запад.
Юго-западный вектор «престижности» — это следствие развития Москвы в советский период. Согласно Генплану в эпоху сталинского правления были созданы «фасадные» магистрали — Ленинский, Ленинградский, Кутузовский проспекты. В то же время восток города приобретал промышленные черты. Там массово строилось жилье для рабочих заводов и фабрик, а впоследствии возникали крупные спальные районы, которые покрывали растущий спрос на жилье в стремительно развивающемся городе.
Москва меняется, подобно живому организму. Сейчас в городе обновляют промышленные территории. В рамках таких проектов возникают новые кластеры, например ЗИЛ. Также постепенно происходит замена ветхого жилого фонда — на месте хрущевок появляется коммерческое жилье более высокого уровня. А вместе с этим изменяются и экономические характеристики его жителей. Поэтому «престижность» начинает появляться и в тех районах, где еще несколько лет назад была промзона.
