Профессионалы рынка недвижимости в пятый раз собрались на Байкале, чтобы обсудить актуальные вопросы отрасли. О чем говорили и что обсуждали на пятом, юбилейном, Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов? Портал Realty.irk.ru побывал на деловом мероприятии.
В этом году Байкальский саммит РГУД прошел в Иркутске 24-25 июля. По традиции, в первый день эксперты отрасли могли принять участие в Property-туре по значимым объектам Иркутска. В этот раз участники саммита посетили «Иркутские кварталы», «Солнечную дорогу», арт-завод «Доренберг» и ТВЦ «Галерея Revолюция».
Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД:
– Каждый год иркутяне не перестают удивлять. Проекты, которые реализуются здесь, в Иркутске, во многом являются пионерами в России. Такого проекта, как 130-й квартал, например, нет нигде. Те креативные пространства, которые мы посмотрели в этот раз – настолько разные, но настолько хорошо продуманные. Все, что вы делаете, вы делаете с душой. Сейчас мы видим, что города конкурируют между собой, конкурируют с Москвой за жителей. И очень здорово, что у Иркутска есть все шансы в этой конкурентной борьбе выигрывать.
Александр Курепов, полномочный представитель РГУД в Иркутской области, выступая с приветственным словом, отметил:
– Для нас как для организаторов очень важно создать теплую дружескую и рабочую атмосферу. Наша площадка считается профессиональной, площадкой для обмена опытом, знаниями, для обсуждения актуальных тем. Мы с вами обсудим вопросы, волнующие нашу отрасль: вопросы законодательных инициатив, государственного контроля отрасли, комплексного развития территорий и управления территориями, инструменты маркетинга и продаж, инструменты, снижающие риски в отрасли, инструменты страхования, и, конечно же, ключевые тренды, которые наблюдаются на сегодняшний день на рынке.
Площадкой масштабного делового мероприятия по традиции стал Байкальский банк Сбербанка. По словам Дмитрия Жорова, заместителя председателя Байкальского банка Сбербанка:
– Каждый год количество гостей – участников саммита растет. В работе принимают участие не только иркутяне – все больше профессионалов приезжают в Иркутск из других городов. Это соответствует общему тренду. Число туристов, которые приезжают на Байкал, ежегодно также растет. Растет популярность соответствующих услуг, туристической инфраструктуры, а значит и у вас, и у нас появляются дополнительные возможности, потенциал для развития бизнеса. В программе саммита много современных актуальных тем, которые отвечают, в том числе, и майским указам, связанным с развитием инфраструктуры городов, развитию цифровых форм.
Евгений Барановский, заместитель председателя Комитета по строительству г. Санкт-Петербурга:
– Мы каждые полгода получаем изменения к 214 закону, которые уже превосходят по объему сам 2014-й закон, мы не успеваем наработать ни правоприменительную практику, ни как-то научиться жить в новых реалиях. Но строительный комплекс живет и развивается, коллапса не будет, строить мы все будем. Вопрос состоит только в том, как максимально комфортным сделать переход к новой схеме. Для этого нужна работа застройщиков, банков и органов власти, нужно найти баланс, когда соблюдены интересы всех. Конечно, по сравнению с Иркутском и любым другим субъектом, в нашем регионе очень хорошая маржинальность, поэтому есть тот запас, на котором краткосрочно можно сыграть, т.е. любое развитие ситуации не приведет к убыткам.
Сергей Маяренков, руководитель АНО «Иркутские кварталы»:
– Я считаю, что у бизнеса денег больше, чем у государства. Нужно просто правильно организовать бизнесу возможности для инвестиций, а государственные средства использовать как импульс для их привлечения. Сравните Набережную, где Яков Похабов, на которую из бюджета потратили 2 миллиарда рублей, и 130 квартал, где было потрачено 100 миллионов рублей муниципальных денег. 130 квартал – это 2000 рабочих мест и налоги – миллиард в год. А Набережная – это одни убытки, ее надо эксплуатировать. И там ни одного заведения, ни одного рабочего места, ничего. В условиях дефицита городского, государственного бюджета надо инвестировать только в те точки, где можно испытать синергию с бизнесом, и совместно реализовывать проекты. Одно государство ничего не решит.
Александра Козак, архитектор городской среды, управляющий партнер Агентства развития территорий «Градостроительная школа»:
– Почему-то всем кажется, что благоустройство общественных пространств должно стоить дешево. То есть если жилье, допустим, должно быть дорогим, то благоустройство – давайте 5 рублей на квадратный метр. Но реально так не получается. Это стоит дорого – потому что у нас сейсмика, неподготовленные площадки. Сейчас, например, на территории Ушаковки ведутся работы. Если территория была долгое время урбанизирована, залита маслами и всем остальным – как с этим быть? Это стоит уже не 5 рублей, а 35. А может, даже и дороже, чем квадратный метр жилья на этой территории
Сергей Александров, заместитель председателя комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска, главный архитектор города Иркутска:
– Для создания комфортной и безопасной среды нужно несколько точек: транспортный каркас, инженерные каркас, озеленение, благоустройство, объекты капитального строительства, строительство жилья и благоустройство вокруг него, размещение социально-торговых павильонов. Формирование качественного, комфортного общественного пространства немыслимо без формирования соответствующей инфраструктуры. Общественное пространство должно использоваться круглогодично.
Марк Сартан, генеральный директор компании «Умная школа»:
– Моя главная мысль заключается в том, что любая российская школа должна стать общественным пространством. Школа должна быть такой, чтобы из нее не хотелось уходить. Поэтому и здание, и образовательный процесс – надо с этой точки зрения проектировать. Школа должна быть построена как культурное, общественное пространство на благо территории, на благо сообщества. Мы все знаем, что этому мешает. У нас есть железная норма – обнести школу забором. Школа – сердце микрорайона – получается «выдрана». Микрорайон распадается на части. Что делает умный, смелый директор? Он говорит: хорошо, заборы есть, но ворота открыты, школьной территорией можно пользоваться. Что делает осторожный директор? Он, конечно, закрывает все на все ключи и никого не пускает.
Кристина Яковенко, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент»:
– Почему девелоперы не так активно участвуют в формировании городского пространства? Все просто. Девелопер отвечает только за свою территорию – потому что он знает «правила игры» на этой территории, понимает, что он делает это за свои собственные деньги, и это приносит ему дополнительную прибыль. Но выходить на общественные пространства городского формата крайне сложно – нет никаких технологий. Мы не знаем, с чего начать, куда идти, что делать. Соответственно, мы туда и не выходим.
Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск»:
– Все можно сделать хорошо и красиво, но потом девелопер уходит с территории. А качественных управляющих компаний у нас нет. Садовников, которые будут поливать деревья, стричь газон, людей, которые будут менять лампочки, следить за площадками – их просто нет. Почему? С одной стороны, сами управляющие компании не считают нужным для себя это делать. С другой – для того, чтобы УК могла это делать, стоимость управления, содержания должна быть заложена в тариф. Но жители не хотят платить. Мы все хотим, чтобы у нас все было, но ничего для этого не делаем.
Денис Колокольников, основатель и управляющий партнер инновационной консалтинговой компании RRG (Москва):
– Сейчас модно говорить о социальном программировании территории. Суть нового урбанизма, подхода, которого мы придерживаемся, в том, чтобы люди в пешеходной доступности могли реализовать максимальное количество потребностей как в работе, так и в отдыхе. Пример европейских городов показывает, что чем больше у вас магазинов на первом этаже, тем более безопасная и качественная формируется среда. Много маленьких неформатных магазинов с непонятными вывесками – это работает. Большое количество ячеек выгодно с точки зрения капитализации и дает возможность жителям в этом доме создавать свой бизнес. Отечественные жилищные девелоперы часто организуют коммерческие площади на первых этажах по остаточному принципу. В результате недвижимость этого формата стоит всего на 20-40% дороже, чем жилая.
Дмитрий Лясковский, заместитель управляющего Иркутского отделения ПАО Сбербанк (Иркутск):
– Мы устали от огромных объемов информации. В условиях сегодняшней глобальной информационной перегруженности людям все чаще и чаще хочется побыть наедине с природой. Этот тренд нам на руку. Мы видим большой потенциал даже с точки зрения развития внутреннего туризма. При этом у нас нет задачи привлекать много-много туристов, потому что экология, сохранение природы – это тоже наш приоритет. Цель с точки зрения количества туристов не большая – три миллиона человек, сейчас к нам приезжает 1,7 миллиона. Наша задача – качественно изменить самого туриста, увеличить средний чек.
Андрей Ляпин, архитектор, магистр градостроительства, доцент кафедры архитектурного проектирования Иркутского национального технического университета (Иркутск):
– В России еще нет понимания того, что музей сразу должен отвечать международному уровню. Чтобы привлечь международные экономические потоки, коллекция должна иметь международное или национальное значение. По большому счету – это дело города и бизнеса – не музейщиков. Музейщики вряд ли сами способны разработать и представить идею так, чтобы она оказалась экономически успешной. И, на минутку – в Иркутске, который позиционирует себя как туристический центр международного уровня, последнее здание музея было построено 130 лет назад.
Степан Кухарский, архитектор, партнер «SF Lab» (Санкт-Петербург):
– Если здание морально устарело, мы можем его снести и построить новое, можем провести реконструкцию и реновацию, редевелопмент. Отвечая на такой мировой тренд как кастомизация, то есть персонификация продукта и учитывая высокую скорость изменений, мы можем использовать еще один, новый подход – адаптивную архитектуру. Например, в мире растет спрос на микродома. Отвечая на этот тренд, мы разработали компактный модуль, который позволяет разместить внутри него функции от небольшого гостевого дома до сауны, магазина или небольшого выставочного пространства. Такие модули могут комбинироваться, могут размещаться где угодно, даже на крыше здания. За счет того, что все это модульное, мы можем что-то достраивать, менять, пересобирать, основываясь на той аналитике, которую мы получаем по мере использования этого пространства.
Александр Трухан, руководитель проектной мастерской, архитектор ландшафтной компании «ARTEZA» (Москва):
– Изюминкой проекта может стать все, что угодно: малые архитектурные формы, детские и спортивные площадки, декоративное и функциональное освещение. Если говорить о деньгах, в среднем благоустройство стоит 7 тысяч рублей за кв.м. в московских ценах. Столько стоит современный, качественный проект. Больше 50 % в реализации концепции обычно занимает устройство покрытий, как дорожно-транспортной сети, так и спортивных площадок. На озеленение приходится всего 11 %. Но мы призываем не экономить на деревьях: это то, что создает основной уют. Это – главный козырь любого проекта, особенно если речь идет о жилом комплексе. Можно не укладывать гранитную плитку, а обойтись хорошим качественным бетоном – это тоже может быть красиво. Но никогда не стоит экономить на деревьях.
Михаил Хорьков, аналитик-консультант рынка недвижимости (Екатеринбург), о влиянии демографии на рынок недвижимости:
– У нас недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, но при этом по обеспеченности квартирами мы уже превзошли показатели многих развитых стран, таких как Канада, Франция. У нас мало качественного жилья, но уже много квартир. В Иркутске растет число людей, которые вне рынка (старше 65 лет), снижается число покупателей первого жилья (22-34 лет), растет количество людей, которые будут улучшать жилищные условия (35-49 лет). Ценности и предпочтения закладываются в семье. В России до последнего времени не было широкой практики проживания в арендном жилье. Поэтому «миллениалы» сильно отличаться от предыдущих поколений не будут. И для рынка жилья важнее не ценности этого поколения, а их количество и финансовые возможности. Число «миллениалов» существенно меньше, их финансовые возможности ограничены, чем поколения 80-х годов. Поэтому с точки зрения девелопмента и развития рынка жилья, эффективнее до сих пор акцентировано работать с самым многочисленным поколением 80-х. Они будут и улучшать свои жилищные условия, и будут приобретать жилье для своих детей, для тех самых «миллениалов».
За последние 3 года в Иркутске идет миграционный отток населения. Конечно, растет число жителей в Иркутском районе, но все-таки по данным Росстата видно, что отток за пределы региона существенный. И это повод задуматься и для власти, и для девелоперов. Надо включаться в борьбу за человеческих капитал, чтобы люди оставались в этом городе и приезжали новые
