Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Магазин по цене квартиры

15.03.2018

Сегодня девелоперы вынуждены отводить первые этажи жилых домов под коммерческие помещения для бизнеса – жилья на первых этажах быть не должно по требованию властей. Однако бизнесу интересны далеко не все подобные площади и далеко не в каждом районе. Да и застройщики не всегда заботятся о ликвидности этих объектов, поскольку основную прибыль они получают от продажи квартир. Кто в итоге покупает недвижимость на первых этажах в новостройках Москвы и насколько это выгодно?

Когда магазин дешевле квартиры

В прошлом году коммерческие площади на первых этажах столичных новостроек падали в цене быстрее квартир. В среднем они продавались по цене 196 200 за 1 кв. м, что на 9% ниже, чем в 2016 г. (215 300 руб. за 1 кв. м), подсчитала управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. По ее расчетам, самым дорогим стрит-ритейл был в центре Москвы (637 000 руб. за 1 кв. м), а самый дешевый – на Юго-Востоке столицы (127 000 руб. за 1 кв. м). При этом любопытно, что в границах данных округов расценки на нежилье в среднем оказывались ниже на 10–15%, чем на жилье.

По словам генерального директора Tekta Group (ЖК «Маяковский») Романа Сычева, как правило, коммерческие площади оказываются дешевле жилья в районах точечной застройки с небольшим количеством жителей, там, где и так хорошая инфраструктура. Расценки за коммерческие «квадраты» в таких ЖК могут быть на 10–20% ниже стоимости жилья. В крупных проектах на большой территории, где небогатая инфраструктура, нет (или мало) существующей жилой застройки, а плотность заселения планируется высокая, нежилые объекты могут стоить дороже квартир на 20–50%.

Также многие девелоперы проводят акции, когда покупатель квартиры в новостройке может приобрести и коммерческую площадь с существенным дисконтом, размер которого достигает 50%. В примеру, в проекте «Митино О2» квартира в 35 кв. м и помещение для бизнеса в 75 кв. м при одновременной покупке обойдется будущему инвестору в 5,9 млн руб. Это средняя стоимость «однушки» комфорт-класса в Москве.

Треть неликвида

Причина снижения средней цены на «первоэтажные квадраты» в Москве в 2017 г. – более низкая их ликвидность по сравнению с квартирами. По данным аналитиков компании «Инком-недвижимость», не менее 30% коммерческих площадей в новостройках Москвы в течение 3–5 лет после возведения новостройки остаются вакантными. Похожие расчеты и у председателя совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова: «В целом первые пять лет [после сдачи дома] коммерческие площади используются не в полном объеме – вакансия составляет 20–30%».

Практика показывает, что далеко не все проекты с инфраструктурными объектами на первых этажах оказываются успешными, считают опрошенные «Ведомостями» участники рынка. «Застройщикам гораздо проще и удобней размещать на первых этажах жилых домов квартиры, а не коммерческие площади, требующие дополнительных технических доработок. Речь идет, к примеру, об особых контурах вентиляции, специальных системах пожаротушения, наконец, более высоких, чем в квартирах, потолках», – рассказывает генеральный директор ЖК «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Он отмечает, что к тому же первые этажи зданий не всегда подходят для размещения в них сетевых магазинов из-за сложностей с подъездом разгрузочной техники. «Девелопер должен предусмотреть и определенные подъезды, парковку для крупногабаритного транспорта, что не всегда простая задача», – говорит Зубец.

Не все так плохо

При грамотном проектировании и удачном расположении «заселить» коммерческие площади можно еще на стадии строительства, считает Литинецкая. Так, к моменту сдачи ЖК «Level Кутузовский» (декабрь 2017 г.) в нем были проданы все коммерческие площади – четыре помещения (от 74 до 156 кв. м), рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, отметив, что средняя стоимость продажи составила 210 000 руб. за 1 кв. м.

Но даже в одном и том же хорошо продуманном застройщиком проекте цены на нежилые объекты могут существенно отличаться. «Объект на первой линии с мощным пешеходным трафиком обойдется на 40–50% дороже», – говорит Литинецкая. У локации решающая роль в ликвидности, поэтому покупатели готовы доплачивать за расположение. «Например, в нашем корпусе из пяти помещений на первой линии (выходят витринами на главную дорогу) куплены четыре, а из шести объектов с выходом во двор продали пока один», – говорит Зубец. При этом он отмечает, что стоимость помещений первой линии – 124 000 руб. за 1 кв. м, а «с выходом во двор» – от 102 000 руб. за 1 кв. м.

Однако переплата за расположение – отнюдь не гарантия «вечной ликвидности». Конкуренция быстро меняет расклад сил. По словам Литинецкой, нередки случаи, когда востребованный объект, за месяц нашедший покупателя/арендатора (например, аптечную сеть), вдруг становится невостребованным, поскольку рядом открылись еще две аптеки и вытеснили из локации первого.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка сходятся во мнении, что наиболее востребованы сейчас у покупателей объекты площадью от 50 до 200 кв. м, которые хорошо подходят для продуктовых магазинов, небольших офисов, кафе, студии фитнеса. Да и реализовать «мелконарезанные» помещения быстрее и удобнее.

Не все свои

До кризиса 2014 г. 70% всех покупателей коммерческих площадей на первых этажах были люди, купившие квартиры в том же жилом комплексе, говорит Литинецкая. Теперь расстановка сил поменялась. «Ликвидность коммерции в целом сократилась. Малый бизнес из многих подотраслей вытеснен сетевыми монополистами. И сейчас только 30% коммерческих площадей приобретают покупатели квартир в этом же ЖК», – говорит Литинецкая. «Все зависит от класса жилья, но внутренний спрос есть всегда – примерно 20–30%», – соглашается Колокольников.

По мнению Зубца, внутренний спрос среди покупателей квартир в массовом сегменте минимален – стоимость коммерческих помещений для них оказывается слишком высокой. К примеру, коммерческое помещение в районе Новые Ватутинки стоит от 9,1 млн руб. (за 86 кв. м) до 16,4 млн руб. (за 124 кв. м). «Поэтому 95% всех сделок совершают люди, не проживающие в районе. Но при этом спрос на коммерческие помещения однозначно локален и обеспечен теми, кто хорошо знает район и живет недалеко», – говорит Зубец.

«Малым метражом (до 200 кв. м) чаще всего интересуется малый и средний бизнес, который в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями близлежащих домов. Сетевым компаниям требуются уже побольше площади и более насыщенный внешний поток», – говорит Егор Клименко, генеральный директор компании Aktivo. Он добавляет, что сейчас даже крупный бизнес, развивающий федеральные торговые сети, стал активно проявлять «первоэтажную гибкость» – сетевики могут взять блоки из нескольких помещений и «поселить» там свой магазин экспресс-формата. Так делают «Ашан», «Перекресток», «Азбука вкуса».

«На долю различных сетевых брендов приходится порядка 30% спроса на коммерческие помещения на первых этажах. К данной категории покупателей относятся крупные и средние компании из сферы услуг, ритейлеры, предприятия общественного питания, а также банки», – говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Уровень доходности

Малые «первоэтажные формы» привлекательны еще и для частных инвесторов, желающих иметь пассивный доход в виде арендных платежей.

«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11–12% годовых», – говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Елена Мишина. Она отмечает, что при инвестициях в объект в новостройке отдача будет небыстрой. «Момент получения прибыли отложен на период согласования, проведения ремонтных работ, монтажа оборудования, ожидания заселения комплекса жильцами», – говорит Мишина. По ее оценкам, сегодня покупка коммерческого объекта в столичной новостройке обойдется инвестору в диапазоне 170 000–250 000 руб. за 1 кв. м.

Но доходный объект в Москве в пределах МКАД нужно еще поискать, отмечают эксперты, поскольку большинство комплексов возводятся в рамках освоения бывших промзон или это точечная застройка. «Новостройки сейчас редко имеют фасады, выходящие на первую линию магистралей, что дало бы девелоперу возможность лучше сформировать объекты street retail», – говорит Мишина.

Кто инвестор

«Преимущественно это мужчины (65% сделок) в возрасте 40–45 лет, которые, как правило, являются наемными сотрудниками в компаниях», – подметил Зубец.

Средний возраст инвестора в коммерческие объекты в новостройках, действительно, составляет 45 лет, отмечают эксперты компании Urban Group, проанализировавшие портрет инвесторов в коммерческие площади среди своих клиентов. Оказалось, что в 2017 г. число пенсионеров-инвесторов выросло почти в 5 раз. На их долю пришлось 23% совершенных сделок, в то время как в 2016 г. этот показатель составлял 5%.

«Наш проект не поддерживает данную статистику. Скорее наоборот, идет омоложение покупателей с появлением компактных по площади помещений (25–30 кв. м), бюджет которых в 3,6–4 млн руб. доступен большему числу клиентов. В 2017 г., например, у нас чаще встречались клиенты в возрасте 30–35 лет», – говорит Зубец.

Если говорить о столичном рынке в целом, то пенсионеры, действительно, встречаются среди инвесторов, но это скорее редкость, говорит Литинецкая. В этом случае, по ее словам, конечно же, речь идет о состоятельных людях, которые хотят иметь пассивный доход и не хотят рисковать. Их инвестиции консервативны – они не покупают большие объекты, а предпочитают маленькие помещения для торговли.

Ведомости

RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2024.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты