Перед государственной корпорацией "Ростех", которая является одним из крупнейших собственников промышленной недвижимости, стоит задача максимально эффективно использовать избыточные земельно-имущественные комплексы. В текущем году "Ростех" предложит для девелоперов ряд интересных площадок в Москве и Санкт-Петербурге. Это в основном высвобождаемые промышленные территории.
В подтверждение этих планов уже в середине марта будет проведен конкурс на право заключения инвестиционного контракта по освоению земельного участка 34,8 га на высвобожденной территории завода "Краснознаменец" на Капсюльном шоссе в Петербурге, который в дальнейшем предполагается использовать под застройку нового жилого микрорайона. Организацией торгов занимается дочерняя структура "Ростеха" АО "РТ-Стройтех", специализирующаяся на реализации инвестиционно-строительных проектов и продаже непрофильного имущества госкорпорации и ее организаций.
Эксперты считают, что локация, окруженная лесным массивом и многочисленными водоемами, вызовет интерес не только у крупных петербургских девелоперов, но и у московских застройщиков.
Все будет хорошо
В "РТ-Стройтех" рассказали, что инвестконтрактом предусмотрено создание на этой территории нового микрорайона города, который будет включать в себя жилье, объекты социального назначения, наземный и подземный паркинги. Общая площадь строительства может составить порядка 600 тыс. кв. м, из них 310 тыс. кв. м запланировано отвести под жилье. Жилая застройка будет представлена домами классов комфорт и стандарт, в которые смогут заселиться около 11 тыс. человек.
На сегодняшний момент участок, расположенный на левом берегу реки Охты между Челябинским мостом и КАД, полностью готов к передаче инвестору. Производственные мощности НПП "Краснознаменец" перебазированы на другую площадку, произведена очистка территории от результатов производственной деятельности. Эксперты считают, что при соблюдении определенных условий предлагаемая земля станет идеальной локацией для создания современного жилого массива и тот факт, что территория в прошлом была промзоной, никак не отразится на ее привлекательности.
К числу неоспоримых плюсов опрошенные игроки рынка относят живописный ландшафт этого места: территория завода "Краснознаменец" расположена внутри лесного массива, на берегу реки Охты и Зыбина ручья. "Мы считаем это серьезным конкурентным преимуществом,— комментирует генеральный директор АО "РТ-Стройтех" Мария Чернякова.— Территории, которые тянутся вдоль водоемов, застройщиками очень ценятся, так как они дают неоспоримые преимущества в плане создания рекреационных зон и видовых характеристик".
При этом площадка находится в черте города на расстоянии всего 10 км от центра Петербурга. Хотя, как отмечают эксперты, в настоящий момент вопрос транспортной доступности стоит достаточно остро: даже до ближайших станций метро придется добираться не менее часа. "С точки зрения транспортной доступности участок непростой,— говорит руководитель Департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев.— Он зажат между двумя водными поверхностями, с другой же стороны проходит железная дорога. Несмотря на близость КАД, сейчас к ней ведет только однополосная дорога, и не вполне понятно, как жители будущего комплекса смогут выезжать по ней".
"Это территория с затрудненным въездом и выездом, где на текущий момент практически отсутствует общественный транспорт,— соглашается руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории МЕТРОВ" Елизавета Яковлева.— При заселении жилого района городу нужно будет запустить новые маршруты транспорта либо продлить действующие".
Впрочем, эта проблема уже решается: перспективная схема дорожной сети предполагает создание новых городских магистралей, поскольку в непосредственной близости от будущего пятна застройки есть и другие проекты. Например, на Ковалевской улице компания "СПб-Реновация" уже несколько лет возводит ЖК "Стереос", а в паре километров от участка в северном направлении группа ЛСР осуществляет проект комплексной застройки "Цветной город", включающий более чем 3 млн кв. м жилья и другой недвижимости.
"Это место является одним из самых перспективных с точки зрения редевелопмента промышленных территорий. Подтверждением интереса девелоперов к этому району являются не только жилые кварталы, которые сейчас находятся в процессе реализации, но и разработанные проекты планировки под жилое строительство на территориях соседних имущественных комплексов",— говорит Мария Чернякова. Ее слова подтверждает управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов. "В районе промышленной зоны "Ржевка", к которой относится и НПП "Краснознаменец", уже заявлен ряд проектов, наиболее реальными из которых являются проект редевелопмента бывших предприятий "Пластполимер" и "Химволокно"",— считает Дмитрий Коновалов.— К настоящему моменту есть готовая концепция, и ее архитектурная часть уже была одобрена градостроительным советом. Можно предположить, что если процесс пойдет так и дальше, то в ближайшее время в этой локации начнутся серьезные преобразования, в том числе затрагивающие развитие транспортной инфраструктуры".
Вообще в последнее время Красногвардейский район настолько активно стал развиваться, что в ближайшие годы вполне может стать альтернативой престижным петербургским "спальникам" — Выборгскому или даже Приморскому районам. ""Охта-центр", несмотря на то что "Газпрому" так и не дали его реализовать, дал мощный импульс развитию Красногвардейского района, подстегнув интерес девелоперов к этой территории, и сейчас локация, которая ранее считалась депрессивной, активно застраивается",— комментирует директор компании "Адвекс на Академической" Сергей Козлов. По данным "Адвекс-недвижимости", на сегодняшний момент в Красногвардейском районе на разных этапах строительной готовности находится 45 жилых комплексов, причем значительная часть из них является проектами редевелопмента.
Цена имеет значение
В "РТ-Стройтех" ожидают, что застройщики проявят достаточно серьезный интерес к данному проекту. "После опубликования на официальной странице АО "РТ-Стройтех" информации о старте заявочной кампании на конкурс нам поступило много звонков как от представителей крупных девелоперских структур, так и от небольших строительных компаний,— рассказывает Мария Чернякова.— Однако следует отметить, что реализация проекта такого масштаба требует определенного опыта реализации подобных проектов. Ведь помимо грандиозных объемов инвестору, прежде чем начать стройку, необходимо будет внести изменения в Генеральный план города, а также поправки в Правила землепользования и застройки".
По мнению руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, "риски неполучения градостроительной документации есть". "В то же время они минимизируются за счет условий вхождения в проект. Опытные жилищные застройщики смогут адекватно оценить перспективы перевода земель",— убежден Владислав Фадеев. "При качественной проработке концепции в локации можно создать взвешенную общественно-жилую застройку",— соглашается Дмитрий Коновалов.
"У территории НПП "Краснознаменец" достаточно преимуществ для того, чтобы на нее могли обратить внимание очень крупные игроки, производственные мощности которых позволяют строить большие объемы жилья за короткий срок",— убежден коммерческий директор строительного концерна "Русич" Артем Горлюб. Причем, по мнению руководителя департамента A-Invest (входит в холдинг AAG) Евгения Кулагина, внимание к этому инвестиционному состязанию будет со стороны крупных застройщиков не только из Петербурга, но и из Москвы. "Безусловно, девелоперов такого уровня будет интересовать цена передачи имущественных прав на объект, стоимость вхождения в проект, а она очень привлекательна",— считает Артем Горлюб.
Как рассказали в "РТ-Стройтех", основным стартовым условием конкурса является доля НПП "Краснознаменец", которое, согласно контракту, останется владельцем этого земельного пятна до определенного момента. Она должна составить не менее 7% от результата инвестиционной деятельности. Как рассказала Мария Чернякова, эти средства будут направлены на развитие научно-производственных площадей предприятия. "Не продажа, а именно вовлечение в инвестиционный оборот высвобождаемых земельно-имущественных комплексов принесет дополнительный и весьма существенный доход организациям корпорации "Ростех" и в то же время позволит инвесторам снизить риски, связанные с альтернативным вариантом приобретения земельных участков за счет кредитных ресурсов и с учетом необходимости разработки градостроительной документации",— поясняет Мария Чернякова. Эксперт также напоминает о наличии только одного владельца у этого земельного участка. "В проекты, где есть несколько собственников земли, входить достаточно рискованно",— предупреждает Мария Чернякова. А по словам Владислава Фадеева, в Петербурге не так много крупных земельных участков, которые могут быть использованы под строительство жилья и консолидированы в одних руках.
Без вариантов
По предварительным экспертным расчетам, суммарные инвестиции в проект могут составить около 25 млрд руб., однако, по мнению Айдара Галеева, с учетом необходимости строительства дополнительных дорог и социально-бытовой инфраструктуры инвестиции могут достичь и 30 млрд руб. В то же время Артем Горлюб считает, что при средневзвешенной площади квартиры 47-48 кв. м и стоимости квадратного метра от 70 тыс. до 86 тыс. руб. инвестиции в этот проект составят не более 20-22 млрд руб. В любом случае эксперты считают, что вложения инвестора достаточно быстро окупятся. "Территория находится в перспективном месте, внутри КАД, что очень важно,— поясняет Евгений Кулагин.— Жилье, которое строится в таком месте, должно быть востребовано. В принципе строительство жилья, тем более в формате комплексного освоения территории,— это самый выгодный способ использования. Другие варианты проигрывают как по срокам, так и в итоговой выручке от реализации земельных участков".
