Основные выводы исследования:
Обеспеченность торговыми площадями Центрального мегакластера к 2019 году составит порядка 765 кв. м. на 1 тысячу человек. Обеспеченность ритейлом кластеров, входящих в границы Центрального мегакластера, является самой высокой: Лубянка – 1230 кв. м, Арбат – 1117 кв. м, Москва-Сити – 1101 кв. м, Тверской – 825 кв. м, Таганский – 820 кв. м. Но с учетом специфики локации, мощного «дневного» трафика, востребованности ритейла в центральной части города, обеспеченность в мегакластере возможно довести и до 1500 кв. м на тысячу жителей. Центральный мегакластер следует рассматривать отдельно от других мегакластеров, так как он характеризуется очень высокой концентрацией «дневного» населения, в большинстве своем – сотрудники офисов, туристический трафик.
На втором месте после Центрального мегакластера следует Кутузовский с показателем в 661 кв. м. Уровень его обеспеченности увеличится за счет открытия ТРЦ «Вегас Кунцево» компании Crocus Group. Далее в рейтинге идут Волоколамский, Ленинградский и Варшавский мегакластеры. Относительно невысокая насыщенность ритейлом будет фиксироваться в таких мегакластерах как Шоссе Энтузиастов, Щелковский, Волгоградский, Дмитровский, Ленинский.
Если прогнозировать обеспеченность мегакластеров самым крупным суперрегиональным форматом (ТЦ с GLA от 80 тыс. кв. м), то в топе лидеров окажутся Зеленоградский – 300 кв. м на 1 тысячу человек, Ленинградский – 294 кв. м, Волоколамский – 208,5 кв. м, Ярославский – 207,5 кв. м, Варшавский мегакластеры – 164,5 кв. м.
Если оценивать перспективную обеспеченность ритейлом кластеров (за исключением входящих в Центральный мегакластер), то максимальные показатели будут демонстрировать кластеры Ярославский, Южный порт, Матушкино-Савелки, Крылатское, Давыдково, Можайский, Кунцево, Ходынка, Матвеевское, Фили.
В качестве условной точки насыщения торговой недвижимостью для Москвы и ближайших городов области специалистами RRG принята отметка в 600 кв. метров на 1 тысячу человек. В целом ряде кластеров, особенно на Востоке и Юго-востоке, Юго-Западе города, обеспеченность ритейлом находится ниже уровня 300 кв. м на тысячу человек. Так, насыщенность ритейлом в Новогиреево составляет 167 кв. м на тысячу человек, кластер Ивановское – 178 кв. м, Преображенский – 179 кв. м.
Наиболее перспективными для девелопмента являются 4 мегакластера: в мегакластере Волгоградский можно реализовать порядка 360 тыс. кв. м торговой недвижимости, в Щелковском – 280 тыс., Ленинском – 255 тыс. кв. м, Шоссе_Энтузиастов – 215 тыс. кв. м. При этом девелоперы уже начали активно осваивать Ленинский мегакластер: группа Хорус приступила к строительству ТРЦ «Саларис» арендной площадью 105 тыс. кв. м, Crocus Group планирует построить ТРЦ «Вегас» на Киевском шоссе.
Таблица 3. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения МЕГАКЛАСТЕРОВ Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей
|
Мегакластер |
Численность населения к 2019 году |
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей |
|
|
1 |
Центральный |
927 тыс. |
722 |
|
2 |
Кутузовский |
693 тыс. |
661 |
|
3 |
Волоколамский |
1 млн. 035 |
525 |
|
4 |
Ленинградский |
736,5 тыс. |
515 |
|
5 |
Варшавский |
1 млн. 067 |
495 |
|
6 |
Зеленоградский |
254 тыс. |
489 |
|
7 |
Каширский |
1 млн. 136 тыс. |
478 |
|
8 |
Ярославский |
777 тыс. |
468 |
|
9 |
Ленинский |
1 млн. 700 тыс. |
451 |
|
10 |
Дмитровский |
1 млн. 156 тыс. |
447 |
|
11 |
Волгоградский |
1 млн. 409 тыс. |
345 |
|
12 |
Щелковский |
850,5 тыс. |
272 |
|
13 |
Шоссе Энтузиастов |
649 тыс. |
268 |
Источник: данные компании RRG
Таблица 4. ТОП-20 Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения КЛАСТЕРОВ Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей
|
Кластер |
Мегакластер |
Численность населения к 2019 году |
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей |
|
|
1 |
Ярославский |
Ярославский |
96,7 тыс. |
1009 |
|
2 |
Южный порт |
Каширский |
49,7 тыс. |
979 |
|
3 |
Матушкино-Савелки |
Зеленоградский |
77 тыс. |
770 |
|
4 |
Крылатское |
Кутузовский |
102,3 тыс. |
710 |
|
5 |
Давыдково |
Кутузовский |
55,5 тыс. |
708 |
|
6 |
Можайский |
Кутузовский |
139,3 тыс. |
689 |
|
7 |
Кунцево |
Кутузовский |
128,4 тыс. |
682 |
|
8 |
Ходынка |
Ленинградский |
154,6 тыс. |
679 |
|
9 |
Матвеевское |
Кутузовский |
64,8 тыс. |
673 |
|
10 |
Фили |
Кутузовский |
139,7 тыс. |
659 |
|
11 |
Щукино |
Волоколамский |
112 тыс. |
646 |
|
12 |
Тушино Южное |
Волоколамский |
52,3 тыс. |
636 |
|
13 |
Академический |
Ленинский |
162,6 тыс. |
615 |
|
14 |
Марьина Роща |
Дмитровский |
47 тыс. |
614 |
|
15 |
Тропарево |
Ленинский |
181 тыс. |
596 |
|
16 |
Северное Чертаново |
Варшавский |
239,5 тыс. |
580 |
|
17 |
Сокольники |
Щелковский |
61,1 тыс. |
571 |
|
18 |
Митино |
Волоколамский |
193,9 тыс. |
566 |
|
19 |
Теплый Стан |
Ленинский |
314,6 тыс. |
542 |
|
20 |
Динамо |
Ленинградский |
98 тыс. |
532 |
Источник: данные компании RRG
Таблица 5. Топ 20: Перспективные для девелопмента торговой недвижимости Кластеры Москвы
|
Кластер |
Мегакластер |
Численность населения к 2019 году |
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей |
|
|
1 |
Новогиреево |
Шоссе Энтузиастов |
272 тыс. |
167 |
|
2 |
Ивановское |
Шоссе Энтузиастов |
97,6 тыс. |
178 |
|
3 |
Преображенский |
Щелковский |
199,9 тыс. |
179 |
|
4 |
Печатники |
Волгоградский |
85,4 тыс. |
192 |
|
5 |
Люберецкие Поля |
Волгоградский |
70 тыс. |
208 |
|
6 |
Ново-Переделкино |
Ленинский |
156,7 тыс. |
233 |
|
7 |
Измайловский |
Щелковский |
272,5 тыс. |
238 |
|
8 |
Крюково |
Зеленоградский |
103,8 тыс. |
249 |
|
9 |
Гольяново |
Щелковский |
161,8 тыс. |
260 |
|
10 |
Кузьминки |
Волгоградский |
150 тыс. |
294 |
|
11 |
Люблино |
Волгоградский |
105 676 |
295 |
|
12 |
Северные Вешняки |
Шоссе Энтузиастов |
55, 1 тыс. |
310 |
|
13 |
Выхино |
Волгоградский |
118,6 тыс. |
316 |
|
14 |
Западное Марьино |
Волгоградский |
93,4 тыс. |
322 |
|
15 |
Алексеевский |
Ярославский |
113,3 тыс. |
325 |
|
16 |
Западное Бирюлево |
Варшавский |
81 тыс. |
330 |
|
17 |
Жулебино |
Волгоградский |
98,3 тыс. |
342 |
|
18 |
Царицыно |
Каширский |
183,4 тыс. |
356 |
|
19 |
Волжский |
Волгоградский |
180,4 тыс. |
359 |
|
20 |
Медведково |
Ярославский |
216,3 тыс. |
372 |
Источник: данные компании RRG
Таблица 6. Объем торговых площадей, который можно реализовать в мегакластерах Москвы.
|
Мегакластер |
Объем торговых площадей, кв. м |
|
Волгоградский |
359 тыс. |
|
Щелковский |
278 тыс. |
|
Ленинский |
253 тыс. |
|
Шоссе Энтузиастов |
215тыс. |
|
Дмитровский |
176 тыс. |
|
Каширский |
138 тыс. |
|
Варшавский |
112 тыс. |
|
Ярославский |
102 тыс. |
|
Волоколамский |
78 тыс. |
|
Ленинградский |
63 тыс. |
|
Зеленоградский |
38 тыс. |
Источник: данные компании RRG
МЕТОДИКА:
Для проведения комплексного анализа в качестве единицы территориального деления города выбран кластер (связка, субрынок). Кластер представляет собой условно-замкнутую территорию, имеющую естественные границы (реки, лесопарк, овраги и т.д.) и искусственные физические границы (железные дороги, крупные транспортные магистрали), влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также связки учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов: время застройки, возраст и материальное положение населения. Отдельно взятый кластер является по своей сути локальным рынком, в рамках которого происходит специфический оборот товаров и услуг. На сегодняшний день аналитики RRG выделяют в границах Москвы (без учета Новой Москвы) 122 кластера, которые объединены в 13 мегакластеров. В данном исследовании анализируются кластеры с населением от 50 тысяч человек.
Методика расчета учитывает новое дорожное и жилищное строительство (дома, которые будут заселены в обозначенной перспективе) и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA, открытие которых запланировано к 2019 году. Например, в рассматриваемый период откроются такие крупные объекты как «Вегас» Кунцево, МФК компании «Ташир» на Аминьевском шоссе, ТРЦ на Каширском шоссе девелопера «ЭНКА ТЦ». Отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены. Также не учитываются различные специализированные ТЦ и торговые комплексы рыночного типа.
Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей.
Для анализа были использованы классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA и, соответственно, размер зоны охвата: суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые. По качеству объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные. Однако в данном исследовании некачественные ТЦ не учтены, так как показатель обеспеченности такими объектами не столь значителен: От общего объема рынка по площади они занимают всего 7%. По расчетам RRG, уровень обеспеченности жителей Москвы ритейлом к 2019 году составит 502,5 кв. м на тысячу человек, из них качественные объекты – 396 кв. м на тысячу жителей, полупрофессиональные – 70 кв. м и неконцептуальные - 36 кв. м.
Расчет потенциальной обеспеченности территориальных единиц города торговыми площадями позволяет с учетом будущей конкуренции и прироста населения выявлять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, определять эффективный масштаб и концепцию объектов. Аналитики RRG рассчитали для каждого из мегакластеров объем торговых площадей, который возможно эффективно реализовать (ориентируясь на точку насыщения в 600 кв. м на тысячу жителей).
