Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG, прокомментировал перспективы ТРЦ Речной для CRE Remake
Порядка двух третьих ТЦ Московского региона нуждаются в реконцепции. Уже через пять лет эксплуатации происходит моральное устаревание объекта. Отметим, что срок эффективной работы ТРЦ постепенно сокращается (еще недавно, эксперты называли 10-летний период, после чего молл нуждается в технической и концептуальной доработке). Сокращение срока обусловлено ростом конкуренции в сегменте, выходом новых востребованных концепций, форматов ритейла.
Ситуация осложняется в тех случаях, когда объект изначально был сконструирован не вполне профессионально - девелопером еще на этапе определения позиционирования, разработки концепции и проектирования были допущены досадные недочеты. К сожалению, это относится и к ТЦ «Речной».
Торговый комплекс «Речной» был открыт не так давно - в 2010 году, имеет сильную локацию (расположен в 100 метрах от станции метро «Речной вокзал», в непосредственной близости от остановок целого ряда автобусных маршрутов, в частности, следующих в аэропорт Шереметьево и в города области), компактный формат (GBA – 30 тыс. кв. м, GLA – 15 тыс.). Тем не менее, потенциал объекта не использован в полной мере.
«Речной» строился прежним собственником (Capital Group) в рамках столичной программы реализации ТПУ. Однако, функционального проекта с интегрированными составляющими и комфортными пересадками так и не вышло.
Что касается самого ТЦ, то первое, на что придется обратить внимание, - это крайне нерациональные конфигурация здания и внутренние планировки. Видимо, девелопер старался максимально использовать участок, поэтому к основному корпусу примыкает узкое вытянутое сооружение с пристройкой в тыльной части; вследствие такой конфигурации торговый центр не выиграл большого количества полезной площади, но появились узкие галереи и тупиковые зоны. Более того, нет грамотно организованного вертикального сообщения между этажами для обеспечения распределения потоков по всему объекту – основной трафик со стороны станции метро напрямую может подняться в зону фудкорта, минуя галерею первого и второго этажей, из-за чего галерея второго этажа остается без достаточного количества посетителей. Доступ в некоторые магазины и вовсе затруднен - так, хобби-гипермаркет «Леонардо» расположен на антресоли третьего этажа, на которую подняться возможно только по лестнице с ресторанного дворика; ситуацию осложняет отсутствие продуманной системы навигации.
Потенциально, комплекс может иметь высокий поток посетителей за счет транзитного трафика - возле ТЦ много людей, но их необходимо привлечь в сам объект.
Что касается состава арендаторов, то в проекте достаточно много неконцептуальных ритейлеров, а также недостаточно представлен общепит для работы центра в качестве районной точки притяжения местных жителей (ресторанная зона закрылась: Торро Гриль, IL Patio, Планета Суши).
Важно подчеркнуть, что прежним собственником потенциально планировалось строительство второго корпуса ТРЦ (GBA должна была составить 117 тыс. кв. м), но эти планы реализованы не были.
На наш взгляд, объект нуждается в реконцепции и редевелопменте. Как вариант, возможно достроить ТЦ, интегрировать торговую часть, станцию метро (сделать выход из метро внутри ТЦ), и остановки общественного транспорта (накрыть сверху и надстроить над остановками ритейл). Это глобальный проект. Если говорить о небольших улучшениях, то необходимо, как минимум, организовать грамотные вертикальные связи, позаботиться о навигации и скорректировать тенант-микс. Но оптимизировать планировки будет проблематично.
CRE
