Непривычно, однако 2016 год принес московскому стрит-ретейлу больше преимуществ, чем поводов для унынья. Так, программа «Моя улица» изначально создала массу проблем, но затем подняла трафик и даже повысила ставки. Девелоперы жилья, наконец, задумались о «форматных» первых этажах. О тенденциях в сегменте рассказывает Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG.
Главным итогом 2016ого для сектора стрит-ретейла стало достижение фазы относительного равновесия. Текущая вакантность составляет порядка 10%, что является вполне нормальным уровнем. Стоимость помещений значительно просела в периферийных районах (аренда – минус 20%, продажа – минус 25% в рублях), но едва ли последует дальнейшая отрицательная коррекция. Сильно пострадали магистральные улицы без паркинга, такие как Кутузовский и Ленинский проспект. Цены внутри Садового кольца резко падали в 2014 и 2015 г., тогда как в уходящем году ставки аренды и цены продаж были стабильны.
Самым резонансным событием года, затронувшим и участников рынка, и урбанистов, и обывателей стало закрытие на реконструкцию порядка 60 улиц в пределах Садового кольца. Примерно с 2010го правительство Москвы реализует концепцию развития пешеходных улиц, принимая не самые популярные меры. Закрытие торговых коридоров, сокращение количества полос для движения транспорта, ликвидация парковок и переделка их в свободные площади сильно бьет по бизнесу.
В период проведения реконструкций обороты ретейлеров серьезно пострадали. Особенно непросто пришлось тем арендаторам, которым не удалось достичь компромисса с собственниками помещений в вопросах пересмотра коммерческих условий. Тем не менее, улицы, которые уже прошли через реконструкцию, получили прирост в трафике, стали более привлекательными для ретейла и пешеходов. Например, Мясницкая из крайне неудобного коридора превратилась в благоустроенную пешеходную зону, отдельные помещения на которой подорожали до 30%.
Еще одной важной тенденцией является все большая специализация улиц. Столешников переулок продолжает укреплять позиционирование самой дорогой улицы. В 2016 году Столешников привлек таких люксовых и премиальных арендаторов как Fendi, Herno, Harry Winston. Расположенные поблизости Дмитровка, Петровка также продолжают развиваться в высоком ценовом сегменте.
Отреконструированные улицы, получившие статус пешеходных, теперь в первую очередь работают на общепит. Тренд начался с Камергерского переулка и набирает все большую популярность. Кузнецкий мост из частично люксовой улицы всё больше превращается в демократичный, народный коридор с широким выбором кафе и ресторанов (например, закрылись Hugo Boss и Podium). Патриаршие пруды, исторически являвшиеся тихим районом с супер-дорогим жильем (уступая только Остоженке и Пречистенке), капитально обросли концептуальными и демократичными ресторанами. До такой степени, что дошло даже до протестов местных жителей.
Процесс ротации и перепрофилирования стрит-ритейла очень активно продолжается. Fashion-операторы отдают предпочтения торговым центрам, сохраняя локации в стрите только в специализированных коридорах. Банки не только существенно сократили число точек в связи с отзывом лицензий, но и практически не открываются. Соответственно, высвободился большой объем помещений, а помещения банков, в основном, хорошо подходят под кафе и малые продукты. Очевиден тренд и по закрытию малорентабельных универсамов. Сектор центрального стрит-ретейла развивается, главным образом, за счет ресторанов и кафе (40% спроса приходится именно на них), небольших продуктовых магазинов, сотовых операторов, а также ювелирных изделий, аксессуаров.
Новым явлением становится пересмотр крупнейшими застройщиками подхода к проектированию помещений на первых этажах ЖК и стилобатов. По сути, с появлением внутри микрорайонов пешеходных улиц, бульваров, набережных начинает формироваться качественный стрит-ритейл. До сегодняшнего дня качественный стрит в последний раз строился еще в сталинские времена, до 50-60 годов. Затем застройщики перешли на девелопмент стилобатов – не самый удобный формат, но всё же он несопоставимо лучше помещений, построенных в лужковские времена и на старте работы новой администрации. Супермаркеты и универсамы, как правило, сидят в помещениях советской постройки. Если на рынок и выходили качественные дома, то они непременно огораживались, лишая магазины трафика. Для ретейла неприемлемы помещения с квартирными планировками, общепит не может развиваться в спальных районах из-за отсутствия помещений с независимой вытяжкой.
Сейчас девелоперы при проектировании комплексных проектов начинают учитывать все необходимые технические требования торговых операторов. Образцовый пример – ЖК ЗИЛАРТ, где предусмотрены помещения с 6-метровыми потолками, витринами в пол, входом в магазины с уровня земли (без ступеней, пандусов). Добавлю, как только стали появляться новые качественные помещения – они стали стоить дорого. Такой объект можно продать, на 50-70% дороже жилых метров.
Заметным конфликтным событием 2016 года стал снос объектов, признанных властями самостроем. Демонтировано порядка 250 строений и процесс продолжается, формируются новые списки объектов. После сноса соседние помещений, расположенные у станций метро, получили серьезные преимущества – у них появилась видимость, повысился спрос на площади.
Будет интересно наблюдать за развитием обозначенных тенденций в 2017 году. В целом, мы ожидаем, что дальнейшего ухудшения конъюнктуры рынка не последует. Сегмент стрит-ретейла достиг относительной стабилизации и падать дальше не должен. Скорее всего, ставки и цены продаж будут стабильны, вакансия снизится, но незначительно. По уже отреконструированным улицам ожидается положительный тренд и по ставка аренды, и по снижению уровня вакансии.
