Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG, о проектах «ТПС Недвижимость»
Первый московский проект «ТПС Недвижимость» реализован на достойном уровне. Расположение в 150 метрах от станции метро само по себе, в большинстве случаев, гарантирует эффективность проекту, при условии, что концепция соответствует локации. Уровень конкуренции невысокий: в нашей терминологии это «белое пятно», в котором был высокий потенциал. Зоны охвата незначительно пересекаются с ТЦ «Афимолл Сити», «Капитолий» на Вернадского, «Филион», «Европейский», «Кунцево Плаза», потенциальный крупный конкурент – «Вегас Кунцево». Тем не менее, говорить о существенной конкуренции невозможно, так как объекты значительно отличаются по концепту (например, Филион – объект с достаточно устаревшей концепцией и значительным количеством ИП, «Кунцево Плаза» работает в более высоком ценовом сегменте – средний плюс и выше, «Афимолл» – проект в составе МФК), а также имеют свою специфику в аспекте транспортной доступности и ограниченной зоны охвата.
«Океания» имеет GLA в 60 тысяч кв. метров – это вполне рабочий вариант, в отличие от суперрегионального формата, который сегодня сложен в реализации. Наконец, девелопер нестандартно подошел к запуску ТРЦ! В последние годы нормой стало открытие проекта с уровня «продуктовый якорь + пара магазинов в галерее», но ТПС не стали торопиться и стартовали с приличной заполняемостью. Это важно для сохранения репутации в глазах ритейлеров и потребителей.
Заявленная сумма инвестиций в 19 млрд. рублей очень значительная. Хотя смотря для кого, все относительно. По нашим оценкам, срок окупаемости составит не менее 10-11 лет. Что касается выбора площадок под девелопмент, то «ТПС» очень серьезно подходят к маркетинговым исследованиям, расчету потенциального оборота с применением инновационных геомаркетинговых подходов. Проекты девелопера имеют достаточно сильные локации в Краснодаре, Новосибирске, Сочи. Девелопер в регионах рассматривает в основном центральные площадки, а в столице – возле станций метро.
Второй московский проект «ТПС Недвижимость» – ТРЦ «Хорошо» - расположен у станции метро «Полежаевская». Безусловно, зона охвата достаточно ограниченная из-за крайне высокой конкуренции в северо-западном районе, однако проект имеет эффективный размер и формат. Например, если «Авиа Парк» - масштабный проект выходного дня, то «Хорошо» ориентирован на совершенно иную модель потребления, ежедневную покупку. В Москве потенциал для формата в 50-60 тысяч GLA достаточно велик, особенно на Востоке и Юго-востоке города, а также на Юго-западе. Свободных ниш достаточно, например, в Измайлово, рядом со ст. м Черкизовская; около ст. м Новогиреево, Перово, Кузьминки, Выхино и др.
