Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Продуктовая корзина / Cre Retail

12.10.2016
Чтобы выбрать не просто лучшее из лучших, но и наиболее правильное решение для конкретного проекта, необходимо обладать определенным срезом рынка. Именно поэтому CRE Retail запускает новую рубрику «Обзор», в которой из номера в номер вместе с экспертным советом будем собирать для вас самые насущные подборки по рынку.  В этом номере эксперты выбрали наиболее популярные гипермаркеты в торговых центрах и рассказали о взаимоотношениях продуктовых операторов и моллов.


Денис Колокольников, Председатель Совета директоров RRG:

Продукты питания относятся к так называемой группе «защищенных товаров», поэтому крупноформатный food-ритейл активно развивается в любых экономических условиях, в том числе, естественно, и на площадках ТЦ. Некоторые операторы включили в стратегию экспансии торгцентры не сразу (например, «Магнит» до 2009 года развивался исключительно в формате отдельно стоящих зданий; «Лента» до недавнего времени, в основном, предпочитала покупать земельные участки и строить на них собственные объекты), но сегодня аренда в моллах – обыденная практика для всех.

Как известно, паузу в развитии в связи с финансовыми затруднениями  взяла сеть «О’Кей». Сдержанной стратегии исторически придерживается только немецкий оператор  «Глобус», что обусловлено очень крупным форматом гипермаркетов сети. Мы проводим для  «Глобуса» (так же, как и для «Ленты») геомаркетинговые исследования по оценке потенциального товарооборота будущих гипермаркетов. Сеть рассматривает некоторые площадки, но масштабный формат ограничивает выбор локаций. Так, ритейлер уже давно имеет желание открыться в Москве, но пока замыслы не воплощаются. Оператору под строительство своего гипермаркета требуются участки от 6 га, при этом он часто покупает участок существенно большего размера  для размещения по соседству крупноформатных ритейлеров других профилей (Leroy Merlin, Декатлон) и девелопмента небольшой торговой галереи (формат ритейл-парк).  Стандартный «Глобус» имеет площадь 27 тыс. кв. м (половину из которых занимает склад производства). Площади для сравнения: «Лента» - от 7 до 13 тыс.  кв. м, «Магнит» -  4-10 тыс., «Ашан Сити» -5-10 тыс., классический «Ашан» - 12-20 тыс., «Карусель» - 4-10 тыс. «квадратов».

Что касается критериев выбора ТЦ, то для гипермаркетов молл сам по себе (архитектура, концепция, тенант-микс) не очень важен.  Весь проект может быть не эффективным, а продуктовик будет отлично работать. Это для торгцентра важен гипермаркет, но не наоборот. Безусловно, учитываются зона охвата и уровень конкуренции, необходимы грамотно организованные подъездные пути, видимость объекта с трасс, достаточное количество машино-мест на парковке (1 машино-место на 10-20 кв. м GLA), характеристики помещения (высота потолков от 5 м, шаг колонн не реже 9 на 9, а лучше 12 на 24 метра и т.д.). В основном, операторы делают одноуровневые гипермаркеты на первом этаже ТЦ, кроме «Ашана», который иногда размещается и на двух уровнях.

Средний срок окупаемости гипермаркета в ТЦ?  Безусловно, гипермаркет может быть соинвестором проекта  и выкупить свою площадь, но чаще речь идет об аренде, сроком на 10-25 лет.  И в этом случае окупаемость – не принципиальный вопрос.  Ситуации, когда гипермаркет имеет площадку в ТЦ в собственности – это негативный опыт для девелопера:  разногласия между сторонами практически гарантированы.

Арендная ставка для гипермаркета в ТЦ зависит от потенциала локации, формата, и варьируется в пределах от 3 до 12 тысяч рублей. В основном, кроме фикса взимается и процент с оборота. Естественно, чем выше популярность бренда ритейлера, тем привлекательнее условия: минимальный фикс и процент от 1,5 до 5-6%. Так, компания «Ашан» предлагает самые низкие коммерческие условия аренды, по причине популяности бренда, меньшей наценки.

Целевая аудитория. «Ашан», «Магнит», «Лента» оперируют в  сегменте продуктовых дискаунтеров  (высокие обороты, более низкая наценка, покупатель без серьезных претензий к дизайну, качеству, ассортименту). «Глобус» и «О’Кей» работают  в среднем сегменте, предполагающем более широкий выбор свежих продуктов.  В принципе, «Глобус» охватывает все категории населения за счет ассортимента и качества.  Другой пример, в «Ашане» в ТЦ «Европарк», где ассортимент более широкий, отоваривается практически вся Рублевка.

Зона охвата гипермаркета зависит от его размера, но, стандартно, для нормальной работы магазина, формирования оборота в первичной зоне должно проживать от 60 до 100 тысяч человек.  Для «Ленты» зона охвата – это количество жителей в 20-минутной транспортной доступности за вычетом влияния зон конкурентов, для «Глобуса» - в получасовой (согласно нашей методологии).  Зона достижения, которая рассчитывается с учетом конкурирующих объектов, также зависит от формата объекта.

Существуют ли какие-то привилегии для продуктовых арендаторов со стороны собственников? Безусловно, якорные арендаторы важны для ТЦ и пользуются массой различных привилегией. Это и невысокая ставка эксплуатации, и возможность круглосуточной работы, широкие рекламные возможности, в частности, размещение нескольких вывесок на фасаде (порой они крупнее и ярче логотипа ТРЦ), соответствующая система навигации (указатели).  Возможна и отделка помещения за счет собственника.

По какому принципу собственник ТРЦ делает выбор в пользу того или иного гипермаркета? Девелопер зачастую стоит перед выбором между стабильностью, известностью бренда  и деньгами, в основном, отдавая предпочтение третьему, что далеко не всегда правильно.  Выбор зависит и от конкурентной среды, целевой аудитории в зоне охвата, концепции и ценового сегмента молла. Сетевые девелоперы могут иметь партнерские отношения с тем или иным продуктовым оператором, тиражируя его в своих проектах (это не всегда реализуемо, так как ритейлер может превысить порог конкуренции в регионе, не соответствовать концепции ТЦ и т.д.).

Мы проводили геомаркетинговые исследования с расчетом потенциального товарооборота для целого ряда продуктовых операторов (из сегмента гипермаркетов  в числе наших клиентов - «Лента», «Глобус», «Реал – гипермаркет»), ранжировали их с точки зрения лояльности потребителей, по ассортименту, ценовой категории и прочим критериями. В результате исследований был составлен рейтинг привлекательности операторов для торговых центров, который используется в модели RRG-Хаффа, поскольку у разных гипермаркетов на одной и той же площадки будут разные обороты. Рейтинг для московского региона:  1 место – «Глобус», 2 – «Ашан», 3 – «Лента»,  «Ашан Сити», 4 – «Окей», «Карусель», 5 – «Магнит». 

Часто ли встречаются случаи предварительного расторжения договора? С чем это обычно связано? Да, со всеми случается! Причины предварительного расторжения договора могут быть самыми разными: пересмотр ритейлером программы развития,  финансовые сложности у торгового оператора, другая сеть предложила собственнику ТЦ более интересные коммерческие условия.  Из наиболее заметных последних примеров можно назвать смену стратегии компанией «О’Кей». Ритейлер продал, если не ошибаюсь,  несколько магазинов и земельных участков «Ленте» (здания в Волгограде и Челябинске, земли в Таганроге, Омске, Челябинске, Томске).  Кроме того,  «О’Кей» вышел из нескольких проектов ТЦ («Ривьера», «Зеленопарк»,  «Акваполис» в Пскове и др.».

Конвертация посетителей в покупатели? В среднем, на 1,8 посетителей – 1 чек.

Какие арендаторы любят размещаться рядом с гипермаркетами?  Прикассовая зона дополняет ассортимент гипермаркета и обычно платит высокие арендные ставки. Здесь размещаются операторы товаров для кухни, салоны связи, ювелирные магазины, аптеки и прочее. В прикассе иногда размещаются и различные продуктовые операторы – пиво, колбасы, кулинария,  но здесь может возникнуть проблема пересекающего ассортимента.

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2020.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты