Подробно о технико-экономических показателях и инвестиционном потенциале выставленного на торги актива рассказал директор направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG Иван Терешин.
«Основу продаваемого актива составляют 180 аптечных пунктов и пять фармацевтических складов, за которыми не числятся финансовые задолженности. Объекты расположены во всех округах Москвы, большинство из них имеют выгодную локацию – находятся на первой линии домов и магистралей», - отметил И. Терешин.
По его словам, актив имеет обременение, по которому необходимо сохранить профиль деятельности помещений (то есть работу аптек) до конца 2018 года, а после обозначенного срока профиль помещений можно менять.
«Согласно прописанным условиям, обременение по функциональному назначению будет снято через полтора года, таким образом, инвестор сможет изменить экономическую судьбу актива и перепрофилировать его с фармрынка в сферу ритейла», - подчеркнул И. Терешин.
Отдельное преимущество актива - фармацевтические склады, считает заместитель генерального директора АО «Столичные аптеки» Анна Окунева. «Пять купных складских помещений площадью 18 тыс. кв. метров наряду с торговыми площадями должны быть интересны потенциальным покупателям», - сказала А. Окунева.
Будущий покупатель «Столичных аптек» должен быть готов вложить деньги в актив с отложенной прибылью, поделился мнением председатель Совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
«При первом рассмотрении, может создаться мнение, что «Столичные аптеки» являются привлекательным активом: на балансе АО 180 объектов недвижимости в московском стрит-ритейле с вполне привлекательной стоимостью квадратного метра, однако стартовая стоимость в абсолютном объеме очень существенна - 5,6 млдр. Руб, что ограничивает пул инвесторов, хоть и заложен некий дисконт за опт.
Но здесь важно понимать, что на аукцион выставляется не недвижимость, а 100 % уставного капитала ОАО «Столичные аптеки», что влечет ряд принципиальных вопросов. Во-первых, как аптечные активы данные помещения слишком крупные: 94% помещений имеют площадь больше 100 кв. м, треть помещений – больше – 500 кв. м. Для современного формата аптек они избыточны. Во-вторых, существуют важные ограничения по условиям. До конца 2018 года предприятиям запрещается увольнять большой штат сотрудников (более 1 300 человек) и, кроме того, невозможно перепрофилировать аптеки в объекты другого функционального назначения.
Поскольку это бизнес, то не до конца все понятно на данный момент (существует ли кредиторская задолженность и т.д.). Известно, что имеются остатки товара на складе, которые были оценены. При этом нет информации о том, какие конкретно это лекарства и насколько они ликвидны.
По сути, речь идет о продаже убыточного бизнеса в текущем состоянии. Но с другой стороны, в пакет входят объекты недвижимости, которые через полтора года можно будет сдать в аренду, перепрофилировать.
Кому может быть интересен актив? Это может быть инвестор, готовый подождать 1,5 года и затем тем или иным образом капитализировать объекты через аренду или продажу. Теоретически, потенциальным покупателем может быть и аптечная сеть, которая, к примеру, часть каждого конкретного помещения выделит под аптеку и оставшуюся часть сдаст в аренду. Но мне сложно назвать аптечную сеть, которая могла бы купить актив со стартовой ценой в 5,6 млрд. рублей. Потенциально, купить АО могут и продуктовые универсамы. Есть целый ряд сетей, имеющих соответствующие торговые форматы. Но опять же, надо, чтобы они были готовы заинвестировать в активы с отложенныминвестиционным эффектом, либо привлечь соинвестора. Да и не все помещения пригодны как по формату, конкуренции, так локациям», - сказалДенис Колокольников.
Участником роуд-шоу, среди которых были представители аптечных сетей, ритейла, инвестиционных компаний, напомнили, что заявочная кампания завершится 23 августа 2016 года.
Проведение аукциона запланировано на 26 августа 2016 года.
Стартовая стоимость пакета акций АО «Столичные аптеки» составляет 5,6 млрд рублей.
В состав объектов недвижимого имущества акционерного общества входит 185 объектов, из них – 180 аптечных пунктов общей площадью 85 тыс. кв. метров. А также помещения фармсклада площадью 18 тыс. кв. метров.
В собственности предприятия:
- нежилые помещения общей площадью 102,3 тыс кв. метров;
- 5 земельных участков площадью 16,2 тыс кв. метров;
- движимое имущество – 28 автотранспортных средств.
Хозяйствующий субъект актива - ГУП «Московское имущество».
