Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД
Реорганизация промышленной площадки в районе Очаково-Матвеевское – это один из крупнейших редевелоперских проектов на рынке Москвы. Не так давно всё Очаково представляло собой промышленно-коммунальную зону, но в последние годы осуществляется застройка отдельных участков. Сейчас город объявил о старте масштабного комплексного проекта, затрагивающего территорию в 97 га, ограниченную МКАД (51 км), Южным дублером Кутузовского проспекта, улицами Рябиновая и Генерала Дорохова.
Проект планировки пока не разработан, но, судя по первичной информации, промышленное назначение площадки предполагается частично сохранить, разместив на ней коммунально-складские, логистические функции. Мы бы рекомендовали построить на данной территории жилые объекты, а точнее сервисные апартаменты и арендное жилье. Важно соблюдать баланс - появляются новые объекты коммерческой недвижимости, количество рабочих мест будет расти, а откуда появятся сотрудники, - они поедут из других районов, что создаст дополнительный трафик (что городу не нужно). Поэтому интегрировать в данный кластер жилье было бы рациональным решением. Безусловно, не в качестве доминирующей функции, а в ограниченном объеме. Такое решение будет способствовать разгрузке транспортной сети, так как поблизости не предусмотрено станций метро, люди добираются до работы на автомобилях и общественном транспорте. Жилье генерирует меньше трафика, чем объекты любого другого назначения: жилье – 1 человек на 30 метров, офисы – 1 человек на 7 метров, торговля – еще больше. В данной промзоне отсутствуют загрязняющие предприятия (есть ТЭЦ, что не критично), и она абсолютно пригодна для проживания. Более того, с точки зрения экономической эффективности, жилье – самый интересный вариант.
Отмечу, что обычно наблюдается обратная ситуация: участки в промзонах выделяются под жилую застройку и город обязывает девелоперов создавать рабочие места. В Очаково рабочие места уже есть, при этом застройщикам говорят, что нужно создать еще. Необходимость значительного увеличения жилой функции RRG обосновывала при разработке первых концепций комплексного освоения территории «ЗИЛа». На данной территории давно создано большое количество рабочих мест, Дербеневский кластер застроен офисными объектами с самой высокой обеспеченностью на душу населения (более 40 тыс. кв. метров на 1000 жителей), тогда как жилых объектов в окружении «ЗИЛа» почти не строилось. Сейчас ситуация иная, баланс будет улучшаться.
В районе Очаково-Матвеевское, теоретически, возможно развивать и торговую функцию. К этому располагает наличие первой линии МКАДа и других крупных радиальных магистралей. Однако здесь встает вопрос формата. В Кунцево строится крупноформатный ТЦ «Вегас», поэтому мы бы не рекомендовали делать большой объем ритейла, над концепцией надо работать. Также стоит рассмотреть возможности строительства логистически-торгового объекта с профилем «мелкооптовая торговля» (наподобие уменьшенного «ФудСити»).
Что касается складов, то строить их в Москве не совсем рентабельно по причине высокой стоимости земли в столице. Как вариант, можно запроектировать многоуровневые склады. Такие проекты не пользуются высоким спросом у арендаторов, но если организовать хорошие вертикальные связи, качественные подъёмники, то вполне возможно найти резидентов. При этом я бы не рекомендовал делать чисто логистический проект, так как склады и паркинги займут масштабные участки, и, как результат, выход площадей получится не очень эффективным. Например, можно найти резидентов, которые создадут здесь какое-либо производство, сборочные цеха. В частности, это могут быть иностранные компании.
На рассматриваемой территории однозначно не будут востребованы спекулятивные офисы. Данная функция уместна только для удовлетворения нужд производственных, логистических объектов, распределительных центров (в объеме 10-20% от их функций).
В целом, для разработки эффективной концепции редевелопмента промышленной зоны необходим комплексный анализ площадки и, что важно, прилегающих к ней территорий; мониторинг распределения трудовых, логистических и пр. потоков; изучение спроса на типы недвижимости и рассмотрение различных вариантов и возможностей синергии между ними.
Можно ли будет привлечь на данную площадку иностранных инвесторов? В принципе, иностранных инвесторов привлечь возможно, особенно производственные компании. Объект находится на территории Москвы, что предполагает быструю логистику, в т.ч. трудовых ресурсов – это фактор, повышающий привлекательность проекта.
Каковы сейчас арендные ставки в данной локации в сегменте коммерческой недвижимости? Стоимость аренды складских площадей может составлять от 4 до 7 тыс. рублей за кв. метр в год, офисной недвижимости – 12 тыс. рублей за кв. метр в год, торговой – сильно зависит от концепции. После реорганизации ставки теоретически могут вырасти, но не существенно.
