Правительство РФ решило разобраться с «магазинами на душу населения», опубликовав постановление о правилах расчета нормативов обеспеченности магазинами в поселках и городах. Документом определены показатели минимальной торговой площади, число магазинов и расстояние между ними, а также вводится базовый показатель минимальной обеспеченности площадью торговых объектов, на которой ведется продажа продовольственных товаров.
По мнению законодателей, на 1000 человек должно приходиться 202 кв. м, для непродовольственных товаров – 387 кв. м на 1000 человек. Радиус зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов установлен в 0,5 км, для города – 0,25 км. Кроме того, постановлением вводится число магазинов: при плотности населения до 5000 человек на 1 кв. км – 2 торговых объекта местного значения, от 5000 до 10 тыс. человек на 1 кв. м – 4 торговых объекта, от 10 тыс. до 15 тыс. – 6 торговых объектов. Свыше 15 тыс. – 8 торговых объектов. Под торговым объектом чиновники понимают отдельный магазин (вне ТЦ) смешанного ассортимента площадью до 300 кв. м. В свою очередь, при расчете норматива в муниципальном образовании с населением более 500 тыс. человек используется понятие «крупный торговый центр» с площадью более 5000 кв. м, с населением от 100 тыс. до 500 тыс. – более 3000 кв. м, в муниципальном образовании с численностью до 100 тыс. – более 1500 кв. м.
По информации ведомства, количество магазинов остается прежним, но уже большей площадью в соответствии с численностью населения. Эти показатели используются для расчета по формулам, в которых также учитываются расходы населения на покупку товаров в субъекте РФ в 2015 году (по данным Росстата о доходах и расходах населения), инфляция, доля розничных рынков и ярмарок в обороте розничной торговли в регионе, муниципалитете. Кроме того, учитывается объем продаж продовольственных и непродовольственных товаров. Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG, отмечает, что принятие новых норм можно считать положительным хотя бы по той причине, что нормативные базы в сфере коммерческой недвижимости сильно устарели. «Раньше у девелоперов, реализующих проекты комплексного освоения территорий, не было никаких обязательств и нормативов по строительству форматных торговых площадей, – поясняет г-н Колокольников. – Конечно, практически во всех новостройках предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах, однако все же они непригодны для форматной торговли. После принятия данного постановления торговая инфраструктура в КОТах будет рассчитываться так же, как и социальная, исходя из общего числа жителей, что, на мой взгляд, правильно. Однако поскольку данные нормативы создавались без привлечения профессиональных консультантов в области коммерческой недвижимости, в них есть некоторые противоречия».
Сергей Егоров, генеральный директор Central Properties, более категоричен. «Нашим властям все неймется – дай только что-нибудь порегулировать,– вздыхает г-н Егоров.– Тот факт, что потенциальный субъект регулирования сам справится с задачей гораздо успешнее, видимо, совсем не имеет значения. И уж только наивный человек может полагать, что чиновники стремятся упростить жизнь бизнесу. Хочется верить, что один из основных российских законов о том, что суровость закона компенсируется необязательностью его исполнения, сработает и на этот раз. Самая разумная реакция – вообще проигнорировать».
Что касается предлагаемых нормативов по минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, то в RRG называют их «относительно адекватными показателями». «Однако предлагаемая в документе терминология вызывает массу вопросов,– говорит Денис Колокольников.– К примеру, под торговым объектом подразумевается магазин смешанного ассортимента площадью до 300 кв.м. В действительности магазинам формата “универсам”, которые обычно занимают крупные торговые сети, требуется минимум 350 кв.м. То же самое касается и термина “крупный торговый центр”: обычно на рынке недвижимости к таким объектам относят здания с торговой площадью 50–80 тыс. кв. м. В предложенном документе указан минимум в 5000 кв. м, что в действительности больше характерно для ТЦ районного масштаба».
По оценкам игроков, новые нормы не скажутся на показателе обеспеченности торговыми площадями, поскольку у всех своя методика расчетов. К примеру, западные консультанты не учитывают объекты, площадь которых менее 5000 кв. м. В RRG, в свою очередь, при проектировании, наоборот, учитывают разные площади.
Тем временем Минпромторг озаботился еще и сокращением количества торговых мест на рынках: чиновники собираются рассчитать для каждого региона минимум торговых площадей и мест для продаж овощей и фруктов, молочной и мясной фермерской продукции на рынках, который должен приходиться на 1000 человек. В Минпромторге полагают, что именно этот шаг может остановить процесс исчезновения рынков и дать производителям дополнительные каналы сбыта. Предполагается, что в расчетах эксперты будут руководствоваться формулой с несколькими переменными: базовый показатель минимальной обеспеченности населения местами на рынках, зональный коэффициент его корректировки, минимальная обеспеченность региона торговыми площадями и фактическая. При оценке выполнения норматива будут учитываться все виды рынков: специализированные сельскохозяйственные и до 30% площадей универсальных.
В государственном ведомстве считают, что все это позволит производителям овощей и фруктов и их дистрибуторам, неспособным попасть в торговые сети, иметь дополнительный канал сбыта. Сейчас, по данным Минпромторга, оборот рынков в структуре розничных продаж в течение 2006–2014 годов снизился с 19,6% до 8,8%. Число торговых мест за этот период сократилось в три раза – с 1,2 млн до 394,4 тыс. Наиболее высокими темпами шло сокращение торговых мест на рынках вещевых, специализирующихся на продаже продуктов питания и универсальных. Однако количество мест на сельскохозяйственных рынках при этом росло – в Минпромторге сообщают, что это говорит о стабильности спроса. Действующие нормы градостроительного проектирования предполагают, что на 1000 человек должно приходиться 24–40 кв. м торговых площадей, или 4–6,5 торговых мест. Пока же средняя фактическая обеспеченность торговыми местами по реализации продуктов питания на рынках варьируется от 0,3 места на 1000 человек населения в Уральском округе до 2,7 и 3,1 места в Крымском и Северо-Кавказском округах; норматив минимальной обеспеченности торговыми местами на розничных рынках выполняется только в 23 субъектах Российской Федерации.
В свою очередь, эксперты пока не совсем понимают, как обеспечить выполнение нового норматива, называя его непродуманным.
CRE Retail
