Как вы оцениваете перспективы реализации гостиничных проектов среднего ценового диапазона в городах-участниках ЧМ по футболу 2018?
Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL
Строить отели под одно мероприятие, которое будет продолжаться полтора месяца, неразумно. Необходимо оценивать емкость и перспективы рынка в целом, тогда как Чемпионат мира по футболу должен являться просто бонусом, "вишенкой на торте". Тщательный расчет и реалистичный прогноз операционной деятельности будущего отеля не должен быть замещен или вытеснен спортивной или административной эйфорией. Во многих городах, где будут проводиться матчи, оправдать введение больших объемов дополнительного предложения на рынок очень сложно, так как отчетливой положительной динамики других драйверов спроса пока нет.
Станислав Ивашкевич, зам директора по развитию индустрия гостеприимства CBRE
Стоит сказать, что Hampton – это нижний ценовой сегмент в линейке Hilton, поэтому с этой стороны – все позитивно, поскольку данный формат будет востребован. Проблема с чемпионатом мира заключалось в том, что изначально заявлялись более дорогие отели к строительству, что было категорически неправильно. Бюджетные варианты станут оптимальным решением в данном случае.
Марина Усенко, партнер отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield
Во всех городах, где будут проходить матчи ЧМ, идут работы по строительству гостиниц средней ценовой категории, где-то активней, где-то со сложностями (связанными, в первую очередь, с реализацией самих проектов, а не с выбором категории гостиниц). Однако результаты экономического спада, а также девальвации рубля, которые в последние несколько лет понизили доходность гостиничных проектов (при ограниченной возможности "оптимизации" стоимости строительства гостиниц, особенно тех, что работают под зарубежными "флагами"), мотивируют частных инвесторов, а также местные власти сконцентрироваться на развитии именно проектов средне-ценового сегмента, как Hamptonby Hilton.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG
Для того чтобы оценить дальнейшие перспективы каждой гостиницы необходимо оценивать ее с точки зрения постоянной стабильной загрузки, а не разового мероприятия. Именно поэтому при прогнозе финансовых показателей любого средства размещения учитывается его близость к достопримечательностям, бизнес-центрам, вокзалам, аэропортам и другим местам, которые часто посещают приезжие, нуждающиеся в аренде гостиничных номеров.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
Этот проект нужен чемпионату мира. При этом его привлекательность для инвестора зависит от поддержки местных органов власти.
Роман Аблаев, генеральный директор "Хайтэк Девелопмент"
Спрос на проекты среднего ценового сегмента вне зависимости от того, работает ли гостиничный оператор под международным брендом или местным очень высок. Именно гостиницы категории 2 и 3 звезды будут заполнены выше, чем остальные, в дни проведения ЧМ 2018. Неудивительно, что интерес к этому сегменту проявляют иностранные операторы, хотя ранее зона их интересов была в сегментах категории выше.
Действительно ли можно говорить о недостатке номерного фонда в этих городах?
Татьяна Веллер
Недостатка гостиничных номеров в большинстве городов, принимающих чемпионат, нет, однако имеется разница в ожиданиях болельщиков и путешественников, особенно зарубежных, и качеством реально имеющегося в наличии номерного фонда. Поэтому вариантов три, и все они сейчас в работе: строить новые отели (не быстро и дорого), реконструировать "советское наследие" (быстрее, но порой значительно сложнее и гораздо дороже, чем строить "с нуля") или оборудовать временные места проживания – палаточные городки, кемпинги, приспосабливать вагоны поездов и т.д. Еще есть стихийный неконтролируемый вариант а-ля AirBnB, рынок частного жилья в аренду, который, безусловно, будет процветать, особенно в тех локациях, где не успеют подготовить "цивилизованный" номерной фонд.
Станислав Ивашкевич
Сейчас отмечается недостаток качественного номерного фонда. В регионах есть все предпосылки для строительства гостиниц 3-4 звезды, но более высокие классы будут простаивать. Востребованность гостиниц после ЧМ по футболу 2018 будет зависеть от конечного объема, который будет в этих городах построен. И в данном случае есть удачные и неудачные примеры. В качестве удачного можно привести Казань – город активно развивает туристическое направление, проводит всевозможные мероприятия, что в свою очередь положительно сказывается на гостиничном секторе. Неудачным можно считать Екатеринбург, где строительство гостиниц было скорее решением властей, нежели желанием самих девелоперов. Таким образом средняя заполняемость отелей в городе составляет меньше 50%. Нижний Новгород в этом отношении несколько спорный: он находится недалеко от Москвы, но при этом, если инфраструктура и точки притяжения в городе получат активное развитие, то все будет в порядке. В данном случае очень опасно ориентироваться только на чемпионат мира, поскольку он пройдет достаточно быстро, а после этого надо будет продолжать жить и работать. Именно поэтому проект должен отвечать конкретным экономическим показателям, чтобы не стать убыточным.
Марина Усенко
Из всех заявленных городов, пожалуй, только 300-тысячный Саранск пока отстает по количеству строящихся к ЧМ гостиничных проектов (строится 1 объект, который должен быть запущен под международным брендом категории Midscale/Upscale), однако, по нашим наблюдениям, это является целенаправленной стратегией местных властей по "контролируемому вводу" гостиничных объектов. Для обеспечения размещения болельщиков (6 тысяч мест средней ценовой категории) город планирует использовать номерной фонд 3 вновь построенных и 9 капитально отремонтированных общежитий двух крупнейших вузов республики.
Эвелина Ишметова
Да, действительно, во многих городах сохраняется нехватка номерного фонда. Но здесь необходимо говорить о каждом типе объектов отдельно. Например, в столице больше всего нахватает дешевых средств размещения, от качественных хостелов и мотелей, до гостиниц 2-3*. В то время как 4-5* форматы представлены в достаточном количестве.
Александр Самодуров
Да, но это относится преимущественно к чемпионату мира. В некоторых городах как раз наблюдается дефицит отелей под управлением международных гостиничных операторов.
Роман Аблаев
Спрос на услуги гостиниц, работающих под международными и российскими брендами во всех сегментах, в городах-участниках ЧМ 2016 очень высок даже сейчас. Можно сказать, что спрос на насыщенных рынках таких городов как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург у девелоперов достаточно избирателен. Для того, чтобы обеспечить туристов и гостей чемпионата номерным фондом, нужно построить не менее 8000 номеров разных категорий. Самые перспективные - гостиничные проекты 2-3 звезды.
Справедлива ли оценка срока окупаемости в течение 12 лет, учитывая возможность резкого снижения загрузки гостиницы после окончания чемпионата?
Татьяна Веллер
В целом срок окупаемости в 12 лет – вполне реалистичный для международного формата отелей средних ценовых категорий в крупных городах со стабильным деловым или туристическим спросом.
Станислав Ивашкевич
Озвученные инвестиции в размере 1,2 млрд рублей - достаточно большая сумма. Срок окупаемости в течение 12 лет – разумная цифра, однако данный отель можно было построить за меньшие деньги, сократив срок окупаемости тем самым до 7-8 лет.
Марина Усенко
Резкого снижения загрузки в годовом выражении в 2018 году может и не произойти, т.к. ЧМ будет проходить в летнее время, тогда как основной бизнес в российских гостиницах генерируется за счет деловых поездок, которые обычно имеют место зимой, весной и осенью. Что до преимуществ международного бренда, то, как правило, это весомый дополнительный "плюс" для гостиниц, которые не только получают доступ к глобальным системам бронирования оператора, но и работают с большей эффективностью – под руководством профессиональных команд глобальных операторов. Разумеется, везде имеются исключения, но при прочих равных факторах, доходность брендовых гостиниц (а также их инвестиционная привлекательность) в России обычно выше, чем доходность независимых гостиничных проектов.
Эвелина Ишметова
Для того чтобы дать точную оценку необходимо детально проанализировать бюджет конкретного проекта. В настоящее время гостиничные проекты в среднем по России окупаются в течение 12-15 лет.
Александр Самодуров
Да, справедлива. Ситуация в каждом городе индивидуальна. Например, в Москве в выигрышном положении могут находиться апарт-отели с моделью buy-to-let.
Роман Аблаев
Да, эта оценка по срокам возврата инвестиций для отелей, работающих в сегменте ценовой категории, адекватная. По сравнению с российскими операторами у международных брендов более сильная административная и маркетинговая составляющая. Нехватка номерного фонда существует во всех категориях гостиничного сегмента и говорить о прямой конкуренции, наверное, не имеет смысла. Скорее международные бренды своим присутствием способны задавать местным игрокам критерии качества работы. А также в сильной позиции окажутся те, кто предложит городу больше проектов категории 3 и 2 звезды.
