Власти Москвы меняют подход к строительству ТПУ. В условиях непростой экономической ситуации среди инвесторов не так много желающих вкладываться в создание коммерческой недвижимости, спрос на которую невелик и к тому же связан с дополнительными обременениями в виде технологической части. Поэтому в горадминистрации готовы пересматривать проектные решения, в том числе и в пользу строительства жилья и апартаментов.
Еще в конце прошлого года власти столицы выставили на аукционы земельные участки для строительства трех транспортно-пересадочных узлов: «Ботанический сад», «Алма-Атинская» и «Новокосино». Но сроки подведения итогов несколько раз переносили. В результате на данный момент определился только инвестор ТПУ «Ботанический сад». «Его будет строить компания «Пионер», в планах не только транспортный узел, но и отель с апартаментами, офисные и торговые центры, – сказал «Московской перспективе» председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. – По остальным ТПУ торги были не столь удачными. Но на это есть две причины: во-первых, высокая стоимость, во-вторых, не слишком привлекательное проектное предложение». По двум оставшимся узлам торги назначены на 28 апреля.
По мнению Надежды Башбынар, генерального директора компании Storm Properties, отсутствие интереса инвесторов к территориям с ТПУ можно объяснить и другими факторами: «Многие из этих участков заведомо не подходят под создание каких-либо крупных и средних объектов недвижимости. Определяя квадратные метры, которые можно возвести в той или иной локации, рыночное исследование проходит достаточно поверхностно. Прочие нюансы, связанные непосредственно с возведением запланированных метражей, тоже детально не изучаются: наличие санитарно-защитных зон, возможность подведения внешних инженерных сетей и так далее». Таким образом, отметила Надежда Башбынар, формируется продукт, который не так интересен рынку – с завышенным метражом, неправильным функциональным назначением, к тому же расположенный в месте, где его физическая реализация затруднена или нецелесообразна.
Зачастую проекты планировки затрагивают объекты и территории, у которых уже могут быть собственники или долгосрочные арендаторы, с ними никто вопрос развития данных территорий не обсуждает, а разрешение с ними споров и сроки оформления документов в этом случае достаточно размыты. «На подобных участках могут быть размещены магазины, торговые павильоны или ТЦ. И прежде чем начать строительство ТПУ, инвестору необходимо договориться с собственниками площадей, выкупить и снести их. А это все требует определенных финансовых и временных затрат, к которым многие не готовы», – рассказал директор департамента консалтинга и аналитики компании RRG Айдар Галеев. По его словам, перед тем как выставлять участок для строительства ТПУ на аукцион, городские власти должны выкупить у третьих лиц все здания, которые на нем находятся. Однако, как правило, бюджета у города для этого нет. Поэтому власти договариваются с инвесторами, заинтересованными в строительстве ТПУ на данных участках, чтобы решение данного вопроса они взяли на себя. «При этом инвесторы не получают юридических гарантий того, что, приобретая здания, в дальнейшем именно они выиграют аукцион и получат участок для строительства ТПУ», – отметил эксперт.
Часто территория ТПУ очень слабо продумана с точки зрения связей между ее частями. Иногда пассажирские и транспортные потоки фактически пускаются в обход тех зон, где планируются новые объекты инфраструктуры за счет средств частных инвесторов, как следствие – ликвидность таких участков резко падает или сводится на нет, – пояснила Надежда Башбынар.
К тому же, как рассказала корреспонденту «МП» Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor, сейчас сложная ситуация для всей коммерческой недвижимости. Строить объект оказывается зачастую дороже, чем купить готовый аналог на рынке. Ставки аренды не окупают проекта за те сроки, которые вытекают из применяемых к объектам ставок капитализации. «Кроме того, по всем сегментам наблюдается локальное затоваривание рынка. В этих условиях девелоперы приостанавливают реализацию даже чисто коммерческих проектов. ТПУ с его транспортной инфраструктурой – дополнительное обременение для инвестора. Площадей много, они сопряжены со сложными инженерными решениями и очень сильно тем самым увеличивают нагрузку на экономику чисто коммерческих площадей», – отметила госпожа Круглова.
Все это приводит к тому, что городские власти приняли решение пересмотреть проекты транспортно-пересадочных узлов. По словам Константина Тимофеева, разумнее было бы выносить на торги участки для ТПУ тогда, когда они уже проработаны двумя или тремя инвесторами: «Сейчас МКЖД и «Мосинжпроект» реализуют как раз такой подход, причем несколько проектов Москомстройинвест взял на контроль. Мы встречаемся с инвесторами примерно раз в две недели. По итогам подобных мероприятий становится ясно, что девелоперов устраивает, а что не устраивает. Мы детально прорабатываем каждый объект, чтобы учесть интересы всех сторон: города в лице жителей и бизнеса».
Кроме того, по мнению представителей бизнеса, любому инвестору было бы интересно приобрести понятный с юридической точки зрения участок земли, чтобы сразу получить все необходимые права на него, в идеале – с ГПЗУ с четко прописанными обременениями. Но во всем разнообразии проектируемых ТПУ такой продукт инвесторам пока не предлагается.
В условиях непростой экономической ситуации инвесторы хотят получить от города больше преференций, чтобы сделать ТПУ коммерчески привлекательной инвестицией. «Это касается и подведения сетей за счет города, и сроков выпуска разрешительной документации, и льготирования налоговых режимов. Только увеличением числа метров полезной коммерческой площади не обойтись, тем более что в условиях сжимающегося спроса не требуется такого их количества, какое потенциально может вместить земельный участок. Поэтому от города требуются действия, которые помогут инвестору не столько прирастить доходную часть проекта, сколько оптимизировать затратную его часть», – рассказала Наталья Круглова. По словам Надежды Башбынар, возможность строительства жилья и апартаментов, пусть не в чистом виде, а хотя бы как часть многофункционального комплекса, вдохнула бы энергию в данную программу и обеспечила приток средств инвесторов. «Необходимо пересмотреть проекты планировок в сторону увеличения доли жилья и апартаментов, которые изначально не были предусмотрены в ТПУ, – считает Айдар Галеев. – Даже в условиях кризиса и снизившегося спроса на рынке в целом инвестор сможет достаточно быстро реализовать подобную недвижимость и получить возврат денежных средств».
«Спартаковский» узел
Одобрен проект создания ТПУ в составе спортивного многофункционального комплекса около станции метро «Спартак» Таганско-Краснопресненской линии. Как сообщили в Москомэкспертизе, ТПУ предназначен для пересадки пассажиров с подземного на наземный транспорт. В одноэтажном здании разместятся кассовый зал, служебные, медицинские и санитарно-бытовые помещения, комнаты службы безопасности и охраны. Для пассажиров предусмотрены зал ожидания на 51 место, пункт быстрого питания, комната матери и ребенка с кладовой, игровой, прихожей и санузлом. Кроме того, здесь появится стоянка такси. Территорию также благоустроят: разобьют газоны, высадят кустарники и деревья, в южной части участка появится бульвар. Проект планируется реализовать за счет средств инвестора.
По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, недалеко от ТПУ появится крупный паркинг, оформленный в цветовой гамме футбольного клуба «Спартак». Он войдет в состав строящегося многофункционального комплекса спортивной направленности. Площадь паркинга составит 58,7 тыс. кв. метров. Помимо гаража на первом этаже будут расположены автомойка, административные помещения, комнаты для персонала и пожарный пост.
Александр Шибанов,
Газета "Московская перспектива" №15(1106)/26 апреля-9 мая 2016, стр.6
