Рынок приемлет все!
Загородный рынок легко принимает практически любые форматы продуктового ритейла — от небольших частных магазинчиков до супермаркетов известных сетей. В то же время их востребованность и актуальность различаются в зависимости от места, в котором они расположены. В крупных загородных комплексах, а также поселках, имеющих выход к крупным трассам, хорошо приживаются большие супермаркеты или даже торговые центры. А вот в старых дачных поселках, где проживание сезонное, наиболее популярны временные рынки или базары, открывающиеся весной и закрывающиеся осенью или же функционирующие эпизодически — например, в течение пары недель или месяца.
Торговые объекты посолиднее располагаются, как правило, у магистралей, поскольку рассчитывают не только на местных жителей, но и на активный автомобильный трафик, а также на внимание со стороны соседних населенных пунктов. Магазины же, которые появляются в самих поселках, нередко ограждены высокими заборами, как и жилье, и тогда им приходится работать только на «внутренний рынок».
«Зачастую дачи и круглогодичное жилье (деревни, поселки городского типа и т. д.) соседствуют друг с другом. Определяя потенциал торговой точки, оператор прежде всего оценивает резидентов данной локации, то есть стремится определить категорию постоянно проживающих жителей, как и их доход», — рассказывает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG. И хотя оценка дачного потенциала проводится, она не является определяющим фактором, если нужно принять решение об открытии магазина или определиться с его форматом.
В Подмосковье до сих пор наблюдается определенный дефицит торговых объектов любого формата. Похвастаться развитой инфраструктурой могут, возможно, только самые дорогие направления, такие как Успенское или Новорижское шоссе. Однако даже здесь практически все, что открывается, неизменно пользуется высоким спросом. Гипермаркет «Петровский» и расположенные по соседству «Карусель» и «Твой дом» всегда полны посетителей, хотя цены здесь выше московских.
У традиционных форматов торговли на загородном рынке есть направления для развития, но здесь отмечаются и новые тенденции для дальнейших преобразований. «Одной из относительно свежих концепций, набирающих популярность, можно считать небольшие кафе, которые не только готовы обслуживать клиентов, предлагая обеды и ужины, но и снабжать их продуктами», — рассказывает Мария Соковцева, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. В таких заведениях можно приобрести и замороженные продукты (рыбу и мясо), и свежие овощи-фрукты, а также полуфабрикаты. Вниманием стало пользоваться, к примеру, кафе «Моремания» в поселке Павлово, несмотря на довольно скромный масштаб заведения.
В последние годы популярен еще один тренд — фермерские ярмарки. Ставку на продукцию местных производителей делает, например, постоянно действующий «Амбар» в Бузаево на Рублевском шоссе. Да и ярмарка в Dream House, длившаяся месяц, собрала немало посетителей, приезжавших и за пельменями ручной лепки, и за домашним вареньем.
И все же, даже несмотря на востребованность, этот вид продуктового ритейла пока не занял лидирующих мест в общем объеме предложения на загородном рынке. Во многом это объясняется сложностью самого производства. «Фермерство, как и другие виды деятельности, связанные с сельским хозяйством, развивается медленно, — объясняет Алексей Шкоров, управляющий строительством коттеджного поселка (КП) Берег Песочной, компания «Мобил Строй XXI». — Производственный цикл длиной в год приводит к долгой отдаче от инвестиций, да и само устройство фермерского хозяйства требует нескольких лет и достаточно солидных вложений на начальном этапе».
В последнее время на рынке также появились зонтичные бренды, объединяющие фермерские хозяйства, — и такое решение является очень привлекательным для предпринимателей, производящих, как правило, несколько видов продукции, что дает возможность представить покупателям более широкий ассортимент продовольственных товаров.
В поисках направления
Открытие продуктовых магазинов за городом происходит, как правило, бессистемно, и все же экспертам удалось выявить определенные закономерности в этом процессе. «Как показывает практика развития 20 поселков «Истринской долины», жителям удобно покупать продукты по пути к своему дому, а не возле него или на выезде из Москвы», — рассказывает Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор Инвестментс». Очевидно, что сами владельцы продуктовых сетей при этом заинтересованы в стабильном спросе продукции и повышении пропускной способности своих точек. Именно поэтому на удалении от мегаполисов сетевые операторы предпочитают открываться в черте наиболее крупных населенных пунктов, где потенциальные покупатели живут постоянно. Иная ситуация наблюдается рядом с Москвой, где супермаркет может быть открыт даже в садовом товариществе, поскольку многие живут там круглогодично.
«Закупиться в гипермаркете на выезде из Москвы — это целое событие, требующее изрядного количества времени и терпения, — продолжает Е. Клец. — Поэтому те, кто живет за городом, а не приезжает туда на выходные, предпочитают не слишком большие и не слишком маленькие магазины по пути к дому». И с учетом всех выявленных нюансов в «Истринской долине», включающей два десятка поселков от «эконома» до элитного формата, было решено построить супермаркет и открыть магазин «Перекресток» площадью 1,3 тыс. кв. м в деревне Сафонтьево.
При выборе расположения торговой точки по отношению к КП стоит учитывать, что непосредственная близость к супермаркету хороша для коттеджного поселка лишь на первый взгляд, а на самом деле образующийся дополнительный трафик, в том числе и грузовой, будет мешать приватности и нарушать комфорт загородной жизни.
«Застройщики всегда стремятся организовать такое соседство с умом, отводя под торговые точки особые места, стараясь сделать так, чтобы процесс погрузки-разгрузки не беспокоил жителей», — продолжает тему М. Соковцева. По большому счету примыкающих к жилым зонам магазинов в пределах пешей доступности в Подмосковье немного. Можно увидеть их, например, в поселках Коровино и Новахово. Одним же из наиболее развитых инфраструктурных центров на Новой Риге эксперт считает «Павлово подворье», сюда приходят те, кто проживает в поселках Павлово-1 и Павлово-2, а также в соседних населенных пунктах. «С одной стороны, организация пространства продумана таким образом, чтобы жителей не тревожили посторонние, — подход к торговым площадям осуществляется не через поселок. С другой стороны, и операторам выгодно — их клиентами становятся люди из нескольких поселков», — рассказывает М. Соковцева. Кроме того, в «Павловом подворье», увеличивая прибыль оператора, совершают покупки и жители КП Маленькая Италия, в котором нет собственной торговой инфраструктуры.
Кто кого выбирает?
При появлении магазина стоимость объектов в поселке обычно возрастает — правда, торговый объект не должен располагаться в непосредственной близости от дома. Оптимальным решением для девелопера становится строительство магазина рядом с въездной группой, которая отделена от жилого массива либо перелеском, либо гостевой парковкой. «Целенаправленным подбором оператора занимаются только большие и элитные поселки, в остальных случаях отбора либо не бывает, либо оператора берут по принципу «кто больше заплатит», — рассказывает А. Шкоров.
«Надо понимать, что торговые концепции в загородных поселках имеют ряд ограничений — как с точки зрения допустимого объема площадей, так и с точки зрения спроса. Обычно такие объекты рассчитаны на жителей конкретного поселка или максимально к нему приближенных», — отмечает Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL. Кроме этого, играет роль и уровень торговой сети: очевидно, что в поселке элитного сегмента не может появиться ритейл в нижнем ценовом диапазоне.
«Если говорить о сетевых операторах, то в ближайшем Подмосковье хорошую динамику показывает «Азбука вкуса», которая осваивает территории практически по всем направлениям, — отмечает Вадим Кашкин, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Также развиваются «Дикси», «Магнит», Х5 Retail Group». Правда, самим торговым сетям размещение в поселке интересно только в том случае, если в нем постоянно проживает не менее полутора тысяч человек, в меньший по количеству жителей проект они, скорее всего, не пойдут.
Обычно продуктовый магазин появляется в поселке одним из первых среди других сервисных предприятий, а переговоры о его открытии начинаются еще до въезда в дома новоселов. «Во многом это связано с тем, что большинство застройщиков выбирают арендаторов торговых площадей явочным порядком — из тех, кто сам выказал интерес», — поясняет А. Шкоров.
Нормой для поселков считаются 400–500 кв. м торговой площади на 1 тыс. человек. Это ниже, чем в Москве или крупных городах, однако вполне достаточно для комфортной жизни. «Средний продуктовый магазин занимает около 400 кв. м, — подтверждает Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании М9 Development, — и желательно иметь их несколько вместо одного большого торгового центра: это помогает развить конкуренцию, сдерживает цены, не давая им расти, и позволяет располагать магазины в шаговой доступности».
журнал "Недвижимость и Цены" №17(682)/25 апреля-1 мая 2016, стр.24
