Экономическая ситуация последних двух лет побудила многих профессиональных девелоперов и ритейлеров искать и внедрять новые форматы, нестандартные концепции магазинов. Благодаря им собственники торговых объектов заполняют часть свободных площадей и привлекают новых покупателей. Ритейлеры, в свою очередь, начинают бизнес на привлекательных коммерческих условиях.
Большая часть новых нестандартных арендаторов появилась в торговых центрах (ТЦ), введенных в 2014–2015 гг., — это «Авиапарк», «ЦДМ на Лубянке», MARI, «Мозаика», Columbus. Тем не менее необычные форматы не редкость и для устоявшихся проектов, у которых снизился трафик посетителей. Обычно развитием небольших и несетевых объектов торговли занимаются мелкие индивидуальные предприниматели в рамках отдельно взятого ТЦ либо управляющая компания. При этом в случае успешной работы одной точки не исключено, что на рынке будут появляться новые, как это получилось, например, у модных сегодня brow-форматов. Если говорить о международных проектах, то в России их пока не так много, и практически все они вышли на рынок по франшизе с помощью локального партнера.
Edutainment-арендаторы
В ушедшем году активно занимали вакантные площади в крупных торговых центрах операторы формата edutainment (развлекательно-обучающая концепция). При этом классический набор развлечений типа мультиплексов и небольших развлекательных центров постепенно перестал играть роль мощного генератора трафика, поэтому смещение акцента на активный отдых или обучение стало как никогда актуальным, породив новую волну спроса.
«На сегодняшний день на рынке наблюдается снижение покупательской активности: потребители стали меньше тратить на одежду и другие non-food товары, но при этом не готовы отказаться от привычных семейных или детских форматов отдыха, в особенности от необычных и доступных по цене», — объясняет Елена Ключарова, консультант отдела исследований рынка CBRE.
Новыми для ТЦ стали такие развлечения, как батутные парки, квесты, медиавыставки (Artplay Media в «Авиапарке»), школы и студии (танцевальные студии в МФК MARI и ТРЦ «Авиапарк»), интерактивные театры, сферические кинотеатры. В ТРЦ Columbus в зоне фуд-корта открылась детская площадка с горками, качелями и другими развлечениями.
Давно популярный за границей формат «город профессий» появился в России относительно недавно: первым проектом стал «Кидбург», открывшийся в Санкт-Петербурге в декабре 2011 г., в Москве — «Мастерславль» (2014 г.). Всего в России в настоящее время в сегменте edutainment действуют три крупные отечественные сети «Мастерславль», «Кидбург» и «Фэнтази Град», а также развиваемые по франшизе международные операторы Kidzania и Minopolis, представленные в России, в Москве (2016 г.) и Краснодаре (2012 г.). Операторы данного сегмента арендуют помещения от 2–3 тыс. кв. м для небольших концепций и до 12 тыс. кв. м для полноформатных проектов, на длительный срок (до 25 лет), а арендная ставка формируется чаще в виде процента от товарооборота.
Pop-up stores
К числу новых форматов в fashion-сегменте, набирающих популярность в российских ТЦ и давно зарекомендовавших себя в странах Запада, можно отнести так называемые pop-up stores. Сам термин возник от английского слова pop-up, означающего «всплывать», «неожиданно возникать». Такие магазины представляют собой временную точку продаж на нестандартной площадке. Это может быть как привычный торговый центр, так и парк, галерея, улица, музей и даже пляж. Как правило, появление pop-up store сопровождается массированной рекламной кампанией. Организаторы стремятся привлечь к событию как можно больше внимания.
«Данный формат используется в основном для продвижения какой-то отдельной «капсульной» коллекции либо коллекции молодых дизайнеров. Также предлагаемый товар может носить сезонный характер, или запуск pop-up store может быть приурочен к какому-нибудь мероприятию, например спортивному», — рассказывает Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International, Россия.
Pop-up store можно встретить как в премиальном, так и массовом сегменте. Однако в России данный формат еще не особенно распространен. Примеры единичны — временные корнеры азиатских марок, некоторое время функционировавшие в ЦУМе, и pop-up store Sunday Up Market в универмаге «Цветной».
Фермерские рынки
Хорошо известный формат сезонных ярмарок и продовольственных базаров, размещающихся в общественных зонах ТЦ, в 2015 г. трансформировался в формат полноценного и долгосрочного арендатора.
Основная идея фермерских рынков — собрать на территории одного пространства множество производителей, которые будут реализовывать свою продукцию покупателю напрямую. В основном акцент сделан на молочные и мясные товары, но продают также овощи и фрукты. Позиционируется, что предлагаемые товары превосходят по качеству и свежести продукцию от многих сетевых производителей.
Как правило, собственником бренда (фермерского рынка) является управляющая компания, которая привлекает к сотрудничеству множество отдельных производителей, как крупных, так и мелких. Иногда в роли организатора могут выступать и собственники торговых площадей. Они приходят на продуктовые рынки, договариваются напрямую с фермерами, привлекая их к работе на территории своего ТЦ под собственной торговой маркой.
Наиболее популярный бренд, работающий в формате фермерского рынка, — Lavka Lavka, открывшийся в «МЕГА Химки» и «МЕГА Теплый Стан». Несмотря на то что проект является сетевым (в настоящее время действует шесть магазинов), по своей сути это фермерский кооператив, который развивается за счет частных инвестиций индивидуальных предпринимателей.
«Появление фермерских рынков связано с потребностями покупателей. Во-первых, спрос на натуральные, экологически чистые продукты был всегда. Во-вторых, многие итак привыкли приобретать определенные товары на рынках, поскольку там продукция свежее, да и выбор больше, а кроме того, ее всегда можно попробовать», — объясняет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG.
При этом, несмотря на то, что в основном фермерские рынки расположены в торговых центрах, они не конкурируют с продуктовыми гипермаркетами, расположенными по соседству, а, наоборот, дополняют их, уверяют эксперты. К примеру, какие-то скоропортящиеся продукты люди покупают в Lavka Lavka, а бакалею и товары для дома и хозяйства в «Ашане».
«На наш взгляд, данный формат очень перспективен, особенно в условиях политики импортозамещения и продуктовых санкций, которые наши власти ввели в отношении ряда западных стран. По качеству отечественная продукция сегодня практически не конкурирует с зарубежной, что также способствует развитию формата фермерских рынков. И уже сегодня концепция многих торговых центров предусматривает привлечение подобных арендаторов», — говорит Ю. Тараненко.
Coffee Point
«По динамике распространения на рынке и числу запросов на подбор помещения в последнее время стала очень популярна тема кофе-пойнтов, которую можно считать новой для рынка. Coffee Point подразумевает формат мини-кофейни, ориентированный на концепцию «кофе с собой», — рассказывает Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».
Направление только набирает обороты, но пользуется большим спросом как со стороны потребителя, так и со стороны арендатора, который активно ищет пространство под размещение этого бизнеса. Предприниматели развиваются как через франшизу, так и напрямую. Например, отдел развития «Студии Артемия Лебедева» подбирает новые точки под открытие кофе-пойнтов. Запрашиваемая площадь помещений варьируется от 10 до 50 кв. м. Приоритетное расположение — бизнес-центры с числом работающих от 700 человек или отдельно расположенные помещения на первых этажах, с хорошей проходимостью, в пределах Садового кольца или Центрального административного округа. Бюджет на аренду одного помещения составляет до 200 тыс. руб./мес. На сегодняшний день под эгидой «Студии Артемия Лебедева» уже работают 12 точек, в планах — открыть до конца года еще три-четыре кофе-пойнта.
«Мы видим, что на рынке довольно большой спрос на данный тип помещений. Но, к сожалению, предложение ограниченно, особенно в сегменте помещений, расположенных в бизнес-центрах», — отмечает Л. Серенко.
Перспективы
По оценкам экспертов, 2016 г. с высокой долей вероятности станет таким же сложным для рынка, как и предыдущий, поэтому новые форматы арендаторов получат отличный шанс для развития. При этом будут удовлетворены потребности девелоперов в заполнении торговых площадей и получении, пусть и минимального, дохода. А объекты, в которых успешно реализуются концепции необычных форматов, приобретут дополнительное конкурентное преимущество.
Екатерина Камазинская,
журнал "Недвижимость и Цены" №16(681)/18-24 апреля, стр.30
