Московские власти в ночь на 9 февраля начали активный снос 104 опасных, по их мнению, объектов самостроя. Участники рынка недвижимости рассказали "Интерфаксу", что многие арендаторы снесенных объектов пока не смогли найти альтернативные площадки для продолжения своего бизнеса, несмотря на обилие вакансий на рынке торговых площадей.
За чистоту торговых рядов
Резонансный снос торговых павильонов в Москве не только расколол город на сторонников и противников перемен. Одних он заставил подумать над тем, что будет на освободившихся местах потом, а других – решить, куда переместить свой бизнес. С опустевшими площадями определились довольно быстро. Мэр столицы Сергей Собянин пообещал, что освободившиеся площадки будут благоустроены. Как уточнили в департаменте капитального ремонта Москвы, на месте снесенных в Москве у станций метро торговых павильонов появятся рекреационные зоны для отдыха с малыми архитектурными формами, лавочками и дополнительным озеленением.
С подбором новых площадок все оказалось не так просто. Эксперты рынка отметили, что подавляющему большинству арендаторов снесенных торговых точек и павильонов будет сложно подобрать замену своим площадкам в существующей структуре предложения по целому комплексу причин, первая из которых — неформатный вид деятельности для классических торговых центров.
"Торговые центры просто не примут арендаторов, занимавших здания самостроя. Многие из магазинов, которые располагались в снесенных помещениях, не соответствуют концепциям ТЦ, предполагающим отбор магазинов-арендаторов по многим критериям. Например, несмотря на то, что концепция ТРЦ "Метрополис" включает в себя сочетание брендов разной стоимости в одном образе, данный торговый центр вряд ли разрешит арендовать помещения ритейлеру, торгующему белорусским трикотажем", — пояснил заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко.
Заместитель директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Павел Анисимов добавил, что этой категории арендаторов также необходима гораздо меньшая площадь, чем предлагается в торговых центрах. "Ни в одном ТЦ нет продуктового ритейлера площадью 10 кв. м или магазина одежды площадью 2 кв.м.", — считает П.Анисимов.
Остается стрит-ритейл, в формате которого, казалось бы, выселенным бизнесменам должно найтись теплое место. Да и вакансий в последнее время на рынке не мало – тут-то товар и купец должны били встретиться. Но, то ли количество бизнесменов, оставшихся без торговых площадей было слишком мало для статистики, то ли "дыры" в сегменте оказались столь зияющими, но снос самостроя не оказал существенного влияния на рынок стрит-ритейла. "Общая площадь снесенных помещений не превышает 50 тыс.кв.м., что сравнимо с размером одного торгового центра", — напомнил П.Анисимов.
Мала площадь, да у метро
Однако, некоторые изменения все же есть. Например, вырос спрос на помещения до 30 кв. м., отмечают эксперты.
"Это привело к сокращению уровня вакантности помещений небольших площадей на 20-30% и повышению арендных ставок на 15% на торговые помещения, расположенные рядом с метро. Это с учетом того, что ставки на помещения у метро всегда были высокими и составляли от 35 до 80 тыс. руб. за кв. м в год", — подчеркнул П.Анисимов.
В классическом стрит-ритейле предлагаются площади по 70-100 кв. м, а торговые точки в снесенных объектах обычно занимали до 50 кв. м, поэтому многие из арендаторов до сих пор не нашли альтернативный вариант для переезда, хотя в данной локации спрос на небольшие площади явно вырос, отметил председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Арендаторы сформировали дополнительный спрос в локациях сноса на встроенные помещения первых этажей, в свою очередь отметила директор департамента аналитики компании Colliers International в России Вероника Лежнева.
Она пояснила, что основной спрос сформировали магазины импульсного спроса: пресса, небольшие продуктовые магазины, а также магазины сотовой связи, цветы и сувениры, причем эти арендаторы заинтересованы лишь в самых проходных локациях рядом с метро. Впрочем, платить более высокие ставки смогут лишь крупные компании, например, операторы сотовой связи, которые составляли малую долю арендаторов снесенных объектов. "Для индивидуальных предпринимателей такие ставки делают бизнес нерентабельным", — добавила В.Лежнева.
В целом можно сказать, что рынок стрит-ритейла оказался не очень благосклонен к новым игрокам. А ведь на первый взгляд для их работы были все предпосылки. Так основными трендами в сегменте столичного стрит-ритейла в 2015 году стали снижение ставок, рост вакансии, смена основных торговых коридоров, изменение профиля наиболее активных на рынке арендаторов, а также практически завершившийся переход рынка в рублевую зону, напомнил А.Ошурко.
"Сегодня на рынке стрит-ритейла предлагается большое количество помещений. По сравнению с 2014 годом уровень вакантности вырос в среднем на 20-30%. Уровень арендных ставок также сократился на 10% по сравнению с 2014 годом", — считает П.Анисимов.
Центр Москвы по-прежнему остается фаворитом, однако даже наиболее престижные улицы постепенно дешевеют, ритейл присматривается к пешеходным зонам. "Центр города постоянно "ремонтируют" и перекапывают: из-за этого летом мы стали свидетелями падения посещаемости объектов стрит-ритейла, в частности, в довольно престижном районе на Патриарших прудах", — отметил А.Ошурко.
Эксперт пояснил, что городской стрит-ритейл в принципе сильно зависит от регулярно меняющейся градостроительной политики властей, например, предстоящее благоустройство Садового кольца неблагоприятно скажется на ритейле во многих престижных локациях из-за продолжительной реконструкции улиц.
"Звездный" час стрит-ритейла уже миновал, поэтому в перспективе данный формат вряд ли получит активное развитие, при этом помещения стрит-ритейла, расположенные у метро, всегда будут пользоваться хорошим спросом", — резюмировал Д.Колокольников.
Сносный опыт
Следует отметить, что первая волна сноса станет не единственной. Госинспекция по недвижимости Москвы уже формирует новый "сносной" список объектов самостроя, куда по предварительным данным могут войти более 20 объектов.
Впрочем, по мнению экспертов, вторая волна сноса самостроя также не окажет значимого влияния ни на уровень вакантности, ни на арендные ставки данного сегмента.
Однако, снос незаконных и условно законных построек оказал существенное влияние на настроения всех участников рынка. Арендаторы, оставшиеся после сноса без торговых точек, займутся судебными взысканиями неустоек и штрафных санкций со своих бывших собственников, ведь у многих уничтожено оборудование, часть товара — это все потерянные деньги, которые надо возвращать, рассказал А.Ошурко.
"Бизнес четко уяснил линию: без полного согласия и одобрения во всех инстанциях никаких проектов затевать не стоит. Иначе в одночасье можно лишиться буквально всего. Однако мы надеемся, что представители бизнеса начнут внимательнее относиться к бюрократическим вопросам, связанным с документами о собственности, строительными разрешениями", — указал эксперт.
Он добавил, что в ближайшей перспективе интерес к ритейлу в отдельно стоящих зданиях, вероятнее всего, будет снижаться, поскольку никто не даст гарантию, что власти не решат снести объект по каким-либо причинам. "Гораздо надежнее для арендаторов ритейл на первых этажах жилых домов, либо в специализированных стрит-ритейл зонах в новых жилых комплексах и деловых кварталах", — считает А.Ошурко.
Некоторые эксперты не исключают и появление на рынке определенного объема проблемных объектов. "В ожидании второй волны сноса самостроя, владельцы стремятся продать свои объекты. К тому же, на рынке уже есть яркий пример: торговый центр "Пирамида" удалось продать за две недели до сноса здания", — сообщил П.Анисимов.
Интерфакс-Недвижимость от 15.03.2016 г.,
http://realty.interfax.ru/ru/analytics/market_overview/64470/
