Как назвать территории с ветхим и аварийным жилым фондом, без перспективы развития, где нет работы и возможности уехать, где невозможно продать квартиру и пр.?
В нашем привычном понимании гетто — это городские районы, где проживают люди одной национальности либо расы. Бедность и высокий уровень преступности стали отличительными чертами современных американских (афроамериканских) гетто, обозначая низкие уровень и качество жизни этих людей. А как с этим обстоят дела у нас, в России? Есть ли опасность появления гетто в наших мегаполисах?
Российская специфика
Эксперты сходятся во мнении: в настоящее время гетто или почти гетто в России нет. Однако потенциал «геттоизации» есть, прежде всего, у ряда городов Московской области.
В частности, в этом уверен главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александр Антонов (на фото). Основной предпосылкой возникновения современных гетто он называет сложившуюся крайне низкую транспортную доступность жилья: его удаленность от железной дороги, слабый общественный транспорт и невозможность жизни без автомобиля.
Но существуют и другие признаки формирования «неблагополучной территории». Что это за признаки?
В отличие от многих американских и европейских мегаполисов, в крупных городах России нет национальных гетто, подобных, например, знаменитому Чайнатауну. Нет и фавел, как в Рио или Сан-Паулу. Основная причина такой ситуации носит исторический характер.
Складывание национальных общин в городах было прервано, когда в 30-е годы прошлого века из обеих столиц были депортированы латыши, эстонцы, литовцы, поляки, финны и немцы. Во время Великой Отечественной войны к ним добавились ингуши, чеченцы, калмыки, крымские татары, греки, венгры, болгары и другие народы, напоминает генеральный директор ГУП МО «НИИПРОЕКТ»Кирилл Ильичев. Этнически разные группы «перемешались» по территории всей страны, что помешало национальным общинам проживать компактно.
Наследник «Черкизона»
В США и Европе развитие городов шло по иному пути, под влиянием сначала колониальной, а позже постколониальной системы. С предоставлением независимости молодым африканским государствам сотни тысяч их жителей устремлялись в богатые метрополии, где селились по соседству друг с другом, ведя традиционный образ жизни.
Бедные районы Бангкока
Схожий процесс наблюдается сегодня в связи с мощнейшей волной миграции в Европу жителей Ближнего Востока, Северной Африки и Афганистана.
В России же, где 70 лет велась политика «уравниловки», не было столь ярко выраженного разрыва между центром и регионами, поэтому миграция в Москву до поры до времени была не такой сильной. Тем не менее отдельные «очаги» проживания время от времени образовывались уже в новой истории.
Достаточно вспомнить район вокруг Черкизовского рынка, который стал настоящим государством в государстве и был головной болью не только местных жителей, но и столичной и федеральной администрации. Только на территории Черкизовского рынка проживали около 10 тыс. гастарбайтеров-нелегалов, в основном таджиков, узбеков, азербайджанцев, китайцев, вьетнамцев, и еще почти 100 тыс. снимали квартиры и комнаты в близлежащих домах, отмечает Кирилл Ильичев.
Торговые ряды Черкизовского рынка
Сейчас возникновение национального гетто возможно в районе Люблино, вокруг торгово-ярмарочного комплекса «Москва». Именно туда переехали многие торговцы и нелегальные гастарбайтеры с Черкизовского рынка. Понятно, что до нью-йоркского Чайнатауна, конечно, еще далеко, но уже сегодня на территории района проживают десятки тысяч китайцев, вьетнамцев, азербайджанцев, узбеков, таджиков.
Вся власть — китайцам?
Сложная ситуация может образоваться в тех районах, где ведется масштабная застройка панельным жильем эконом-класса, особенно там, где рядом есть крупные торговые объекты, полагает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков (на фото). Дело в том, что часть покупателей в свое время приобретали и до сих пор продолжают покупать квартиры в таких проектах не для собственного проживания, а с целью дальнейшей сдачи в аренду.
Например, в Куркино в свое время был построен большой объем бюджетного панельного жилья, и, поскольку в рядом находится Ашан, ОБИ и другие крупные торговые точки, среди арендаторов квартир очень много рабочих из ближнего зарубежья. Поскольку проект крупный, рассказывает эксперт, квартир, предлагаемых в аренду, было «выброшено» на рынок сразу много, и собственники, чтобы не остаться без дохода, вынуждены были сдавать их в том числе и арендаторам «неславянской внешности».
Если говорить о России в целом, то во многих районах Сибири и Дальнего Востока могут вскоре появиться китайские гетто. Существуют уже целые дома, где не продают квартиры русским (только китайцам!), есть и практически закрытые для русских поселки.
Некоторые демографы опасаются, что если экспансия китайцев продолжится такими же темпами, они смогут выдвигать своих представителей в местные органы власти со всеми вытекающими последствиями.
Прощай, «Пруитт-Айгоу»...
Настоящее гетто, причем не только в национальном смысле этого понятия, может возникнуть там, где застройка переуплотнена и не обеспечена должными сопутствующими территориями и инфраструктурой, считает преподаватель кафедры «Управление территориальным развитием» РАНХиГС архитектор Илья Машков(на фото).
Эксперт привел в пример случай с нашумевшим социальным ЖК «Пруитт-Айгоу» (Pruitt-Igoe) в США (штат Миссури). Рассчитанный на 2870 квартир, комплекс состоял из 33 11-этажных домов и был одним из самых крупных в стране: общая площадь его территории составляла 23 га.
Изначально предполагалось, что в ЖК будут проживать как черные, так и белые американцы. Но последние, будучи в массе своей более обеспеченными, быстро переехали из маленьких квартир с микро-кухнями и лифтами, которые останавливались на «избранных» этажах.
Вскоре район, кроме всего прочего лишенный рекреационных зон и вначале даже детских площадок, стал опускаться на дно и «чернеть». Через 10 лет туда перестали выезжать даже полицейские, а неуплата за коммунальные услуги привела к многочисленным техногенным авариям и антисанитарии.
В итоге спустя 20 лет после своей постройки ЖК «Пруитт-Айгоу» был снесен.
А как у нас
В России риск формирования зон повышенной опасности и непригодных для жизни мест весьма велик прежде всего в тех местах, где застройка выполнена с нарушением норм градостроительного регулирования, поскольку именно они призваны формировать жилую среду, не приводящую к маргинализации населения, уверен Илья Машков.
Это территории проектов, запущенных в среднем пять и более лет назад, когда совсем не надо было заботиться о качестве строительства, уточняет Александр Антонов. Отличительные признаки таких районов — отсутствие инфраструктуры, «типовой» характер домов высотой порядка 17 этажей с небольшими квартирами, плохая транспортная обеспеченность.
Проекты могут располагаться как в городах (условно, в границах города, но на значительном расстоянии от их центров), так и просто в полях. Такого жилья, увы, тоже много: Балашиха, Люберцы, Одинцово и многие другие города Московской области несут на себе этот нелегкий груз. Вряд ли в ближайшем будущем можно представить себе полузаброшенные бетонные джунгли в Подмосковье, но многоэтажки, населенные толпами людей, не имеющих средств для оплаты коммуналки, представить очень даже можно.
Сейчас набирает силу тенденция роста и уменьшения первоначальных расходов на жилье и роста эксплуатационных расходов. Вырос налог, растет квитанция за «коммуналку», появляются новые сборы на капремонт, могут повыситься еще и сборы на содержание территории, размышляет эксперт.
Обманутые дольщики — еще цветочки...
Особо продвинутые девелоперы ищут разные механизмы снижения стоимости покупки. Например, переносят стоимость лифта из продажной цены в цену эксплуатации. Иными словами, лифт не покупается, а арендуется у производителя и потом жители должны оплатить его стоимость, например, в течение последующих 10 лет.
В любом случае плохое жилье, построенное вокруг Москвы в последние пять лет, будет дорожать в эксплуатации. Проблемы с такими районами могут возникнуть в ближайшие годы. И они будут посерьезнее коллизий подмосковных обманутых дольщиков, предупреждают эксперты.
Еще одним важным фактором, который пагубно отражается на качестве жизни в таких «местах не для жизни», является недостаток рабочих мест рядом с домом. Например, в Балашихе, по разным оценкам, сегодня не хватает около 150 тыс. рабочих мест. И пока большая часть новых балашихинцев ездят в Москву, а меньшая — заняты в «сером» секторе.
Поэтому появление новых мегапроектов с заявленными миллионами квадратных метров жилья на фоне уже существующих проблемных районов и кварталов и падения реальных доходов населения, честно говоря, оставляет странный осадок.
Что делать
Выход есть, убежден преподаватель РАНХиГС Илья Машков. Это запрет уплотнения уже плотных кварталов и строительство недостающей инфраструктуры: школ, дорог поликлиник и т.п.
Временный мораторий на строительство жилья в Балашихе, Королеве и Химках, утвержденный губернатором Московской области Андреем Воробьевым, может стать одним из первых шагов на пути к созданию сбалансированной территории с достаточной инфраструктурой. Однако это произойдет в том случае, если Генплану действительно будут следовать, а сам по себе мораторий ничего не решает, подчеркивает эксперт.
Обязательным является и формирование качественных городских пространств, культурных центров малых городов — в том числе строительство театров и других учреждений культуры и досуга.
Специалист из ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александр Антонов полагает, что эффективным решением проблем могла бы стать программа «Качественный общественный транспорт для российского города». Вложения в нее нужны совсем небольшие, в сравнении с тем, что тратится сегодня на «умножение бетонометров», полагает эксперт.
Естественным и самым эффективным инструментом противодействия «геттоизации» может быть создание самоорганизующихся сообществ жителей. Пока найдено только одно средство борьбы с медленным упадком, одновременно направленное на то, чтобы допродать остатки, — это «оживляж» и «экшн», рассказывает Антонов. Под этими терминами он имеет в виду проведение праздников и организацию в новых ЖК общественных пространств, мастерских и клубов по интересам.
Когда девелопер, наконец, все продаст, экономический смысл в стимулировании микрорайонного сообщества пропадет, но смогут ли соседи дружить и дальше, если они ежедневно тратят по четыре часа на поездку на работу и обратно?
А как назвать это?
Власти должны четко понимать, какие точки приложения труда будут существовать в округе после реализации проекта и какая социальная среда будет сформирована в итоге. Правительство Московской области уделяет внимание данному вопросу, однако под «рабочими местами» чиновники часто понимают не улучшение предпринимательского климата в регионе, а строительство коммерческой недвижимости: логистических центров, индустриальных парков, торговых и офисных помещений.
По оценке председателя Совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова, средняя цифра заполненности арендаторами ТЦ и БЦ в Московской области не является показательной. Дело в том, что в каждом городе ситуация различна, и доля вакантных площадей может составлять от 5 до 20%.
Что касается офисов, то в успешных проектах с хорошими характеристиками и локацией вакансия составляет не более 10%. А вот в отдельно стоящих проектах, находящихся в непосредственной близости от МКАД, которые в том числе рассчитаны на московский спрос, доля пустующих площадей может доходить до 50%, считает эксперт.
Снижению рисков появления гетто не в последнюю очередь должна способствовать взвешенная реорганизация существующего ветхого и аварийного фонда, уверен генеральный директор ГУП МО «НИИПРОЕКТ» Кирилл Ильичев.
Де факто сложившиеся территории с ветхим и во многом уже аварийным жилым фондом, без перспективы развития, где нет работы и возможности уехать, где невозможно продать квартиру и пр., — это, по сути, уже и есть новые гетто. И подобных городов полным-полно, если отъехать на какие-то 300 км от Москвы, резюмирует Илья Машков.
Что ж, с этим трудно не согласиться.
