В проект может быть вложено от 40 до 60 млрд рублей до 2018 года.
В январе 2016 г. судьба 39 московских кинотеатров, годом ранее оказавшихся в частных руках, была решена – уже через два года они станут рынками, но с общественными пространствами – ресторанами, коворкингами и кулинарными школами.
«Старые кинотеатры строились как смысловые центры районов, – говорит Наталья Круглова из компании Strategy Capital Advisor. – Логично будет вернуть им ту же функцию с поправкой на изменившийся портрет потребителя».
Модернизация и оптимизация
В 2015 г. ADG Group приобрела на торгах у Москвы за 9,579 млрд руб. 39 зданий кинотеатров. В редевелопмент и модернизацию типовых зданий, построенных в 1970-е гг., новый собственник изначально планировал вложить около 40 млрд руб. (это собственные средства и кредит ВТБ). Впрочем, Григорий Печерский, управляющий партнер ADG Group, не исключает, что к 2018 г. (к концу 2018 г. девелопер планирует реализовать весь проект целиком) эта сумма может увеличиться на 20 млрд руб.
ADG Group объявила архитектурный конкурс на проект реновации и создания многофункциональных центров шаговой доступности, итоги которого и подвели в январе. Лучшими для кинотеатров «Варшава» и «Восход» были признаны проекты российско-голландского бюро SVESMI и консорциума «Спектрум + EMBT + А2ОМ», которые также предложили финансовую модель развития обновленных общественных пространств. По условиям торгов покупатель кинотеатров обязан отдать 30% площади объектов под культурно-образовательные цели. В «Восходе» по замыслу архитекторов должен появиться рынок, кафе и площади коммерческого назначения. В «Варшаве» также планируют разместить рынок местных продуктов, кулинарную школу для жителей района, фудкорт для сотрудников ближайших бизнес-центров, магазин кухонной утвари, бары и рестораны. Кинотеатра ни в том, ни в другом проекте не будет. Сроки окупаемости обозначены в техническом задании – 10 лет. «Через конкурс к проекту частного девелопера подключились все: город, профессионалы, историки советской архитектуры и сами жители. При таком внимании есть шанс, что проект реконструкции кинотеатров не уничтожит памятники советского модернизма», – говорит Сергей Георгиевский, руководитель оргкомитета конкурса, директор агентства стратегического развития «Центр».
Кинотеатр в качестве арендатора приносит собственнику мало дохода, продуктовые рынки и фудкорты гораздо выгоднее, считают эксперты. «При грамотном совмещении развлекательной и торговой функций проект может быть успешным», – говорит Юлия Пронина, руководитель отдела консалтинга Knight Frank. Если экономическая и политическая ситуация не ухудшится, вложения отобьются за 5–7 лет, считает она.
Практика реанимации старых кинотеатров уже существует в региональных городах. В пример Пронина приводит «Космос» в г. Тольятти – сейчас это торгово-развлекательный центр с боулингом. В компании RRG рассказали, что в Подольске с их участием был реконструирован небольшой кинотеатр «Родина», который арендовала «М.видео». В Санкт-Петербурге планируют обновить кинотеатр «Прибой» на Васильевском острове (сейчас это Центр современного искусства им. Сергея Курёхина). Здание, построенное в 1968 г. по типовому проекту, станет площадкой для выставок и фестивалей. Сроки несколько раз переносились, сейчас предполагается, что работы завершатся к концу 2017 г.
Пилотные проекты редевелопмента московских «Варшавы» и «Восхода» будут представлены уже к лету 2016 г. На их реализацию собственник планирует выделить 1 млрд руб. Проекты должны стать универсальной моделью и для остальных 37 зданий.
Масштабно и рискованно
Редевелопмент такого количества объектов с совершенно разными характеристиками – задача, к которой неприменим универсальный подход и стандартные методы, комментирует Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. «Часть объектов потребует вложений, сопоставимых со стоимостью нового строительства в силу разных причин: здание непригодно для частичной реконструкции, есть возможность увеличить объем площадей за счет увеличения этажности или расширения пятна и т. д. С другой стороны, если параметры и состояние объекта соответствуют его новым функциям и позволяют минимизировать капитальные вложения, затраты будут символическими по сравнению с тотальным редевелопментом», – говорит она.
«Идея переделки кинотеатров в районные торговые центры выглядит разумно и логично, учитывая потенциал использования подобных объектов и недостаток качественных торговых объектов районного формата в целом. Но надо учитывать и не самую благоприятную конъюнктуру рынка», – предупреждает Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL. «В 1990-е гг. многие кинотеатры (и не только они) стремительно перепрофилировались в автосалоны, рынки, офисы, – вспоминает Ольга Ясногородская, гендиректор «Транстерминалпроекта» (входит в NAI Becar). – Сейчас, когда кинотеатры советского периода не выдерживают конкуренции с многозальными современными киноцентрами, мы опять возвращаемся к практике конца прошлого века, но в более цивилизованном виде».
«Варшаву» на «Войковской» Жилкина считает «интересной площадкой»: «С одной стороны, интенсивный трафик людей и машин, с другой – один из крупнейших и наиболее успешных торговых центров в городе [«Метрополис»] находится буквально в 100 м. Фермерский рынок, особенно в современной концепции, в сочетании с фудкортом – отличное решение и при эффективном планировании пространств вполне коммерчески жизнеспособное». Но для «Восхода», на ее взгляд, это менее очевидное решение. «Вероятно, концепция и наполнение рынка для этой площадки будут отличаться и девелопер планирует сделать акцент на более доступном формате», – предполагает консультант.
В случае ввода в эксплуатацию всех 39 заявленных объектов (с учетом изменения их размера) в Москве может появиться до 200 000 кв. м торговых и развлекательных площадей, прогнозируют в Knight Frank. По ощущению Сергея Крючкова, директора по проектированию Rose Group, это много: «Я не уверен, что сейчас существует достаточный платежеспособный спрос со стороны операторов». «Проекты модные в хорошем смысле слова, функциональные, т. е. они объективно лучше – но вот будет ли это работать в условиях обеднения населения?» – ставит Крючков под сомнение экономическую эффективность подобных центров. Впрочем, покупку эксперты называют выгодной. «Фактически инвестор приобрел 39 объектов, пусть и требующих реконструкции, расположенных в хороших заселенных периферийных районах Москвы, по цене около 30 000 руб. за 1 кв. м, – подсчитывают в Knight Frank. – Владельцу даже не придется заниматься сменой назначения земельного участка, нести социальных обременений (делать парковку), поскольку это реконструкция, а не новое строительство».
Москва уже не раз пыталась продать кинотеатры, находящиеся на балансе города. Департамент по конкурентной политике выставлял их на торги, однако продать кинотеатры партиями не удавалось из-за отсутствия заявок. Аукционы отменялись и на единичные объекты – по той же причине.
Первым удалось продать расположенные напротив Московского зоопарка «Баррикады». Новым владельцем одного из старейших кинотеатров Москвы стало ООО «Монолит» в ходе торгов 11 августа 2014 г. Лот ушел с 19-го шага аукциона за 236,225 млн руб. при стартовых 124,3 млн руб. Новый собственник пока не приступал к редевелопменту здания. А годом позже состоялась сделка с входящей в ADG Group «Эдисонэнерго». Как сообщили в департаменте, 39 кинотеатров принадлежали ГУП ОДУИКК (Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей). «Департамент задолго до аукциона проводил ряд публичных мероприятий с потенциальными инвесторами. Изначально не предполагалось, что мы можем раздробить лот, – важно было сохранить единую концепцию развития кинотеатров как новых районных центров притяжения», – рассказали в пресс-службе ведомства.
Крючков не удивлен отсутствием ажиотажа на аукционе: «В условиях продолжающегося спада любой проект, не связанный с продажей девелоперского продукта в самые короткие сроки, является рискованным. Можно, конечно, рассчитывать на то, что эти проекты выстрелят, когда возобновится рост экономики, но нужно обладать достаточным запасом прочности, чтобы спокойно строить планы на десятилетия вперед». Роман Гусейнов, коммерческий директор компании «Торговый квартал менеджмент», считает, что так и произойдет: поскольку многие проекты остановлены, к 2018 г. можно рассчитывать на спрос со стороны арендаторов.
Трансформация на пользу
«Кинотеатры, управлять которыми брались сами девелоперы, в конечном счете либо передавались в управление специализированным компаниям, либо завершали свою деятельность», – говорит Пронина. Конкуренция на рынке развлечений велика, и надо постараться предложить что-то новое, современное. RD Construction, например, оснастила все 10 залов кинотеатра «Москва» самой совершенной звуковой системой Dolby Atmos. Управляет кинотеатром специально сформированная структура внутри RD Group. Но в деловом квартале «Романов двор» и ТК «Времена года» собственник сдает площади профессиональным игрокам.
73% кинозалов России находится под управлением сетей федерального, регионального или местного масштаба, что, по мнению аналитиков компании Blackwood, позволяет получить наибольший финансовый результат. В Московском регионе в управлении пятерки крупных операторов кинотеатров («Каро», «Формула кино», «Синема парк», «Люксор», «Синемастар») находится около 60% кинозалов. И большая часть из них расположены в торгово-развлекательных центрах. В ТРЦ это генератор трафика. Но «сами по себе кинотеатры, находящиеся вне торгового центра или многофункционального комплекса, не будут востребованы, если это не арт-объект или здание, имеющее уникальное расположение», считает Александр Устинов, директор по развитию RD Management.
«В 1970-е гг., когда главным принципом планирования культурно-досуговой инфраструктуры был равный доступ к культурным благам всех жителей города, кинотеатры с залами на 800 мест играли важную роль. Сегодня эти объекты устарели. Большая часть площадей «Варшавы» используется не по назначению, а «Восход» уже давно закрыт», – сетует Георгиевский.
По мнению Ясногородской, реконцепция – необходимая мера, но районный кинотеатр все же не должен превращаться в очередной (пусть даже и цивилизованный и окультуренный) рынок. Алексей Ванчугов, коммерческий директор «ТПС недвижимости», надеется, что в результате может получиться то, что на Западе называют «комьюнити-центр». «Это общественное пространство, которое включает в себя в основном социально-рекреационные функции – залы для встреч, занятий йогой, творческие мастерские, благодаря которым люди, проживающие в одном районе, могут почувствовать некую общность, – описывает он. – Все это неплохо представлено в последнее время в московских парках, опытом которых, на мой взгляд, нужно пользоваться и при создании общественных центров. Благодаря такому проекту житель Перова, который работал, скажем, в Сретенском районе и был вынужден привязывать свой досуг, хобби, встречи с друзьями и т. д. к рабочему месту (просто потому, что там есть инфраструктурные объекты), теперь сможет ходить на свою любимую йогу, в студию игры на гитаре или кафе рядом с домом».
Маргарита Аристархова, региональный директор PM-департамента Colliers International, не уверена, что модернизированный кинотеатр выдержит конкуренцию с ТРЦ. «В типовом кинотеатре сложно организовать полноценную систему развлечений. Думаю, что типовые кинотеатры будут по многим причинам проигрывать рекреационным зонам ТРЦ в трафике, а следовательно, их окупаемость после реконцепции будет проблематичной».
«Площади в таких зданиях после реконструкции будут интересны продуктовым ритейлерам, предприятиям общественного питания и службам быта, образовательным учреждениям. Сроки окупаемости подобных районных комьюнити-центров составят около 10 лет. Арендная ставка для якорного арендатора супермаркета может составить от 20 000 до 35 000 руб. за 1 кв. м в год в зависимости от формата и локации. Вероятно, многие сетевые арендаторы («Макдоналдс», «Бургер кинг» или KFC) захотят охватить сразу всю сеть, – рассуждает Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. – Найдется немало операторов, желающих одновременно занять 39 крайне выгодных для бизнеса точек и одновременно не допустить туда конкурентов».
Наталье Кругловой из Strategy Capital Advisor этот проект тоже импонирует: «Шансов у него найти арендаторов больше, чем у еще-одного-стотысячника». На небольшой площади можно собрать оптимальный для каждого района пул арендаторов, чьи товары и услуги будут востребованы местными жителями, считает она.
