Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Абсолютный антирекорд» арендных ставок не повлиял на спрос

26.01.2016
Эксперты группы компаний RRG, подведя итоги 2015 г. для рынка коммерческой недвижимости Москвы, выяснили, что за год средняя ставка аренды коммерческих помещений в столице, выраженная в долларах, снизилась почти на треть - до минимума 2007-2015 гг. и уровня, который примерно на 30% ниже предыдущего ценового «антирекорда». Последний был зафиксирован в 2010 г. на фоне мирового экономического кризиса.

Ключевые тенденции

В 2015 г. спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости всех сегментов рынка в столице продолжил снижаться, что было обусловлено усугублением проблем в экономике страны, ухудшившимися взаимоотношениями с Европой и США, военным конфликтом на Украине, снижением активности инвесторов, падением мировых цен на нефть и рядом внутрирыночных факторов.

Объемы ввода новых объектов коммерческой недвижимости в Москве заметно снизились, в ряде сегментов - более чем в два раза от планируемых.

Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу, — в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% — по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв. м (106 лотов).

На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 млн кв. м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тыс. объектов, 1,77 млн кв. м), на втором месте — торговая недвижимость (849 лотов, 305 тыс. кв. м).

В 2015 г. на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 г. реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте. «Действовавшие до кризиса долларовые договоренности переведены в рублевое поле, а новые контракты между собственниками объектов и арендаторами/покупателями почти всегда заключаются в рублях, — комментирует председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. — На рынке остались лишь «псевдодолларовые» ставки — когда курс фиксируется и составляет не более 35-45 рублей за одну единицу американской валюты. Да и эта практика постепенно изживает себя».

Еще одной тенденцией года стал рост спроса на расчетные прогнозы эффективности использования коммерческих площадей. «Причем если в прошлом году подобный консалтинг был востребован, в основном, инвесторами и девелоперами, а также крупноформатными ритейлерами, то теперь мы видим новый спрос со стороны даже небольших компаний - конечных пользователей помещений, в частности, ритейлеров сегмента одежды и обуви, аксессуаров, — подчеркивает Денис Колокольников. — Данный факт свидетельствует о том, что, во-первых, перспективных проектов становится все меньше — инвестиционная активность низкая. Во-вторых, о возросшей осторожности торговых операторов: просчитывают сегодня все параметры каждого нового магазина, так как в условиях серьезного падения объемов потребления и, соответственно, доходов ритейлеров любая ошибка — это непозволительная роскошь».

Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 г.

Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 2015 г. 328 долларов за кв. м в год.

«Это не просто минимальный показатель с 2007 года, а абсолютный антирекорд, — комментирует Денис Колокольников. — Даже в глубококризисном 2010 году средняя ставка была почти на 30% выше нынешнего показателя, составляя 459 дол. за кв. м в год. При пересчете в рубли картина тоже вырисовывается не самая лучшая: рублевая ставка аренды за пять лет увеличилась на 65% (с 14 091 рублей за кв. м в 2010 году до 23 288 рублей к концу 2015-го), в то время как доллар прибавил более 130%. Таким образом, мы имеем двукратный «недобор». А если вспомнить об удорожании стройматериалов, кредитов для девелоперов и прочих ресурсов, становится ясно, насколько заметно снизилась привлекательность инвестирования в арендный бизнес. В абсолютных аутсайдерах оказался сегмент офисов, в котором ситуация выглядит наиболее критично».

По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы), к концу 2015 г. составила 423 дол. за кв. м в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 г. 273 дол. за кв. м в год. Снижение за год — 31%.

Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов, расположенных в центре города, за год снизилась на 35% и составила 937 дол. за  кв. м в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 дол. за кв. м в год.

Средняя ставка аренды складов в декабре составила 106 долларов за кв. м в год. Снижение данного показателя за год — 32%.

Средневзвешенная цена продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 дол. за кв. м. Опять же - данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 г.:  тогда она составляла 4 237 дол. за метр. Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%. Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты. Кроме того, подобный «рост» рублевых цен произошел из-за того, что в структуре предложения доля дистресс-активов практически незаметна, тогда как в 2009-2010 гг. эта категория составляла более значительную часть. 

«Говорить о масштабной распродаже на рынке коммерческой недвижимости нельзя. То, что представляет настоящий интерес для инвесторов, по-прежнему в цене. Дистресс-активов номинально нет, как нет и крупных сделок по приобретению знаковых объектов, - считает Денис Колокольников. — Инвестиционная активность низкая, но и у противоположной стороны, то есть у стороны собственников, нет большого желания выставлять на продажу метры при не лучших ценовых условиях. И в этом плане ситуация сильно различается с той, что наблюдалась в 2010 году, когда владельцы «сбрасывали» активы по заниженным ценам из-за опасений их дальнейшего удешевления, что отрицательным образом влияло на среднерыночные показатели стоимости коммерческой недвижимости. Сейчас рынок держится во многом именно на выжидательной стратегии потенциальных продавцов, которые получили хорошую «закалку» в прошлый кризис и верят, что рано или поздно метры можно будет продать более выгодно. Покупатели, в свою очередь, также «засели в засаду».

По данным RRG, средневзвешенная цена офисных помещений за пределами центра (все классы) к декабрю 2015 г. составила 3 369 дол. за метр. За год данный показатель уменьшился на 11%. Внутри Садового кольца стоимость 1 кв. м офисов составила 6 962 дол. (-14% за год).

Стоимость предложения торговых помещений в ТЦ, расположенных в центре города, за год снизилась на 13% и составила в декабре 2015 г. 12 516 долларов за метр. Вне Садового кольца торговые помещения предлагаются по цене 3 779 дол. за кв. м (-25% за год).

Средневзвешенная цена по складским помещениям в декабре 2015 г. составила 1 068 долларов за метр. За год недвижимость в этом сегменте подешевела на 27%.

Прогноз

«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов, — говорит Денис Колокольников. — С большой долей вероятности ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне. Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится. Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться. Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются, и тем самым подтверждается, что рынок жив и рождаются новые инвестиционные идеи».

Cre.ru от 26.01.2016 г.,

http://www.cre.ru/rus/analytics/5/0/38060/ 

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2020.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты