Эксперты группы компаний RRG подвели итоги 2015 года для рынка коммерческой недвижимости Москвы. Выяснилось, что за год средняя ставка аренды коммерческих помещений в столице, выраженная в долларах, снизилась почти на треть, до минимума 2007-2015 годов и уровня, который примерно на 30% ниже предыдущего ценового «антирекорда», зафиксированного в 2010 году на фоне мирового экономического кризиса. И хотя долларовая номинация в приведенном анализе является лишь приведением в привычную для рынка систему условных единиц, она дает представление об основных «векторах» и тенденциях, которые наблюдались в 2015 году.
Ключевые тенденции
В 2015 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости всех сегментов рынка в столице продолжил снижаться, что было обусловлено усугублением проблем в экономике страны, ухудшившимися взаимоотношениями с Европой и США, военным конфликтом на Украине, снижением активности инвесторов, снижением доходов, падением мировых цен на нефть и рядом внутрирыночных факторов.
Объемы ввода новых объектов коммерческой недвижимости в Москве заметно снизились, в ряде сегментов более чем в два раза от планируемых объемов.
Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу – в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% – по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1 200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв.м (106 лотов).
На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 миллионов кв.м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тысяч объектов, 1,77 миллиона кв.м), на втором месте – торговая недвижимость (849 лотов, 305 тысяч кв.м).
В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 году реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте.
Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 года
Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 328 долларов за кв.м в год.
По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы) к концу 2015 года составила 423 доллара за квадратный метр в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 года 273 доллара за квадратный метр в год. Снижение за год – 31%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов, расположенных в центре города, за год снизилась на 35% и составила 937 долларов за квадратный метр в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 долларов за квадратный метр в год.
Средняя ставка аренды складов в декабре составила 106 долларов за квадратный метр в год. Снижение данного показателя за год – 32%.
Продажи. Дистресс-активов на рынке нет
Средневзвешенная цена продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 долларов за кв.м. Опять же, данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 году – тогда она составляла 4 237 долларов за метр. Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%. Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты.
Стоимость предложения торговых помещений в ТЦ, расположенных в центре города, за год снизилась на 13% и составила в декабре 2015 года 12 516 долларов за метр. Вне Садового кольца торговые помещения предлагаются по цене 3 779 долларов за квадратный метр (-25% за год).
Средневзвешенная цена по складским помещениям в декабре 2015 года составила 1 068 долларов за метр. За год недвижимость в этом сегменте подешевела на 27%.
Прогноз
«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов, – говорит Денис Колокольников. – С большой долей вероятности, ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне. Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится. Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться. Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются и тем самым подтверждается, что рынок жив, и рождаются новые инвестиционная идеи».
Retail.ru от 20.01.2016 г.,
http://www.retail.ru/news/106658/
