Последние два года стали самым настоящим испытанием для владельцев торговых центров. Из-за экономического кризиса российский рынок покинули свыше 50 различных ритейлеров. Количество вакантных площадей регулярно обновляет антирекорды, поэтому собственникам моллов приходится принимать экстренные меры, чтобы не остаться с пустым объектом и, соответственно, таким же кошельком. Одними из "спасителей" отечественных ТЦ могут стать так называемые "неформатные" арендаторы, которых еще недавно не воспринимали всерьез.
Вышли на замену
Владельцы торговых и торгово-развлекательных центров вынуждены искать замену ушедшим fashion-ритейлерам. За 2015 год российский рынок покинули с десяток международных операторов розничной торговли самых разных направлений: продажа одежды, электроники и бытовой техники, общепита и так далее. Все это вкупе с целым рядом других факторов не могло не сказаться на заполняемости ТЦ, и в результате по итогам года доля свободных площадей в России достигла рекордных 13,1%, по данным Knight Frank.
В таких непростых для рынка условиях собственники стали чаще обращать внимание на "неформатных" арендаторов, в первую очередь edutainment-направления: различные коммерческие детские культурно-досуговые и игровые центры, направленные на развитие и дополнительное образование детей.
По мнению Ольги Косец, президента межрегиональной общественной организации защиты и поддержки малого и среднего бизнеса "Деловые люди", операторы развлечений привлекательны тем, что траффик, который они генерируют, не зависит от экономической ситуации в стране, "ведь на развлечение детей пока еще продолжают тратить деньги, экономя на других статьях семейного бюджета".
Пока доля таких игроков в общем объеме арендуемых площадей, по оценкам аналитиков, не превышает 8%, однако именно им в 2016 году эксперты прочат роль новых генераторов трафика в ТЦ.
Такие арендаторы едва ли могут приносить собственникам серьезный доход, однако способны ощутимо нарастить посещаемость объекта - на треть или даже наполовину. Но и здесь есть свои подводные камни: зачастую многие посетители развлекательной зоны тратят деньги, в основном, именно на развлечения и фуд-корт, а не в торговой галерее, подчеркнули в компании RRG.
И все же операторы развлечений, безусловно, позволяют увеличить время пребывания семей с детьми в торговом центре, а также побуждают родителей совершать шоппинг "заодно", то есть пока ребенок находится в развлекательном центре. "Среднее время пребывания ребенка в таком развлекательном центре - около четырех часов, которое родители и могут потратить на шоппинг", - приводит данные региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Россия Анна Никандрова.
"Нестандартные" арендаторы отличаются большим разнообразием, среди которого можно выделить арт-галереи, аттракционы, предусматривающие физическую активность, мини-города для детей, ясли, детские сады, клубы по интересам и так далее.
Особой популярностью на данный момент пользуются города профессий, где дети могут в игровой форме познакомиться с основами экономики и устройства общества. Наиболее заметными игроками этого сегмента являются сети "КидБург", насчитывающая 11 проектов общей площадью 21,2 тыс. кв. м (Москва, Зеленоград, Санкт-Петербург, Ярославль, Воронеж) и "Мастерславль" в ММДЦ "Москва-Сити" (в будущем аналогичные проекты бренда под разными названиями появятся на юге столицы, а также в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Казани).
Еще одним видом направлением, быстро набирающим популярность буквально по всей России, являются квесты. Любопытно, что такой формат востребован как среди молодежи, так и среди взрослого населения. Действительно, поиск загадочных артефактов или расследование запутанной тайны - это отличный способ развеяться и отдохнуть после напряженной рабочей недели, поэтому вполне логично, что все чаще среди участников квестов можно встретить офисных клерков, да и вообще работников умственного труда всех мастей.
Немаловажно и то, что квесты являются вполне доступными по цене: если собираться небольшой компанией из пяти-шести человек, то можно уложиться в 1 тыс. рублей с каждого. Игроки рынка отмечают, что в нашей стране эта индустрия динамично развивается, формируя разнообразные ниши практически на любой вкус самых искушенных клиентов. Порог входа для собственников такого бизнеса на рынок начинается от 1 до 8 млн рублей, а ежемесячная прибыль может составлять до 7-8 млн рублей.
Основными игроками данного сегмента считаются оператор реалити-квестов "выХод", а также компании Funlock, "Шерлок" и "Кубикулум". Средняя арендная ставка для таких арендаторов в Москве составляет порядка 7-12 тыс. рублей за 1 кв. м в год. При этом, как отметили представители некоторых операторов, предпринимателей интересуют практически любые помещения: все недостатки, включая низкие потолки или сломанные лестницы, "можно обыграть".
Несколько сложнее обстоит ситуация непосредственно с арендой в крупных торговых комплексах - присутствие квест-операторов на сегодняшний день достаточно низкое. Это объясняется как требованиями к помещениям, так и высокими арендными ставками для таких арендаторов. Некоторые операторы и вовсе пришли к решению покинуть торговые центры в связи с нерентабельностью бизнеса.
Удержать любой ценой
Так или иначе, но размещение любого из "нестандартных" арендаторов в торговом центре имеет целый ряд нюансов. Нужно отметить, что запуск и эксплуатационные расходы таких проектов обходятся значительно дороже по сравнению с магазинами. Так, для открытия точки известного ритейлера эконом-класса на 1 кв. м потребуются 80-100 тыс. рублей вложений исходя из сегодняшнего курса доллара. Сумма инвестиций в проекты, работающие в развлекательном формате будут исчисляться сотнями тысяч рублей на 1 кв. м.
Уход "нестандартных" игроков создает риск того, что помещение станет непригодным для сдачи в аренду другим компаниям. Поэтому собственники будут стремиться удержать арендатора и строить долгосрочное сотрудничество. Ради этого арендодатели готовы не только предоставлять новичкам арендные каникулы и выгодные ставки, в том числе, в размере процента от оборота, но и в некоторых случаях компенсировать до 30% затрат на ремонт в счет арендной платы и даже вложить собственные деньги в проведение маркетинговых кампаний.
Более того, нередко владельцы объектов предпочитают объединять собственную концепцию продвижения с концепцией продвижения таких операторов, добавила Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге.
В основном бюджет подобных проектов складывается за счет продажи билетов и спонсорских средств. Многие операторы привлекают деньги крупных профильных компаний, заинтересованных в воспитании лояльных потребителей: банки, рестораны, авиаперевозчики, производители электроники. В западных странах спонсорами аналогичных центров выступают не только такие известные корпорации, как Sony, McDonald's или Boeing, но и социальные структуры (например, полиция, пожарные и здравоохранение).
Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL, заметила, что в России существует аналогичная практика. "В нашей стране с такими форматами сотрудничают авиакомпании, множество банков, супермаркетов, кафе, университеты", - напомнила эксперт.
Из "неформата" в "якоря"
Предстоящий год тоже обещает быть крайне непростым для отечественного ритейла. Аналитики ожидают, что по итогам 12 месяцев вакантность на российском рынке торговой недвижимости достигнет рекордных 11%. При этом эксперты сходятся во мнении, что часть ритейлеров, покинувших торговые площади, уйдет в онлайн, усилив свое присутствие в социальных сетях, либо переедет в ТЦ с меньшей арендной ставкой (аутлеты, дисконт-центры) с сокращением персонала.
Специалисты скептически относятся к способности развлекательно-образовательных операторов и квест-румов стать заменой ритейла в торговых центрах. Одним вариантом развития событий может стать распространение такого формата, как районные "центры активностей" - небольшие ТЦ арендопригодной площадью около 10 тыс. кв. м, где значительная часть арендаторов будет относиться именно к edutainment-профилю или к спортивно-рекреационному направлению, но при этом доля ритейла останется высокой.
"Якорным" арендатором в таких объектах могут быть фитнес-центры, а "специализация" ТЦ развернется вокруг образования и хобби (детские кружки и студии и так далее). Экономическая эффективность таких торговых центров будет обеспечена за счет нахождения в жилых массивах. "Срок окупаемости подобного проекта в сегодняшних экономических условиях составит порядка десяти лет (в два раза меньше, чем для крупного ТЦ с традиционной концепцией), а за счет привлечения соинвесторов из числа потенциальных арендаторов этот показатель можно дополнительно сократить", - предложил Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис".
Также нужно отметить, что "затыкать дыры" за счет нестандартных арендаторов вынуждены владельцы не только торговых, но офисных центров. Например, в прошлом году в деловом комплексе "Москва-Сити" запустили коворкинги, студию сна, хостел, велосайклинг, страйкбол, барбершоп, клубный кинотеатр, курсы трейдеров, банный комплекс, смотровые площадки для экскурсий и романтических встреч и многое другое. При этом, несмотря на уход большинства fashion-игроков с рынка, повального заполнения пустующих площадей развлекательными зонами и детскими центрами не последовало.
Аналитики рынка выразили уверенность, что в перспективе доля игроков необычных форматов в отечественных ТЦ может вырасти за счет расширения уже действующих брендов и запуска новых. Привлечение арендаторов, способствующих созданию в ТЦ "правильной" атмосферы, в которой потребители могут отдыхать и развлекаться, становится актуальным решением для арендодателей, и со временем это может превратиться из приемлемого способа заполнить пустые помещения в конкурентное преимущество торговых комплексов.
Илья Китов,
Arendator.ru от 26.01.2016 г.,
http://www.arendator.ru/articles/145599-ne_hleba_tak_zrelicsh/
